COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00167 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAHX

Minute N° : 25/00343

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [T]

né le 12 Mars 1987 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Guillaume DE PALMA, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/5/25

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 30 mai 2023, à effet au 2 juin 2023, [N] [L] a pris à bail un logement situé [Adresse 5] appartenant à [X] [T], pour un loyer mensuel de 354 euros outre la somme de 30 euros de provision sur charges.

Après plusieurs relances infructueuses, et par exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, [X] [T] a fait délivrer à [N] [L] un commandement de payer la somme de 792,37 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées à cette date, commandement visant la clause résolutoire

En l’absence de paiement des sommes réclamées et de tout autre règlement, [X] [T] a fait assigner [N] [L] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ AVIGNON par exploit du 6 mars 2025, au visa principal de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ou à titre subsidiaire, en prononcer la résiliation judiciaire pour manquement grave,

— rejeter toute demande de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux,

— ordonner l’expulsion immédiate de [N] [L] et de tous occupants de son chef au vu de la mauvaise foi manifeste de ce dernier, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner [N] [L] à lui payer la somme de 2.912,32 euros représentant les loyers et charges dus au 19 février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 729,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire

— condamner [N] [L] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer courant, à compter du dernier décompte et jusqu’à libération des lieux, avec indexation,

— condamner [N] [L] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est retenue à l’audience du 6 mai 2025 lors de laquelle [X] [T] comparait représenté et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soutenues oralement, actualisant la dette locative à hauteur de 3.358,51 euros au 25 avril 2025 ; il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, sollicités par le défendeur.

[N] [L] comparait en personne : il expose avoir, depuis le dernier décompte fourni par son bailleur, effectué un virement de 396,39 euros le 5 mai 2025. Il demande ainsi au tribunal de lui octroyer des délais de paiement par mensualités de 500 euros.

Le Diagnostic Social et Financier transmis par la Préfecture expose que l’intéressé a créé une auto-entreprise et que suite à des débuts difficiles d’un fait d’un emprunt auprès d’ami, celle-ci fonctionne aujourd’hui très bien ; il est donc en mesure de pouvoir régler rapidement la dette locative, disposant d’un reste à vivre mensuel de 1.700 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

Les parties ayant toutes comparu, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens , cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties .Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 9] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 10 mars 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 10 octobre 2024.

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La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article, dans sa nouvelle version, impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail du 30 mai 2023 contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers, qui prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

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[X] [T] a fait signifier à [N] [L] le 8 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 729,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce dernier ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de deux mois (termes de bail et du commandement, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives) s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi la clause résolutoire est acquise depuis le 9 décembre 2024 au profit de [X] [T] et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

[X] [T] produit dans ses pièces un dernier décompte arrêté au 24 avril 2025 pour une somme de 3.358,51 euros. Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 50 euros correspondant à une « facturation incivilité » et la somme de 50 euros correspondant à des « travaux locatifs », non justifiés en l’espèce.

Le locataire, présent à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette locative à cette date, exposant seulement avoir effectué un nouveau virement la veille de l’audience.

Aussi, [N] [L] sera condamné à régler à [X] [T] la somme de 3.258,51 euros correspondant à la dette locative au 24 avril 2025, loyer de mai 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge

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En l’espèce, l’examen des décomptes et du Diagnostic Social et Financier démontre que si le locataire a connu des difficultés financières liées à la création de son entreprise, il a aujourd’hui retrouvé des revenus réguliers et est en mesure de payer son loyer ainsi que la dette locative ; il a ainsi effectué un virement de 792,98 euros le 24 avril 2025, la condition légale de règlement du dernier loyer courant étant ainsi remplie.

Ainsi et malgré l’opposition du bailleur, il convient de constater que la situation de [N] [L] permet d’envisager des délais de paiement permettant de solder la dette en un temps restreint.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à ce dernier un délai de paiement de 12 mois, correspondant à 11 mensualités de 270 euros, et le solde restant du à la douzième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [N] [L] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si ce dernier ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, [N] [L] sera condamné à payer à [X] [T], à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[N] [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile ,le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des même considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation

L’équité commande en l’espèce de condamner [N] [L] à payer à [X] [T] la somme de 400 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence , il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [X] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé : [Adresse 5], loué par [N] [L] suivant contrat de bail du 30 mai 2023

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date du 9 décembre 2024

CONDAMNE [N] [L] à payer à [X] [T] la somme de 3.258,51 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 24 avril 2025, loyer de mai 2025 inclus,

AUTORISE [N] [L] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de douze mois par versements mensuels de 270 euros les onze premiers mois, le solde au douzième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais de paiement

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigiblela clause résolutoire retrouvera son plein effetdans ce cas à défaut de départ volontaire de [N] [L] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux , il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétairGudmir [L] sera tenu de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 9]

CONDAMNE [N] [L] à payer à [X] [T] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité,

CONDAMNE [N] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

REJETTE les autres demandes pour le surplus

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 10 juin 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge