COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBZ6

Minute N° : 25/00553

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS au capital de 20.000.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [R]

né le 17 Janvier 1980 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/7/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2023, la SCI CALIE a consenti à [L] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 480,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 480 euros.

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des sommes qui pourraient être dues en exécution du contrat de bail susvisé par [L] [R].

Toutefois, au cours de l’exécution du contrat de bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à plusieurs reprises des sommes au bailleur en exécution du contrat de cautionnement susvisé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [L] [R] un commandement de payer la somme totale de 785,86 euros et dont la somme de 709,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [L] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ; ou à titre subsidiaire la résiliation du bail, d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2967,40 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 709,00 euros et de l’assignation pour le surplus, lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, 5. lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 1er juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a indiqué que la dette locative arrêtée au 24 juin 2025 était fixée à la somme de 4175,80 euros.

Au cours de cette audience, [L] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le principe de la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Il est constant que la subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

Il est également constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, laisse toutefois subsister la créance au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En outre, l’article 1346-5 du code civil prévoit que « Le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu’il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

La subrogation est opposable aux tiers dès le paiement.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes ».

Dans cette logique, le débiteur peut donc opposer à la caution, agissant en qualité de subrogée du créancier, toutes les exceptions dont il aurait pu disposer contre le créancier originaire.

*

Au cas d’espèce, le contrat de cautionnement en date du 16 octobre 2023 stipule en son article 8.1 « engagement du bailleur » que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit à la cause une quittance subrogative en date du 24 juin 2025 pour un montant total réglé de 4175,80 euros au titre des loyers.

Il résulte de ces éléments, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose de la possibilité d’intenter une action pour recouvrer les sommes réglées mais également de l’action en résolution du bail afin notamment d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter le montant de la dette cautionnée, de l’action visant à faire prononcer une expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 22 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 1er juillet 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 13 mars 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

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Au cas d’espèce, le contrat de bail du 30 octobre 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à [L] [R], le 12 mars 2024, un commandement de payer la somme totale de 709,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCI CALIE que [L] [R] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[L] [R] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 12 mai 2024 (commandement + 2mois) au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 30 octobre 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte arrêté au 24 juin 2025 à hauteur de 4175,80 euros. Il convient de préciser que ce décompte a été produit contradictoirement.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 12 mai 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [L] [R] s’élèvent à 709,00 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[L] [R] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [L] [R] sera condamné à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 709,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 (date du commandement de payer) au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 12 mai 2024.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 12 mai 2024, [L] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [L] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [L] [R] constitue une faute et cause un préjudice à la SCI CALIE qui se trouve privé du logement.

En outre, l’occupation constitue un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui continue d’être redevable des sommes impayées.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCI CALIE.

En l’espèce, il convient de condamner [L] [R] à verser à la SCI CALIE, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 13 mai 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[L] [R] sera donc condamné à verser à la SCI CALIE la somme de 511,80 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, étant précisé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera subrogée dans les droits du bailleur en cas de défaut de paiement du locataire et si elle règle en lieu et place du locataire les indemnités d’occupation.

Il convient de préciser qu’au regard du décompte arrêté au 24 juin 2025 et communiqué contradictoirement, il convient d’ores et déjà de condamner [L] [R] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3465,20 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 13 mai 2024 au 24 juin 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[L] [R] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 12 mars 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [L] [R] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI CALIE a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [L] [R] suivant contrat de bail du 30 octobre 2023,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2023 entre la SCI CALIE et [L] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 mai 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 12 mai 2024,

CONDAMNE [L] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 709,00 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 (date du commandement de payer) au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 12 mai 2024,

CONSTATE que [L] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 13 mai 2024,

AUTORISE l’expulsion de [L] [R] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [L] [R] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 511,80 euros,

CONDAMNE [L] [R] à régler à la SCI CALIE une indemnité d’occupation de 511,80 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 13 mai 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

CONDAMNE [L] [R] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3465,20 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 13 mai 2024 au 24 juin 2025,

RAPPELLE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera subrogée dans les droits du bailleur en cas de défaut de paiement du locataire et de règlement en lieu et place du locataire des indemnités d’occupation susvisées,

CONDAMNE au besoin [L] [R] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation si elle règle en lieu et place du [L] [R] lesdites indemnités à bailleur.

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNE [L] [R] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [L] [R] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 12 mars 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 septembre 2025

Le Greffier Le Juge