COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00467 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4OZ

Minute N° : 25/00114

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Monsieur [L] [H]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

copie au préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [H]

né le 19 Janvier 1952 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

Monsieur [J] [H]

né le 28 Avril 1980 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 12], CANADA

représenté par Monsieur [L] [H], muni d’un pouvoir

Madame [M] [H] épouse [V]

née le 26 Mai 1983 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée [N], CANADA

représenté par Monsieur [L] [H], muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [O]

né le 12 Février 1957 à [Localité 13] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

lors du délibéré et de Madame Anaëlle COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 7/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2022, Monsieur [H] [L] et Madame [H] [X] ont consenti à Monsieur [O] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 11] – moyennant un loyer mensuel de 515 euros hors charges pour une durée de trois ans.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, Madame [H] [X] a fait délivrer à Monsieur [O] [I] un commandement de payer les loyers pour la somme de 2.886,85 euros au 27 juin 2023, outre les frais.

Faute de règlement des sommes dues, Monsieur [H] [L], Monsieur [H] [J] et Madame [H] [M], venant aux droits Madame [H] [X], décédée, ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [O] [I] par acte d’huissier de justice délivré le 25 octobre 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

d’ordonner l’expulsion immédiate du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,

condamner le requis à leur régler la somme de 8.327,89 euros au titre de la dette locative avec intérêt aux taux légal en application des articles 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil ;

condamner le requis à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit 611,66 euros, et jusqu’à complète libération des lieux ;

condamner le requis à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

L’affaire est retenue à l’audience du 7 janvier 2025, lors de laquelle Monsieur [H] [L] comparait en personne et représente Monsieur [H] [J] et Madame [H] [M]. Il sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et s’oppose à des délais de paiement éventuels. Il ajoute ne demander aucun frais particulier.

[O] [I] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la préfecture du [Localité 14] avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représenté, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 14], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique du 28 octobre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le bailleur n’étant pas une personne morale, cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 13 avril 2022, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Les demandeurs ont fait signifier à [O] [I] le 17 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 2.886,85 euros correspondant aux loyers et charges non réglés.

Ce dernier ne démontre pas d’avoir payé l’ensemble des sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour y procéder (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives). Au contraire, à la date de l’assignation, la dette locative était de 8.327,89 euros.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 18 septembre 2023 au profit des demandeurs et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 13 avril 2022 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les demandeurs déposent un décompte actualisé au 16 décembre 2024 pour la somme de 9.651,52 euros.

Toutefois, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l’assignation ait été délivré au défendeur ; ainsi, c’est la dette locative arrêtée dans l’assignation et communiquée contradictoirement qui sera retenue.

[O] [I] ne justifient pas d’avoir réglé la somme susvisée.

Aussi, ce dernier sera condamné à régler aux demandeurs la somme de 8.327,89 euros, et décompte arrêté au 25 octobre 2024avec intérêts au taux légal à compter 25 octobre 2024, date de l’assignation, les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation.

Sur la demande d’expulsion immédiate

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 18 septembre 2023, [O] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

*

L’article L412-1 du Code des procédure civiles d’exécution, dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’expulsion immédiate de Monsieur [O] ; ils ne justifient toutefois pas leur demande par des considérations d’espèce et ne démontrent pas que le délai légal de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution doit être, en l’espèce supprimé. La condition du 2ème alinéa de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution n’est en outre pas remplie. Cette demande sera ainsi rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [O] [I] constitue une faute et cause un préjudice au demandeur, qui se trouve privée du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, il convient de condamner [O] [I] à verser aux demandeurs la somme de 611,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 26 octobre 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[O] [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [H] [L], Monsieur [H] [J] et Madame [H] [M], venant aux droits Madame [H] [X] concernant le bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 11] loué par [O] [I] suivant contrat de bail du 13 avril 2022 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 18 septembre 2023 ;

CONDAMNE [O] [I] à payer à Monsieur [H] [L], Monsieur [H] [J] et Madame [H] [M] venant aux droits Madame [H] [X] la somme de 8.327,89 euros, décompte arrêté au 25 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation ;

CONSTATE que [O] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 18 septembre 2023 ;

AUTORISE l’expulsion de [O] [I] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [O] [I] à régler à Monsieur [H] [L], Monsieur [H] [J] et Madame [H] [M] venant aux droits Madame [H] [X] une indemnité d’occupation de 611,66 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 26 octobre 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 14] ;

CONDAMNE [O] [I] à régler à Monsieur [H] [L], Monsieur [H] [J] et Madame [H] [M] venant aux droits Madame [H] [X] la somme de 100 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [O] [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 04 mars 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge