TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Novembre 2024

N° RG 23/04867 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YP5L

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 6-8-10-12-14 et 16 rue de Villiers 92300 LEVALLOIS-PERRET pris en la personne de son syndic :

C/

[V] [Z], [N] [T] [Y] épouse [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 6-8-10-12-14 et 16 rue de Villiers 92300 LEVALLOIS-PERRET pris en la personne de son syndic :

Cabinet [U]

12 rue Eugène Flachat

75017 PARIS

représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [Z]

10 rue de Villiers Bât. A

92300 LEVALLOIS-PERRET

défaillant

Madame [N] [T] [Y] épouse [Z]

10 rue de Villiers Bâtiment A

92300 LEVALLOIS-PERRET

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique devant Caroline KALIS, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 6-8-10-12-14 et 16 rue de Villiers à LEVALLOIS-PERRET (92300) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] dans le règlement des appels de charges et travaux dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, le cabinet [U], les a fait assigner devant ce tribunal par exploits d’huissiers du 1er juin 2023.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation, signifiées le 11 décembre 2023 aux défendeurs, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DÉCLARER le Syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [T] [Z] née [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:

—  16 410,39 euros au titre des régularisations de charges intervenues le 31 mars 2021 ET des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2021 et le 6 décembre 2023, se décomposant comme suit :

«  14 521,39 euros au titre des régularisations de charges intervenues le 31 mars 2021 ET des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2021 et le 6 décembre 2023, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2022,

«  1 889 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [T]

[Z] née [Y] aux entiers dépens.

DIRE QU’IL N’Y A PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] n’ont pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 décembre 2023.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières écritures précitées du demandeur, pour un plus ample exposé de ses moyens.

Le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie tenue en juge unique le 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— une fiche d’immeuble,

— le jugement du tribunal de proximité de COURBEVOIE en date du 26 novembre 2021,

— un décompte arrêté au 6 décembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 31 mars 2021, 22 mars 2022 et 23 mars 2023,

— des appels de fonds,

— des courriers de mise en demeure (accusé de réception produit pour celle du 17 février 2022,

— l’assignation délivrée le 30 juin 2021 et le décompte de la dette produite,

— le contrat de syndic.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 14.521,39 euros au titre des régularisations de charges intervenues le 31 mars 2021 et des charges de copropriété impayées appelées durant la période du 1er juillet 2021 au 6 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale et de la fiche d’immeuble, que M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] sont propriétaires indivis des lots n°124, 125 et 140 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 31 mars 2021, 22 mars 2022 et 23 mars 2023, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2020/2021 à 2022/2023, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024.

Au vu du décompte produit arrêté au 4 décembre 2023, le montant des charges s’élève à la somme de 14.521,39 euros, incluant les régularisations des charges intervenues le 31 mars 2021.

Sur ce point, le demandeur produit le décompte annexé à l’assignation délivrée le 30 janvier 2021 et aux conclusions d’actualisation du 11 mai 2021, aux fins de justifier de l’absence de titre pour ces régularisations, malgré le jugement rendu par le tribunal de proximité de COURBEVOIE le 26 novembre 2021. Il explique en outre que la passation des écritures comptables correspondantes est intervenue postérieurement.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 14.521,39 euros.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 17 février 2022.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur est imprécise et ne tient pas compte de la date d’exigibilité de la créance, de sorte que les intérêts courront à compter de la date de la signification de ses conclusions d’actualisation portant sur l’intégralité des charges réclamées, lesquelles valent mise en demeure.

En conséquence, M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.521,39 euros au titre des régularisations de charges du 31 mars 2021 et des charges dues pour la période du 1er juillet 2021 au 6 décembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 1.889 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, doivent être écartés les :

— frais de mises en demeure des 27 octobre 2021 (45 euros), 18 mai 2022 (48 euros),16 août 2022 (48 euros), 28 octobre 2022 (48 euros), 3 mai 2023 (55 euros), dès lors que les accusés de réception ne sont pas produits et que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentent aucun intérêt réel,

— frais de relances du 10 novembre 2021 (25 euros), à défaut de mise en demeure préalable,

— frais de contentieux du syndic des 17 septembre 2021 (159 euros), 25 mars 2022 (165 euros), 22 juin 2022 (165 euros), 6 septembre 2023 (170 euros) et 4 décembre 2023 (170 euros) et de transmission du dossier à l’avocat du 5 décembre 2022 (330 euros), lesquels font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes,

— les frais de pré-état daté du 6 septembre 2022 (235 euros) et de constitution d’hypothèque du 6 septembre 2023 (170 euros), dès lors que les actes y afférents ne sont pas produits.

Partant, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de 56 euros au titre des frais de relance des 22 septembre 2022 (28 euros) et 16 novembre 2022 (28 euros), dès lors qu’est produite la mise en demeure préalable du 17 février 2022 avec son accusé de réception du 22 février 2022.

Débouté du surplus de sa demande formées au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1833 sur le compte des défendeurs.

Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence répétée de M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance malgré une précédente condamnation, qui montre leur mauvaise foi, a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] seront condamnés à lui payer.

II- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

III- Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires demande que les défendeurs soient tenus solidairement au titre de l’ensemble des condamnations précitées sur le fondement de l’article 220 du code civil.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon l’article 220 du même code, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du domicile conjugal conjoint des défendeurs et de leur lien matrimonial.

Ces derniers seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 6-8-10-12-14 et 16 rue de Villiers à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son syndic, les sommes de :

—  14.521,39 euros au titre des régularisations de charges du 31 mars 2021 et des charges dues pour la période du 1er juillet 2021 au 6 décembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023,

—  56 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus (1833 euros) doivent être recrédités sur le compte de M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z],

CONDAMNE solidairement M. [V] [Z] et Mme [N] [Y] épouse [Z] au paiement des dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Caroline KALIS, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT