TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/09803

N° Portalis 352J-W-B7F-CUXD3

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

01 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOCAP GEOFFROY

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSES

S.A. LES HOTELS DE [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.P. D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [H] & ROUSSELET

représentée par Maître [N] [H], pris en sa qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société LES HOTELS DE [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 21/09803 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXD3

S.C.P. B.T.S.G.

Pris en la personne de Maître [C] [B], ès-qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société LES HOTELS DE [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Toutes trois représentées par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0112

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 12 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 1999, la SCI Immocap Geoffroy a donné à bail à la société Hôtels et Résidences de [Localité 2], aux droits de laquelle est venue la SA Les Hôtels de [Localité 2], des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6], à [Localité 6] arrondissement avec pour destination « usage exclusif d’hôtel », exploité sous l’enseigne « Pavillon Bourse »

Les locaux sont désignés tels que suit :

« Un immeuble sis à [Localité 6]°, [Adresse 5] et [Adresse 6], à l’exception des locaux d’angle du rez-de-chaussée et de l’appartement du premier étage y attenant affectés à la boutique de boulangerie pâtisserie, et du local sur rue de 9 m² du rez-de chaussée affecté à l’agence de voyages ».

Le bail a été conclu pour une durée de 3, 6, 9, 12 ans à compter du 1er août 1999, moyennant un loyer annuel en principal, hors charges de 400.000 francs (60.979,60 euros).

A son échéance le 31 juillet 2011, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par jugement définitif du 27 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment fixé à 117.067 euros en principal par an, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012.

A la suite de la survenance de la pandémie de Covid-19 et de la mise en place de mesures de police administrative, par lettre recommandée du 18 mars 2020, la société Les Hotels De [Localité 2] a informé la société Immocap Geoffroy que son activité était interrompue et qu’elle suspendait le paiement des loyers et charges estimant qu’il s’agissait d’un cas de force majeure.

Par courrier recommandé du 9 avril 2020, la société Immocap Geoffroy a proposé de mensualiser le loyer du 2ème trimestre 2020 et de suspendre son recouvrement jusqu’à la reprise de l’activité, proposition acceptée par la société Les Hôtels de [Localité 2] par courrier recommandé du 23 avril 2020.

Estimant que le déconfinement était intervenu sur le territoire français et que la société Les Hôtels de [Localité 2] aurait dû reprendre le paiement des loyers, par acte extrajudiciaire du 7 août 2020, la société Immocap Geoffroy lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 38.615,35 euros.

Les parties ont échangé pour rechercher une solution amiable, sans succès.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 octobre 2020, la société Immocap Geoffroy a signifié à la société Les Hôtels de [Localité 2] un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 115.842,70 euros relativement aux loyers et charges arrêtés au 4ème trimestre 2020.

Par ordonnance en date du 5 novembre 2020, le Président du tribunal de commerce de Paris, saisi par la société Les Hôtels de [Localité 2], a décidé d’ouvrir une procédure de conciliation entre la société Immocap Geoffroy et sa locataire, nommé la SCP [G] Partners prise en la personne de Maître [Q] [G], en qualité de conciliateur, pour une durée de quatre mois.

Le 30 juin 2021, la société Immocap Geoffroy a mis fin à la procédure de conciliation.

Par acte d’huissier de justice du 1er juillet 2021, la société Immocap Geoffroy a fait assigner la société Les Hôtels de [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Il s’agit de la présente procédure enregistrée sous le numéro RG 21.09803.

Par jugement en date du 28 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Les Hôtels de [Localité 2] et a désigné la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet en la personne de Me [N] [H], en qualité d’administrateur, et la SCP BTSG prise en la personne de Me [C] [B], ès-qualités de mandataire judiciaire.

Le 27 avril 2022, la société Immocap Geoffroy a déclaré sa créance à titre privilégié au passif de la société Les Hôtels de [Localité 2] pour un montant de 222.006,17 euros, créance qui a été admise par le mandataire judiciaire à hauteur de 212.326,50 euros.

Par exploit du 22 juin 2022, la société Immocap Geoffroy a assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris le mandataire et l’administrateur judiciaire. Les instances ont été jointes sous le numéro RG 21/09803.

Par jugement en date du 27 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de sauvegarde en procédure de redressement judiciaire avec maintien de Me [C] [B] de la SCP BTSG en qualité de mandataire judiciaire et de Me [N] [H] de la SCP [H] & Roussel en qualité d’administrateur judiciaire.

Par un arrêt en date du 24 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a rétracté le jugement d’ouverture de la sauvegarde en date du 28 mars 2022, notamment au motif que la société Les Hotels De [Localité 2] n’avait pas justifié « de difficultés qu’elle n’était pas en mesure de surmonter de nature à la conduire à la cessation des paiements » au jour du jugement d’ouverture.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2023, le Président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une nouvelle procédure de conciliation et désigné Me [N] [H] et Me [C] [B] en qualité de conciliateurs.

Par jugement en date du 15 janvier 2024, le Président du tribunal de commerce a suspendu l’exigibilité des sommes dues, d’un montant total de 212.326,50 euros, durant toute la durée de la conciliation et ordonné la suspension de toutes les procédures d’exécution engagées par la société Immocap Geoffroy pendant la durée de la conciliation.

Par jugement en date du 29 avril 2024, le tribunal de commerce a ouvert une nouvelle procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Les Hotels De [Localité 2] et désigné la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet, en la personne de Me [H], en qualité d’administrateur judiciaire et la SCP BTSG, en la personne de Me [B], en qualité de mandataire judiciaire.

Le 25 juin 2024, la société Immocap Geoffroy a déclaré sa créance à titre privilégié au passif de la société Les Hôtels de [Localité 2] pour un montant de 298.996,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la société Immocap Geoffroy a assigné en intervention forcée dans la présente procédure la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet, en qualité d’administrateur judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 2] et la SCP BTSG en qualité de mandataire judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la société Immocap Geoffroy demande au tribunal judiciaire de :

« Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— JUGER recevable et bien fondée la demande en intervention forcée formulée à l’encontre de la SCP BTSG prise en la personne de Maître [C] [B] ès-qualités de mandataire judiciaire de la société LES HOTELS DE [Localité 2] et de la SCP D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [H] & ROUSSELET prise en la personne de Maître [N] [H] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société LES HOTELS DE [Localité 2] ;

— CONSTATER que la société IMMOCAP GEOFFROY a régulièrement déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire par lettre recommandée avec accusé-réception en date du 25 juin 2024 ;

— DÉCLARER la société IMMOCAP GEOFFROY recevable et bien fondée en ses demandes,

— CONSTATER que la société LES HOTELS DE [Localité 2] reste devoir à la société IMMOCAP GEOFFROY la somme totale de 298 996,71 € TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires, arrêté au 29 avril 2024, date d’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire par jugement en date du 29 avril 2024 ;

— FIXER le montant de la créance de la société IMMOCAP GEOFFROY au passif de la société LES HOTELS DE [Localité 2] à la somme de 298 996,71 € TTC, à titre privilégié;

— DEBOUTER la société LES HOTELS DE [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER la société HOTELS DE [Localité 2], à la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR LES DEMANDES CI-APRES LA SOCIETE IMMOCAP GEOFFROY S’EN RAPPORTE A JUSTICE eu égard à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la société LES HOTELS DE [Localité 2] par jugement du Tribunal de commerce de PARIS en date du 29 avril 2024:

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 21 octobre 2020 a plein effet et est parfaitement valide et en conséquence, DEBOUTER la société HOTELS DE [Localité 2] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions visant à l’absence d’effet dudit acte ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 21 novembre 2020;

— PRONONCER la résiliation de plein droit du bail renouvelé le 1er octobre 2012 à compter du 21 novembre 2020 ;

— JUGER la société LES HOTELS DE [Localité 2] occupante sans droit ni titre à compter du 21 novembre 2020 et ORDONNER son expulsion, et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance du Commissaire de Police, de la Force Publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de ladite signification jusqu’à la parfaite remise clés et des locaux au Bailleur ;

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que la société LES HOTELS DE [Localité 2] désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de la demanderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— CONDAMNER la société LES HOTELS DE [Localité 2] au paiement, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé, charges, taxes et impôts contractuels en sus, à compter du 21 novembre 2020 jusqu’à la parfaite libération des locaux ;

A titre subsidiaire,

— CONSTATER que la société LES HOTELS DE [Localité 2] a commis des infractions suffisamment graves et légitimes justifiant la résiliation judiciaire de son bail ;

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société LES HOTELS DE [Localité 2] à compter de la date de la décision à intervenir en raison des manquements à ses obligations légales et contractuelles ;

— JUGER la société LES HOTELS DE [Localité 2] occupante sans droit ni titre et ORDONNER son expulsion, et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance du Commissaire de Police, de la Force Publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de ladite signification jusqu’à la parfaite remise clés et des locaux au Bailleur ;

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que la société LES HOTELS DE [Localité 2] désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de la demanderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— CONDAMNER la société LES HOTELS DE [Localité 2] au paiement, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé, charges, taxes et impôts contractuels en sus, jusqu’à la parfaite libération des locaux ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER purement et simplement la société LES HOTELS DE [Localité 2] de ses demandes, fins et conclusions ;

— DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

— CONDAMNER la société LES HOTELS DE [Localité 2] au paiement d’une somme de 298 996,71 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la société Les Hôtels de [Localité 2], la SCP d’Administrateurs judiciaires [H] & Rousselet prise en la personne de Me [H], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 2], et la SCP BTSG prise en la personne de Me [B], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 2], demandent au tribunal judiciaire de :

« – DECLARER la société IMMOCAP GEOFFROY irrecevable en ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résolution du bail pour non-paiement des loyers antérieure à la procédure collective dont fait l’objet la société Les HOTELS DE [Localité 2] ;

— DEBOUTER la société IMMOCAP GEOFFROY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société IMMOCAP GEOFFROY à verser à la société Les Hôtels de [Localité 2] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire été fixée pour être plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 tenue à juge unique et a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à ce jour.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de fixation de la créance de la société Immocap Geoffroy au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la société Les Hôtels de [Localité 2]

La bailleresse expose qu’à la suite du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, elle a régulièrement déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire par courrier du 25 juin 2024 ; qu’elle a assigné en intervention forcée le mandataire et l’administrateur judiciaire par acte du 24 septembre 2024 ; qu’en application des articles L. 622-22 et R. 622-20 du code de commerce, l’instance interrompue par l’ouverture de la procédure collective a été valablement reprise ; que sa créance est justifiée à hauteur de 298.996,71 euros à titre privilégié.

La défenderesse et les organes de la procédure collective font valoir l’irrecevabilité des demandes visant à mettre fin au contrat de bail sur le fondement de créances antérieures au jugement d’ouverture au regard du principe de l’interdiction de paiement des créances antérieures visé à l’article L. 622-7 du code de commerce. Ils estiment que l’action tendant directement ou indirectement au paiement d’une créance antérieure ou à sanctionner son non-paiement ne saurait prospérer devant le juge judiciaire. Ils ne développent pas de moyen relatif à la fixation de la créance.

Aux termes de l’article L. 622-7 du code de commerce, « -Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnées au I de l’article L.622-17. Ces dispositions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires. ».

Selon l’article L. 622-22 du code de commerce, après déclaration de la créance du créancier, les instances sont reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire au plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par jugement du tribunal de commerce de Paris du 29 avril 2024, publié au BODACC le 15 mai 2024, la société Les Hôtels de [Localité 2] a été placée en redressement judiciaire, la SCP d’Administrateurs judiciaires [H] & Rousselet, prise en la personne de Me [H], a été désignée administrateur judiciaire et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [B], a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

La société Immocap Geoffroy justifie de sa déclaration de créance adressée par lettre recommandée du 25 juin 2024, reçue le 1er juillet 2024 par la SCP BTSG, et, elle a dument assigné en intervention forcée la société BTSG, ès-qualités de mandataire judiciaire et la SCP d’Administrateurs judiciaires [H] & Rousselet ès qualités d’administrateur judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 2].

En conséquence, l’instance a été régulièrement reprise.

La bailleresse produit sa déclaration de créances en date du 25 juin 2024, aux termes de laquelle elle sollicite l’inscription d’une créance pour un montant de 298.996,71 euros arrêté au 29 avril 2024, jour du jugement d’ouverture du redressement judiciaire, à laquelle sont annexés les documents justificatifs.

La créance réclamée par la société Immocap Geoffroy se décompose comme suit :

—  225.844,43 euros au titre de loyers et provisions sur charges impayés :

Le décompte locatif annexé à la déclaration de créance, relatif à la période du 31 décembre 2019 au 29 avril 2024, confirme ce montant, étant précisé que seule la période du 1er au 29 avril 2024 a été appelée pour le 2ème trimestre 2024.

En l’absence de contestation des défendeurs sur ce montant dûment justifié, il sera retenu une créance de loyers et charges de 225.844,43 euros.

—  15.248,54 euros au titre des régularisations de charges relatives aux années 2019 à 2023 :

Les régularisations de charges sont annexées à la déclaration de créance et non contestées, de sorte qu’il sera retenu une créance de régularisation de charges de 15.248,54 euros.

—  36.139,01 euros au titre de rappels de loyers au titre de l’indexation et 6.764,73 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie :

Le bail stipule en son article « Loyer » que le loyer est indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction, qu’il est révisé au 1er janvier de chaque année sur la base du dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail.

Le bailleur justifie du calcul de réajustement du loyer applicable du 1er janvier 2021 au 29 avril 2024, et en déduit une créance de 36.139,01 euros au titre du loyer avec TVA et de 6.764,73 euros au titre du dépôt de garantie, laquelle n’est pas discutée par les défendeurs et sera retenue au regard des justificatifs produits.

—  15.000 euros à titre de provision sur régularisation de charges, impôts et taxes 2024 :

Le bailleur ne produit pas de justificatif à l’appui de cette créance provisionnelle, laquelle n’apparait pas justifiée dans son principe ni dans son quantum. La locataire est débitrice de provisions sur charges trimestrielles et il ressort des régularisations pour les années 2019 à 2023 que la régularisation pour ces cinq années a porté sur un montant total de 15.248,54 euros, et que le montant des régularisations annuel est variable, l’année 2021 ayant donné lieu à un trop-perçu en faveur de la locataire.

Il en résulte que cette demande de provision n’apparait pas justifiée à ce stade et que la créance déclarée à ce titre ne sera pas constatée.

Au regard des justificatifs produits et en l’absence de contestation, il y a lieu fixer la créance de la société Immocap Geoffroy au passif de la société Les Hôtels de [Localité 2] à la somme de 283.996,71 euros (298.996,71 – 15.000).

En application de l’article L. 622-22 du code de commerce, la demande de condamnation en paiement de la société Les Hôtels de [Localité 2] au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation sera rejetée, l’instance ne pouvant tendre qu’à la constatation et à la fixation de la créance de la bailileresse.

Sur les demandes principales d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiaire de résiliation judiciaire

La bailleresse expose qu’elle s’en rapporte à justice concernant ces demandes, eu égard à la procédure de redressement judicaire. Elle fait valoir que la locataire ne paie plus ses loyers et charges à bonne échéance depuis le mois de mars 2020, que les causes du commandement du 21 novembre 2020 n’ont pas été honorées dans le délai d’un mois, que la clause résolutoire prévue au bail est donc acquise au 21 novembre 2020. A titre subsidiaire, elle soutient que le preneur a décidé unilatéralement de suspendre le paiement des loyers, alors que la fermeture de l’hôtel résultait d’une décision de gestion interne à laquelle le bailleur est étranger ; qu’elle a multiplié les procédures pour retarder sa condamnation au paiement des sommes dues ; que la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est justifiée. En tout état de cause, elle fait valoir qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire et de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel indexé.

Les défendeurs soutiennent qu’en application de l’article L. 622-7 du code de commerce, le paiement des créances antérieures au jugement d’ouverture sont interdites ; que ces créances ne peuvent donc justifier la résiliation du bail ; que le principe d’arrêt des poursuites individuelles neutralise le jeu de la clause résolutoire et de l’action en résiliation judiciaire du bail ; que l’instance interrompue par l’effet de la procédure collective ne pourra être reprise que pour constater et fixer une créance, en application de l’article L. 622-21 du code de commerce. ; que les actions en résiliation judiciaire du bail ou en acquisition de la clause résolutoire sont interdites.

Aux termes de l’article L. 622-7 du code de commerce, « -Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnées au I de l’article L.622-17. Ces dispositions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires. ».

L’article L. 622-21 I à III du code de commerce dispose que « I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant:

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus ».

Il résulte de ces dispositions qu’en application de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles, l’action tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou à la résiliation judiciaire du bail ne peut plus être poursuivie dès lors qu’elle a pour cause des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture.

En l’espèce, la société Immocap Geoffroy poursuit l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement d’un commandement de payer délivré le 21 octobre 2020, relatif à des loyers impayés depuis 2020. Son action a donc pour cause des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 29 avril 2024.

Il en va de même de l’action subsidiaire en résiliation judiciaire du bail qui se fonde sur des loyers impayés notamment de l’année 2020.

En l’absence de décision passée en force de jugée relative à l’acquisition de la clause résolutoire ou à la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement d’ouverture du redressement judiciaire, l’action du bailleur ne peut être poursuivie.

Il en résulte que ces demandes, ainsi que les demandes subséquences en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation sont irrecevables.

Sur la conservation du dépôt de garantie

L’article L.622-7 du code de commerce pose un principe d’interdiction de paiement des créances antérieures à l’ouverture d’une procédure collective et assorti ce principe d’une exception, celle du paiement par compensation des créances connexes.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société Immocap Geoffroy sollicite la conservation du dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyers à titre d’indemnité, compte tenu du préjudice certain causé par le non-paiement des loyers et charges provoquant des problèmes de trésorerie chez la bailleresse.

L’article « Clause résolutoire » du bail stipule que : « Si le PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, […] Le dépôt de garantie dont il sera question ci-après demeurera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous les autres […] ».

Il résulte de cette clause invoquée par le bailleur que le dépôt de garantie lui reste acquis à titre de dommages et intérêts en cas d’acquisition de la clause résolutoire et dans l’hypothèse où le preneur refusait de quitter lieux.

Il ressort, cependant, de ce qui précède que la demande en acquisition de la clause résolutoire n’est pas recevable en l’état, qu’il en va de même de la demande de résiliation judiciaire, de sorte que le bail se poursuit et qu’il n’y a pas lieu d’ordonner à la SA Les Hôtels de [Localité 2] de quitter les lieux.

En conséquence, la demande en conservation du dépôt de garantie sur le fondement de cette stipulation contractuelle est mal fondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SA Les Hôtels de [Localité 2], la SCP BTSG, ès-qualités de mandataire judiciaire, et la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet, ès qualités d’administrateur judiciaire, qui succombent à l’instance, seront condamnées aux entiers dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la reprise de l’instance introduite à l’encontre de la SA Les Hôtels de [Localité 2], la SCP BTSG, prise en la personne de Me [C] [B], ès-qualités de mandataire judiciaire, et la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet, prise en la personne de Me [N] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire, dûment attraits à la cause,

Fixe à la somme de 283.996,71 euros, la créance de la SCI Immocap Geoffroy au titre des loyers, charges et accessoires dus et impayés par la SA Les Hôtels de [Localité 2] jusqu’à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire le 29 avril 2024, la créance étant assortie du privilège du bailleur, au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SA Les Hôtels de [Localité 2],

Dit que les demandes en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion sous astreinte, séquestration des meubles, condamnation à une indemnité d’occupation, sont irrecevables par l’effet de l’interruption des poursuites à la suite du jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SA Les Hôtels de [Localité 2],

Déboute la SCI Immocap Geoffroy de sa demande de condamnation de la SA Les Hôtels de [Localité 2] à payer la somme de 298.996,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts légaux,

Déboute la SCI Immocap Geoffroy de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

Rejette toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Les Hôtels de [Localité 2], la SCP BTSG, prise en la personne de Me [C] [B], ès-qualités de mandataire judiciaire, et la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet, prise en la personne de Me [N] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire, aux entiers dépens,

Fait et jugé à Paris le 12 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES