TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 21/01541 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WNLZ

N° Minute :

AFFAIRE

Société B.A.A

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur ry 54 rue Gabriel Péri 92300 LEVALLOIS-PERRET : pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [X] [J] domicilié en son cabinet sis 50 rue Victor Hugo 95300 PONTOISE., [D] [Z], [K] [N] épouse [Z], Syndic VILLAIN FRERES IMMOBILIER, S.C.P. [H] DAUDE pris en la personne de Maître [B] [H] es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CABINET VILLAIN FRERES IMMOBILIER.

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société B.A.A

70 rue du President Wilson

92300 LEVALLOIS PERRET

représentée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0466

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur ry 54 rue Gabriel Péri 92300 LEVALLOIS-PERRET : pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [X] [J] domicilié en son cabinet

50 rue Victor Hugo

95300 PONTOISE

représenté par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211

Monsieur [D] [Z]

9 rue Pasteur

92300 LEVALLOIS PERRET

représenté par M^e Jean-philippe MARIANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 287

Madame [K] [N] épouse [Z]

9 rue Pasteur

92300 LEVALLOIS PERRET

représentée par M^e Jean-philippe MARIANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 287

S.C.P. [H] DAUDE pris en la personne de Maître [B] [H] es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CABINET VILLAIN FRERES IMMOBILIER.

34 rue Sainte Anne

75001 PARIS

défaillante

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2023 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique du 10 mai 2004, la SCI B.A.A. a acquis en viager au sein de cet immeuble le lot n°5, composé d’un appartement, d’une chambre portant le n°27 et d’une cave portant le n°14.

La SCI B.A.A. a pris possession des lieux suite au décès de la venderesse, Mme [P] [W], intervenu le 28 mars 2012.

Par lettre recommandée du 23 juillet 2013 le conseil de la SCI B.A.A. a sollicité l’intervention du syndic de l’immeuble, la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, en faisant état d’une part de l’inaccessibilité de la cave n°14, occupée par la machinerie de l’ascenseur et d’autre part de l’encombrement du palier extérieur du 2 ème étage.

En l’absence de réponse, selon exploits d’huissier en date des 27 décembre et 30 décembre 2013, la SCI B.A.A. a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic, la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER en son nom personnel, ainsi que M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] devant le tribunal de grande instance de NANTERRE, aux fins notamment d’obtenir la restitution de la cave n°14.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 14/00530.

Par ordonnance du 16 décembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de NANTERRE a ordonné une mesure de médiation judiciaire et désigné à cette fin Maître [F] [U].

Le mandat de syndic de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER a pris fin le 17 juin 2018, sans donner lieu à la désignation d’un nouveau syndic.

Par ordonnance du 28 janvier 2019, le président du tribunal de grande instance de NANTERRE a désigné Maître [X] [J] ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300).

Par ordonnance du 21 février 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de NANTERRE a ordonné la radiation de la procédure enrôlée sous le numéro RG 14/00530.

La société VILLAIN FRERES IMMOBILIER a fait l’objet d’une liquidation judiciaire suivant jugement du 27 mars 2019.

La procédure de médiation n’ayant pas permis d’aboutir à une solution amiable, la SCI B.A.A. a sollicité la réinscription de l’affaire, enrôlée par le tribunal judiciaire de NANTERRE le 19 février 2021 sous le numéro RG 21/01541.

Par exploit du 29 juin 2021, la SCI B.A.A. a assigné la SCP [H] DAUDE, prise en la personne de Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER et sollicité la jonction de cette instance enrôlée sous le numéro 21/05927 avec la procédure numéro RG 21/01541.

Par ordonnance du 22 avril 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NANTERRE a fait droit à la demande de jonction précitée et l’instance s’est poursuivie sous le numéro RG 21/01541.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, la SCI B.A.A. demande au tribunal judiciaire de NANTERRE de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue PASTEUR et 54 Rue Gabriel PÉRI – 92300 Levallois-Perret sous administration judiciaire de Maître [X] [J] de la SELARL [J] et ASSOCIES, le syndic VILLAIN FRÈRES IMMOBILIER en liquidation judiciaire pris en la personne et représenté par Maître [H] de la SCP [H] DAUDE et Monsieur et Madame [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

DÉCLARER la SCI B.A.A recevable et bien fondé en ses demandes,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue PASTEUR et 54 Rue Gabriel PÉRI – 92300 Levallois-Perret près en la personne de Maître [X] [J] de la SELARL [J] et ASSOCIES administrateur judiciaire, à restituer à la SCI B.A.A la cave portant le n°14 du plan annexé au règlement de copropriété, et dépendant du lot n°5 dont ladite SCI est propriétaire en vertu de son titre établi en la forme authentique libre de bien, objet ou équipement de quelque nature que cela soit,

ASSORTIR la condamnation à restituer la cave portant le n°14 du plan libre de tout élément, d’une astreinte de 1000,00€ par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir,

DIRE que la condamnation à restitution sera considérée comme respectée lorsque les clés de la cave portant le n°14 auront été remises à la SCI B.A.A. contre récépissé et qu’il aura été constaté qu’elle est bien libre de bien, objet ou équipement,

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue Pasteur et 54 Rue Gabriel Péri – 92300 Levallois-Perret pris en la personne de son administrateur Maître [X] [J] agissant es qualité, Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [Z] à procéder au débarras complet et au désencombrement total du palier extérieur commun situé au 2ème étage de l’immeuble,

ASSORTIR la condamnation du syndicat des copropriétaires et de Monsieur et Madame [Z] à procéder au débarras des parties communes ci-dessus visées, d’une astreinte solidaire de 1000,00€ par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir,

DIRE que la preuve de la persistance de l’encombrement pourra être rapportée par tout moyen légalement admissible tel que témoignages, photos, procès-verbal de constat d’huissier,

CONDAMNER Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [Z] à restituer les WC commun situés sur le palier extérieur du 2ème étage,

ASSORTIR la condamnation de Monsieur et Madame [Z] à restituer les parties communes ci-dessus visées, d’une astreinte de 1000,00€ par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir,

DIRE que la preuve de la persistance de l’annexion illicite pourra être rapportée par tout moyen légalement admissible tel que témoignages, photos, procès-verbal de constat d’huissier,

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue PASTEUR et 54 Rue Gabriel PÉRI – 92300 Levallois-Perret pris en la personne de son administrateur Maître [X] [J] agissant es qualité, Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [Z] à payer à la SCI B.A.A. la somme de 24.000€ au titre de la privation de jouissance des WC communs sur le palier-coursive pour la période allant du mois de mars 2013 au mois de mars 2023,

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue PASTEUR et 54 Rue Gabriel PÉRI – 92300 Levallois-Perret pris en la personne de son administrateur Maître [X] [J] agissant es qualité, Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [Z] à payer à la SCI B.A.A. la somme de 200€ par mois à compter du 1 er avril 202-3 au titre de la privation de jouissance des WC communs situés sur le palier extérieur,

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue PASTEUR et 54 rue Gabriel Péri – 92300 Levallois-Perret et le syndic VILLAIN FRÈRES IMMOBILIER à payer à la SCI B.A.A. les sommes suivantes:

5.850,00 € au titre de la perte locative subie pour la période allant du 23 mars 2013 au 27 juin 2013 pour l’appartement

33.600 € au titre de la perte locative subie pour la période allant du 23 mars 2013 au 30 juin 2023 pour la cave

280€ par mois à compter du 1 er juillet 2023 au titre de la perte locative subie en raison de la privation de jouissance de la cave n°14 et jusqu’à ce que celle-ci soit restituée à sa propriétaire

35.000,00 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur et 54 rue Gabriel Péri – 92300 Levallois-Perret, le syndic VILLAIN FRÈRES IMMOBILIER et Monsieur et Madame [Z] à payer à la SCI B.A.A. la somme de 15.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 C.P.C.

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur et 54 rue Gabriel Péri – 92300 Levallois-Perret, le syndic VILLAIN FRÈRES IMMOBILIER et Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de NANTERRE de :

DEBOUTER la SCI BAA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement

CONDAMNER in solidum le CABINET VILLAIN FRERES IMMOBILIER et la SCP [H] DAUDE, Me [B] [H] ès qualités de mandataire judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à 92300 LEVALLOIS PERRET (Hauts de Seine) représenté par Maître [X] [J] en cas de condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI BAA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à 92300 LEVALLOIS PERRET (Hauts de Seine) représenté par Maître [X] [J] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Co de Procédure civile,

CONDAMNER la SCI BAA aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] demandent au tribunal judiciaire de NANTERRE de :

DEBOUTER la SCI B.A.A de toutes ses fins et prétentions à l’égard des exposants,

Les CONDAMNER au paiement d’une somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits de la cause et des moyens.

La clôture de la procédure est intervenue suivant ordonnance du 10 novembre 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 28 novembre 2023.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes de la SCI B.A.A., celle-ci n’étant pas contestée.

I- Sur la demande de note en délibéré

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

L’article 442 du code de procédure civile précise que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En l’espèce, le tribunal a invité les parties par bulletin du 17 juillet 2024, aux visas de l’article 16 du code de procédure civile et des dispositions d’ordre public des articles L641-3, L622-21 et L622-22 du code de commerce, à faire valoir leurs observations jusqu’au 31 juillet 2024 inclus sur la recevabilité :

— des demandes de dommages et intérêts formées par la société B.A.A. à l’encontre de la société

VILLAIN FRERES IMMOBILIER,

— d e s d e m a n d e s f o r m é e s p a r l e s y n d i c a t d e s copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue Pasteur et 54 Rue Gabriel PÉRI à LEVALLOIS-PERRET (92300),représenté par son administrateur judiciaire Maître [X] [J], tendant à « voir condamner in solidum le CABINET VILLAIN FRERES IMMOBILIER et la SCP [H] DAUDE, Me [B] [H] ès qualité de mandataire judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue Pasteur et 54 Rue Gabriel PÉRI à LEVALLOIS-PERRET (92300) représenté par Maître [X] [J] en cas de condamnation prononcée à son encontre».

En réponse, la SCI B.A.A. a transmis une note en délibéré le 30 juillet 2024, qui est dès lors recevable et dont il sera tenu compte dans le présent jugement.

II- Sur l’interruption de l’instance engagée à l’encontre de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner «la SCP [H] DAUDE, Me [B] [H] ès qualités de mandataire judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à 92300 LEVALLOIS PERRET (Hauts de Seine) représenté par Maître [X] [J] en cas de condamnation prononcée à son encontre».

Aux termes de l’article L641-3 du code de commerce, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l’article L622-28 et par l’article L622-30. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L622-24 à L622-27 et L622-31 à L622-33.

L’article L622-22 du même code dispose que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire nommé dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Selon l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est notamment interrompue par l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

L’article 367 du même code, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire du 27 mars 2019, entraînant son dessaisissement par application de l’article L622-22 précité.

Il en résulte que l’instance initialement engagée à l’encontre de cette dernière a été interrompue, jusqu’à la mise en cause de son mandataire judiciaire d’une part et la production de la déclaration de créances d’autre part.

Si par exploit du 29 juin 2021 la SCI B.A.A. a bien assigné la SCP [H] DAUDE, prise en la personne de Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, il convient de relever qu’aucune déclaration de créance n’est versée aux débats.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal constate que l’instance demeure interrompue s’agissant des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, excluant dès lors de statuer sur celles-ci.

Aussi, aux fins d’application de l’article 369 du code de procédure civile, il convient d’ordonner la disjonction de l’instance opposant la SCI B.A.A. au syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z], qui est enrôlée sous le numéro RG 21/1541, de celle opposant le syndicat des copropriétaires à Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, qui sera désormais enrôlée sous le numéro RG 24/7252et renvoyée à l’audience de mise en état du 28 novembre 2024 pour production de la déclaration de créance par le syndicat des copropriétaires et observations sur l’éventuelle péremption d’instance encourue et, à défaut, radiation.

Toutefois, au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu à renvoi devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NANTERRE concernant les demandes formées par la société SCI B.A.A.

En effet, l’ouverture d’une procédure collective n’interrompt l’instance qu’au profit du débiteur et ne fait pas obstacle à la poursuite de l’instance contre le syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z].

En conséquence, le tribunal constate l’interruption de l’instance désormais enrôlée sous le numéro RG 24/7252 et renvoie à l’audience de mise en état du 28 novembre 2024 pour production de la déclaration de créance par le syndicat des copropriétaires et observations sur l’éventuelle péremption d’instance encourue et, à défaut, radiation.

III- Sur la demande tendant à voir constater le désistement partiel de la SCI B.A.A.

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 30 juillet 2024, la SCI B.A.A. a fait connaître sa volonté de se désister de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, compte tenu de la liquidation judiciaire de celle-ci intervenue selon jugement du 27 mars 2019.

Aux termes de l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie.

L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

Selon l’article 385 du même code, l’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation.

Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs.

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En vertu de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, malgré le caractère écrit de la présente procédure, la SCI B.A.A. n’a pas formé cette demande de désistement partiel par voie de conclusions après réouverture des débats, qui n’a pas été sollicitée.

En conséquence, le tribunal n’est pas valablement saisi de cette demande de désistement partiel, sur laquelle il ne sera dès lors pas statué.

IV- Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI B.A.A. et le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER

La SCI B.A.A. demande au tribunal de « CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Rue PASTEUR et 54 rue Gabriel Péri – 92300 Levallois-Perret et le syndic VILLAIN FRÈRES IMMOBILIER à payer à la SCI B.A.A. les sommes suivantes:

5.850,00€ au titre de la perte locative subie pour la période allant du 23 mars 2013 au 27 juin 2013 pour l’appartement

33.600 € au titre de la perte locative subie pour la période allant du 23 mars 2013 au 30 juin 2023 pour la cave

280€ par mois à compter du 1 er juillet 2023 au titre de la perte locative subie en raison de la privation de jouissance de la cave n°14 et jusqu’à ce que celle-ci soit restituée à sa propriétaire

35.000,00 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur et 54 rue Gabriel Péri – 92300 Levallois-Perret, le syndic VILLAIN FRÈRES IMMOBILIER et Monsieur et Madame [Z] à payer à la SCI B.A.A. la somme de 15.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 C.P.C.

CONDAMNER solidairement, ou à tout le moins in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur et 54 rue Gabriel Péri – 92300 Levallois-Perret, le syndic VILLAIN FRÈRES IMMOBILIER et Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Le syndicat des copropriétaires demande quant à lui au tribunal de condamner la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

L’article 32 du code de procédure civile énonce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aussi, l’article 122 du même code énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code ajoute que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l’article L641-3 du code de commerce, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l’article L622-28 et par l’article L622-30. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L622-24 à L622-27 et L622-31 à L622-33.

L’article L622-21 du même code prévoit que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est antérieure au jugement d’ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers et interrompt les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.

En l’espèce, la SCI B.A.A. et le syndicat des copropriétaires forment des demandes à l’encontre de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER tendant au paiement de sommes d’argent, alors que la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire en date du 27 mars 2019.

En réponse au bulletin précité adressé par le tribunal aux parties le 17 juillet 2024, le conseil de la SCI B.A.A. a, par note en délibéré notifiée par voie électronique le 30 juillet 2024, indiqué que l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER sont irrecevables au regard du jugement de liquidation judiciaire intervenu le 27 mars 2019.

En effet, il convient de rappeler que le jugement de liquidation judiciaire intervenu emporte le dessaisissement de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, qui n’a plus qualité à défendre dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, le tribunal déclarera d’office irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SCI B.A.A. et le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER.

V- Sur la demande de restitution de la cave n°14

La SCI B.A.A. demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), pris en la personne de son administrateur provisoire, à lui restituer la cave n°14. Au soutien de cette demande, elle fait valoir que cette cave a été annexée par le syndicat des copropriétaires pour permettre l’installation de la machinerie de l’ascenseur de l’immeuble. Elle ajoute que cette modification est intervenue sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation du plan annexé au règlement de copropriété, la privant totalement de la jouissance de cette cave dont elle a acquis la propriété.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la cave n°14 a été affectée à l’installation de la machinerie de l’ascenseur. Il précise que cette modification est intervenue en accord avec l’ancien propriétaire en l’absence d’autre emplacement disponible et que la restitution est désormais impossible. Il ajoute que cet accord n’a pas été formalisé au cours d’une assemblée générale et n’a donné lieu à aucune modification du règlement de copropriété, du fait de la défaillance du syndic, la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code énonce que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 26 de la même loi dispose en son alinéa 6 que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, l’acte de vente authentique du 10 mai 2004 stipule en page 3 dans un paragraphe intitulé « Désignation des BIENS » :

« Lot numéro cinq (5):

Au deuxième étage à droite de l’escalier de gauche, un appartement comprenant: antichambre, galerie, salon-salle à manger, deux chambres, cabinet de toilettes, penderie et WC.

Au sixième étage une chambre portant le numéro 27.

Au sous-sol une cave portant le numéro 14.

Et les quatre-vingt deux/millièmes (82/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Tels que lesdits biens existent, se poursuivent et comportment avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve. »

Il résulte ainsi du titre de propriété produit que la SCI B.A.A. a notamment acquis la propriété de la cave portant le n°14.

Il ressort par ailleurs du règlement de copropriété que le lot n°5 inclut la cave n°14, qui figure également sous le même numéro sur le plan des caves produit par la demanderesse.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît en outre dans ses écritures que l’emplacement de la cave n°14 a accueilli la machinerie de l’ascenseur de l’immeuble.

Il ne justifie enfin pas de l’accord qui serait intervenu avec le précédent propriétaire du lot n°5, et reconnait que l’installation de la machinerie de l’ascenseur de l’immeuble sur l’emplacement de la cave n°14 n’a jamais fait l’objet d’une résolution approuvée à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette modification de la destination de cette partie privative, qui entraîne la privation totale de jouissance de la cave n°14, en violation du droit de propriété de la SCI B.A.A., justifie d’en ordonner la restitution, nonobstant l’impossibilité matérielle invoquée par le syndicat des copropriétaires, dont il n’est par ailleurs pas justifié.

Le tribunal condamnera par conséquent le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire en exercice, à restituer avec remise des clés à la SCI B.A.A. la cave n°14 du plan annexé au règlement de copropriété comprise dans le lot n°5 de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), libérée de tout objet ou équipement.

La SCI B.A.A. demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à l’expiration du délai d’un mois à compter de la date de signification de la présente decision.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu du refus persistant du syndicat des copropriétaires de restituer la cave n°14 à la SCI B.A.A. il convient, afin de garantir l’exécution de cette condamnation, de l’assortir d’une astreinte dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

VI- Sur la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] à procéder au débarras du palier extérieur du 2ème étage de l’immeuble

La SCI B.A.A. soutient que le palier du 2ème étage, partie commune, est encombré d’un placard en bois situé au-dessus de la porte de service de M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] et d’un système d’étendage du linge, justifiant de voir ordonner le débarras et la dépose de tout effet personnel et/ou meuble ou bien placard se trouvant sur ce palier desservant son lot.

Le syndicat conclut au débouté de cette demande qu’il estime sans objet, au motif que le palier est désormais libre de tout objet.

M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] font également valoir que le palier est désormais libre de tout objet. Ils indiquent que la présence, depuis plus de 30 ans, d’un placard abritant les compteurs d’eau et d’électricité d’une profondeur de 35 cm ne constitue pas un usage anormal de cette partie commune spéciale. Ils ajoutent que la demanderesse dispose également d’un caisson en excroissance sur le palier au droit de sa porte d’accès.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

Aux termes de l’article 4 de la même loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 8 précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule à l’article 1er que constituent notamment des parties communes les « caves dans lesquelles se trouvent le compteur d’eau, le vestibule, l’entrée, les escaliers, la descente de caves, les paliers, les couloirs et corridors des caves, leurs paillassons, les appareils d’éclairage des parties communes de l’immeuble.”

Il précise à l’article 3. 2° qu’ « aucun des propriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer l’entrée de la maison et les vestibules, paliers, escaliers, couloirs, cours, ni y laisser séjourner des objets quelconques.

Il ne pourra être mis sur les paliers aucun crochets ou porte-manteaux ».

Ainsi, les paliers extérieurs desservant les appartements constituent une partie commune, sans qu’aucune stipulation du règlement de copropriété ne les qualifie de partie commune spéciale, contrairement à l’affirmation en ce sens de M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z].

Les photographies versées aux débats par la SCI B.A.A. ne permettent néanmoins pas d’établir que le palier du 2ème étage est encombré d’objets appartenant à M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z]. En effet, ces deux photographies non datées ne permettent ni d’identifier le palier concerné par la demande, ni l’existence d’un système d’étendage de linge, d’un placard ou tout autre objet encombrant le palier du 2 ème étage.

En revanche, ces derniers reconnaissent dans leurs écritures la présence d’un placard abritant les compteurs d’eau et d’électricité d’une profondeur de 35 cm, ce qui résulte également des photographies qu’ils produisent.

M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] invoquent le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire prévue par l’article 2258 du code civil qui dispose que « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Au soutien de leur affirmation, ils produisent une attestation rédigée par Mme [P] [W], partiellement illisible, qui ne fait pas mention de la présence de ce placard.

Aucune pièce ne permet dès lors d’établir l’existence dudit placard sur le palier extérieur depuis plus de 30 ans.

M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] seront par conséquent condamnés à déposer le placard abritant les compteurs d’eau et d’électricité se trouvant sur le palier extérieur du 2 ème étage desservant leur appartement, sans qu’il ne soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

La SCI B.A.A. sera en revanche déboutée de cette même demande dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, dès lors que le placard abrite les seuls compteurs d’eau et d’électricité de M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z].

VII- Sur la demande tendant à voir condamner M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] à restituer les WC communs situés sur le palier extérieur du 2ème étage de l’immeuble et à verser des dommages et intérêts

La SCI B.A.A. fait valoir qu’il résulterait du règlement de copropriété et des plans d’origine de l’immeuble que des WC se trouvaient sur leur palier, qu’elle estime constituer une dépendance des deux appartements desservis par ledit palier. Elle indique que si Mme [P] [W] a renoncé à la jouissance personnelle de ces WC, cette tolérance n’est pas opposable à ses ayants droits. Elle ajoute que ni M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z], ni précédemment leur vendeur, n’ont obtenu l’autorisation de l’assemblée générale de s’approprier cette partie commune.

M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] résistent à cette prétention en faisant valoir que les lots n°4 et 5 sont dépourvus de WC extérieurs, cet équipement n’étant pas prévu par le règlement de copropriété.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

Aux termes de l’article 4 de la même loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 8 de la même loi précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, contrairement aux stipulations relatives à la description des lots n°15 à 23 du 6 ème étage, le règlement de copropriété ne mentionne pas l’existence de WC communs s’agissant des lots n°4 et 5.

Le tribunal ne peut dès lors considérer que les WC communs constituent une dépendance des lots n°4 et 5, sans dénaturer les termes clairs et précis du règlement.

La présence de WC communs sur le palier du 2 ème étage ne résulte par ailleurs pas davantage des plans annexés au règlement de copropriété.

Le tribunal déboutera en conséquence la SCI B.A.A. de sa demande tendant à voir condamner M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] à restituer les WC communs situés sur le palier extérieur du 2 ème étage de l’immeuble.

La SCI B.A.A. sera également déboutée de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre de la privation de jouissance des WC communs du palier extérieur du 2ème étage de l’immeuble.

VIII- Sur les demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire

1) Sur la demande de dommages et intérêts d’un montant de 5.850 euros au titre de la perte de loyers invoquée du 23 mars 2013 au 27 juin 2013 :

La SCI B.A.A. demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.850 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de loyers subie du 23 mars au 27 juin 2013. Elle expose avoir été mise en demeure par la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER par courrier du 26 mars 2013 d’interrompre les travaux de structure exécutés sans information préalable, malgré la parfaite conformité des travaux réalisés conformément aux exigences de l’article 2 du règlement de copropriété, tel qu’elle estime résulter de l’étude de faisabilité du 13 mars 2013 préalablement transmise au syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que les travaux de rénovation ont en outre été reportés du fait de la réfection des colonnes d’eaux usées temporairement envisagée par le syndicat des copropriétaires, qui n’est finalement jamais intervenue malgré leur vétusté. Elle estime que ces éléments ont retardé de trois mois la mise en location de son bien, dont le loyer s’élevait à compter de septembre 2013 à la somme de 1950 euros HT.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur cette demande.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la SCI B.A.A. produit le courrier de mise en demeure adressé par la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER par lettre recommandée du 26 mars 2013 rédigée en ces termes:

« En notre qualité de syndic de la copropriété située 9 rue Pasteur, 92300 Levallois-Perret, nous vous mettons en demeure de stopper immédiatement tous les travaux de structure dans l’appartement dont vous êtes propriétaire dans cet immeuble dans la mesure où aucun document ne nous a été adressé préalablement à leur réalisation et ce en totale contravention avec les prescriptions de Monsieur [R], architecte DPLG dépêché sur les lieux à notre réquisition le 22 février dernier. »

Toutefois, le règlement de copropriété stipule à l’article 2.1° que chacun des propriétaires « pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera, la distribution intérieure de ses locaux et dépendances, mais, en cas de percement de gros mur ou de murs de refend, il devra faire executer les travaux sous la surveillance de l’architecte de la maison, dont les honoraires seront à sa charge; il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de la maison et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux ».

Or, la SCI B.A.A. reconnaît dans ses écritures que les travaux de rénovation effectués comprenaient la destruction d’un mur porteur, ce qui impliquait la nécessité de faire intervenir l’architecte du syndicat des copropriétaires, par application de l’article 2 du règlement de copropriété susvisé.

Les pièces versées aux débats ne permettent par ailleurs pas au tribunal de connaître les suites données par la SCI B.A.A. à cette mise en demeure, correspondant à une diligence du syndicat des copropriétaires conforme aux exigences du règlement de copropriété.

S’agissant des travaux de réfection des colonnes d’eaux usées envisagés par le syndicat des copropriétaires, le tribunal relève qu’aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir un lien avec les travaux de rénovation envisagés par la SCI B.A.A. En effet, il n’apparaît pas que le syndicat des copropriétaires ait fait connaître son intention d’y procéder, sans qu’il ne soit par ailleurs possible d’établir dans quelle mesure cette possible réfection des colonnes d’eau usées aurait constitué un obstacle aux travaux de rénovation effectués par la SCI B.A.A.

Le tribunal déboutera par conséquent la SCI B.A.A. de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.850 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de loyers subie du 23 mars au 27 juin 2013.

2) Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre de l’impossibilité de louer la cave :

La SCI B.A.A. expose avoir été dans l’impossibilité de louer la cave n°14 dès la prise de possession des lots acquis en viager au mois de juin 2013, entraînant une perte de loyer chiffrée à la somme mensuelle de 280 euros, soit 14 euros/m2, au regard de la valeur locative d’une cave de 20m2 dans le même secteur.

Le syndicat des copropriétaires soutient en réponse que seule la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER doit être tenue des conséquences financières résultant de la faute commise par celle-ci dans l’exercice de son mandat de gestion.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, tel que précédemment relevé, il est établi que la SCI B.A.A. a été totalement privée de la jouissance de la cave n°14 dès la prise de possession des lots, intervenue suite au décès de Mme [P] [W] au mois de mars 2013, dont la date n’est pas contestée.

Il convient par ailleurs de rappeler que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par son syndic.

Aucun élément ne permet en outre de remettre en cause l’évaluation non contestée de la valeur locative de la cave, dont la SCI B.A.A. justifie en produisant une annonce de location correspondant à une cave de la même superficie située à LEVALLOIS-PERRET.

Le tribunal condamnera par conséquent le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 38.609,40 euros au titre du préjudice subi du fait de la privation totale de jouissance de la cave n°14 pour la période du 23 mars 2013 au 2 septembre 2024, date du présent jugement.

3) Sur la demande de dommages et intérêts d’un montant de 35.000 euros en réparation du préjudice moral et au titre de la résistance abusive :

La SCI B.A.A. demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 35.000 euros, aux motifs que le syndicat des copropriétaires n’a jamais répondu à ses demandes relatives à la cave n°14, a fait preuve de passivité à l’égard de certains copropriétaires et a mal géré les problèmes liés aux colonnes d’eaux usées.

Le syndicat n’a pas conclu sur ce point.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 768 du code de procedure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Il est constant que la réparation d’un préjudice, qui doit correspondre au dommage réellement subi, ne peut être forfaitaire.

En l’espèce, la demanderesse, qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande de dommages et intérêts, ne peut solliciter le versement d’une somme forfaitaire de 35.000 euros.

En tout état de cause, il convient de relever que le moyen invoqué par la SCI B.A.A. relatif à la privation de jouissance de la cave n°14 a donné lieu à l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, sans qu’elle ne précise les éléments susceptibles de caractériser l’existence d’un préjudice complémentaire distinct.

Le tribunal déboutera par conséquent la SCI B.A.A. de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et au titre de la résistance abusive.

IX – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, dont distraction au profit de Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la condamnation précitée à l’encontre des défendeurs sera prononcée in solidum et non solidairement, les écritures de la demanderesse ne contenant aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa demande de condamnation solidaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z], condamnés aux dépens, seront déboutés de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et condamnés sur ce fondement à verser à la SCI B.A.A. une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros.

Par ailleurs, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la condamnation précitée à l’encontre des défendeurs sera prononcée in solidum et non solidairement, les écritures de la demanderesse ne contenant aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa demande de condamnation solidaire.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire,

ORDONNE la disjonction de l’instance opposant la SCI B.A.A. au syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z], qui est enrôlée sous le numéro RG 21/1541, de celle opposant le syndicat des copropriétaires à Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, qui sera désormais enrôlée sous le numéro RG 24/7252.

CONSTATE l’interruption de l’instance opposant le syndicat des copropriétaires à Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER, qui sera désormais enrôlée sous le numéro RG 24/7252.

RENVOIE l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/7252 à l’audience de mise en état du 28 novembre 2024 à 9 heures 30 pour production de la déclaration de créance par le syndicat des copropriétaires et observations sur l’éventuelle péremption d’instance encourue et, à défaut, radiation,

DECLARE d’office irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SCI B.A.A. et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son administrateur provisoire en exercice, à l’encontre de la société VILLAIN FRERES IMMOBILIER,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son administrateur provisoire en exercice, à restituer avec remise des clés à la SCI B.A.A. la cave n°14 du plan annexé au règlement de copropriété comprise dans le lot n°5 de l’immeuble précité, libérée de tout objet ou équipement, ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette date et cela pendant 90 jours,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son administrateur provisoire en exercice, à payer à la SCI B.A.A. la somme de 38.609,40 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de louer la cave n°14 du 23 mars 2013 au 2 septembre 2024,

DEBOUTE la SCI B.A.A. de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.850 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de loyers subie du 23 mars au 27 juin 2013,

DEBOUTE la SCI B.A.A. de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 35.000 euros en réparation du préjudice moral et au titre de la résistance abusive invoqués,

CONDAMNE M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] à déposer le placard abritant les compteurs d’eau et d’électricité se trouvant sur le palier extérieur du 2 ème étage desservant leur appartement,

DEBOUTE la SCI B.A.A. de sa demande tendant à assortir la condamnation précitée d’une astreinte,

DEBOUTE la SCI B.A.A. de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son administrateur provisoire en exercice, à déposer tout effet personnel et/ou meuble ou bien placard à compteurs d’eau et d’électricité se trouvant sur le palier extérieur du 2 ème étage desservant leur appartement,

DEBOUTE la SCI B.A.A. de sa demande tendant à voir condamner M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] à restituer les WC communs situés sur le palier extérieur du 2 ème étage de l’immeuble,

DEBOUTE la SCI B.A.A. de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 24.000 euros au titre de la privation de jouissance des WC communs du palier extérieur du 2ème étage de l’immeuble à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son administrateur provisoire en exercice et de M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z],

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] au paiement à la SCI B.A.A. de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] de leur demande tendant à voir condamner la SCI B.A.A. à leur payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9 rue Pasteur à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son administrateur provisoire en exercice de sa demande tendant à voir condamner la SCI B.A.A. à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [D] [Z] et Mme [K] [N], épouse [Z] au paiement des dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

RESERVE les dépens.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,