TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références : N° RG 24/02831 – N° Portalis DBXQ-W-B7I-E4LU (Code nature d’affaire : 5AB/ 0A)

Grosse délivrée le

à Mr [S]

Copie délivrée le

à M^e BERGER

Jugement du 02 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LES OLIVIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Guillaume MONNET, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [W]

né le 10 Décembre 1973 à BESANCON (25000), domicilié : chez SCI LA VAIVRE, [Adresse 4]

Représenté par M^e Nathalie BERGER, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 25 Février 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Décembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Il est constant que M. [H] [W] occupe le premier étage d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], ainsi que des places de stationnement attenantes. L’immeuble précité est la propriété de la SCI les Oliviers depuis le 13 mai 2014.

Selon exploit du 21 octobre 2024, la SCI les Oliviers a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Besançon, sollicitant notamment la résiliation du bail et son expulsion.

Lors de l’audience utile du 7 octobre 2025, la SCI les Oliviers est représentée par son conseil. Elle s’en rapporte à ses conclusions responsives, aux termes desquelles elle formule les demandes suivantes :

— à titre principal,

* prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur ;

* ordonner l’expulsion du locataire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification du jugement ;

* condamner M. [W] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 551,84 euros ;

— subsidiairement,

* enjoindre à M. [W], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant le prononcé du jugement, de :

° régulariser un bail écrit pour un logement de 135 m² situé au premier étage de l’immeuble, moyennant un loyer indexable de 627,21 euros par mois ;

° communiquer le relevé du compteur d’eau ;

° justifier d’une assurance locative ;

* enjoindre à M. [W], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant le prononcé du jugement, de procéder à l’enlèvement de quatre véhicules, deux remorques et d’un container métallique entreposés sur le parking de l’immeuble ;

* enjoindre à M. [W], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant le prononcé du jugement, de procéder à l’enlèvement de la caméra de surveillance installée au premier étage, du buffet en bois du matériel entreposé au premier étage ;

* juger qu’à défaut d’exécution spontanée dans un délai d’un mois, la SCI les Oliviers pourra faire procéder elle-même, aux frais de M. [W], à l’enlèvement des biens précités ;

* ordonner l’expulsion de M. [W] des parties de l’immeuble qu’il occupe autres que le logement à usage d’habitation (parking, couloir, pièces de stockage) ;

* condamner M. [W] à lui payer la somme de 500 euros par infraction constatée par tout moyen passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

— en tout état de cause,

* condamner M. [W] à lui payer la somme de 2 759,20 euros au titre des loyers arrêtés au 30 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* le condamner à lui payer la somme de 17 331,84 euros à titre de dommages et intérêts pour l’occupation des biens excédant le bail verbal depuis le 20 novembre 2023 ;

* le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce inclus le coût du constat de commissaire de justice du 20 novembre 2023.

M. [W], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions n°2. Ses demandes sont les suivantes :

— écarter des débats les pièces adverses n°14 et, ajoute-t-il à l’audience, n°17 et 18 ;

— débouter la SCI les Oliviers de ses demandes ;

— à titre reconventionnel,

* condamner la SCI les Oliviers à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte du chauffage central ;

* la condamner à lui remettre des quittances de loyer à compter de septembre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement ;

* ordonner l’enlèvement des encombrants déposés devant la deuxième porte de M. [W], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement ;

* ordonner la suppression des caméras installées au premier étage ;

* condamner la SCI les Oliviers à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande tendant à écarter des débats certaines pièces

M. [W] s’oppose à la communication de trois pièces :

— la pièce n°14, à savoir un courrier adressé le 23 décembre 2015 par l’avocat des époux [J], gérants et associés de la SCI de la Vaivre, à M. [W], et qui porte la mention « personnel et confidentiel » ;

— la pièce n°17, à savoir un courrier adressé par l’avocat de Mme [U] [L], ex-compagne de M. [W], à l’avocat de M. [W], et qui porte la mention « officiel » ;

— la pièce n°18, à savoir un courriel du notaire ayant régularisé l’acte de vente de la SCI de la Vaivre et la SCI les Oliviers en 2014, courriel manifestement adressé aux gérants de la SCI les Oliviers.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 impose un principe du secret professionnel aux échanges entre avocats ou entre un avocat et son client. Ainsi, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel.

Ce principe de la confidentialité des échanges entre avocats est repris à l’article 3 du règlement intérieur national de la profession d’avocat, lequel prévoit une exception lorsque lesdits courriers comportent la mention « officiel » et sont conformes aux principes essentiels de la profession, à condition :

que les correspondance équivalent à un acte de procédure ;

que les correspondances ne fassent référence à aucun écrit, propos ou éléments antérieurs confidentiels.

En l’espèce, la pièce n°18 ne constitue pas un courriel émis par un avocat, mais par un notaire. S’il existe un principe de confidentialité des échanges entre notaires, rien ne s’oppose en revanche à ce qu’une partie produisent en justice ses échanges avec son propre notaire. La demande tendant à écarter cette pièce ne peut donc prospérer.

S’agissant de la pièce n°17, il s’agit d’un courrier entre avocat qui porte la mention « officiel », en réponse à un précédent courrier lui aussi officiel. La lecture de ce courrier et des pièces qui y sont annexées, qui sont composées de pièces déjà versées aux débats, ne comporte aucune référence à un élément antérieur confidentiel. En effet, ce courrier se contente de formaliser la position de la partie représentée par l’avocat qui en est l’auteur, en l’occurrence Mme [L]. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter des débats.

Enfin, la pièce n°14 ne constitue ni un courrier entre avocats, ni un courrier entre un avocat et son client. Elle n’est donc soumise à aucune obligation de confidentialité découlant des textes précités, de telle sorte que l’avocat ne pouvait, en dehors de tout cadre ou réglementaire, la qualifier de confidentielle. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter des débats.

La demande en ce sens de M. [W] sera rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la qualification du bail

Avant d’examiner les manquements que la SCI les Oliviers reproche à M. [W], il convient de déterminer la nature et l’étendue des relations contractuelles qui lient les parties.

La SCI les Oliviers soutient que M. [W] est titulaire d’un bail verbal depuis septembre 2023, en ce qu’il s’est maintenu dans le logement donné à bail à son ex-compagne, Mme [L], laquelle a quitté les lieux à cette date. Elle en déduit que l’objet du bail et le prix du loyer sont à déterminer en référence au contrat de bail de 2006 souscrit par Mme [L]. Elle soutient enfin que le bail produit daté de 2012 est un faux.

M. [W] s’y oppose, expliquant occuper les lieux depuis 2000. Il indique qu’un bail authentique lui avait été consenti en 2003 ; qu’il a ensuite été décidé de régulariser un bail au nom de Mme [L] seule en 2006 et que, dans le but d’éviter toute confusion, un nouveau bail à leur deux noms a été régularisé en 2012.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. Si tel n’est pas le cas, chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, la rédaction d’un bail écrit. Le contrat de bail peut en effet être verbal, en application des articles 1714 et suivants du code civil. Il appartient alors à celui qui s’en prévaut de le prouver, étant observé que l’occupation des lieux ne permet évidemment pas à elle-seule d’établir l’existence d’un bail verbal, elle doit être accompagnée de faits positifs manifestant la volonté commune des parties.

Enfin, l’article 1743 alinéa 1er du code civil dispose que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. L’article 1377 du même code précise que l’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.

En l’espèce, le bien immobilier litigieux a été vendu le 13 mai 2014 par la SCI de la Vaivre, dont les trois associés sont M. [W] et ses parents, à la SCI les Oliviers. L’acte de vente mentionne en page 8 les baux en cours, et notamment celui conclu avec Mme [L] le 28 décembre 2006 à effet au 15 janvier 2007, annexé à l’acte de vente. Il n’est nullement fait mention d’un bail conclu en 2012 entre la SCI de la Vaivre et M. [H] [W] et sa compagne. Dès lors, et dans la mesure où il n’est pas démontré que ce contrat de bail de 2012 ait été porté à la connaissance de l’acquéreur lors de la vente et où il ne constitue ni un acte authentique, ni un acte à date certaine au sens de l’article 1377 précité du code civil, ce contrat n’est pas opposable à ce dernier. Aucune assignation en intervention forcée de la SCI de la Vaivre n’a d’ailleurs été diligentée par M. [H] [W]. La question de l’inscription en faux au contrat de bail de 2012 est donc sans emport sur la solution du litige, ce contrat étant inopposable au nouveau propriétaire.

Par conséquent, il convient de retenir que M. [H] [W] est titulaire d’un bail verbal depuis le départ de Mme [L] en septembre 2023, l’intéressé s’étant maintenu dans les lieux en continuant de payer le loyer, sans que le bailleur ne s’y oppose jusqu’à l’assignation du 18 janvier 2024 devant le juge des référés de la présente juridiction pour obtenir la régularisation d’un bail écrit. Le montant du loyer versé (551,84 euros) est en effet identique à 3 centimes près à celui mentionné pour Mme [L] dans l’acte de vente. Il s’en déduit que M. [H] [W] s’étant maintenu dans le logement donné à bail en 2006 à sa compagne, le bail verbal régularisé en 2023 au départ de sa compagne ne peut porter que sur les mêmes éléments matériels que ceux du bail de 2006.

Sur les manquements du preneur

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n°89-462 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer son loyer au terme convenu entre les parties et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En vertu des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et s’expose à la résiliation du bail s’il méconnaît cette obligation.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue et il relève du pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, le bail conclu en 2006 avec Mme [L], dont M. [W] a pris la suite dans le cadre du bail, porte sur un logement de type F2 situé au premier étage de l’immeuble litigieux, pour une surface de 135 m². M. [W] ne conteste pas les deux constats de commissaire de justice établis les 11 octobre 2016 et 20 novembre 2023 démontrant d’une occupation des locaux bien supérieure à celle de 135 m² précitée, outre celle des emplacements de stationnement non prévus au contrat de bail.

Par ailleurs, l’examen du décompte arrêté au mois de mai 2025 fait apparaître des retards de paiement (six mois d’impayés de décembre 2023 à juin 2024 régularisés en juin 2024) et surtout une situation d’impayés continue depuis le mois de février 2025, soit quatre échéances à la date du décompte. M. [W] ne produit aucun élément de nature à contester ce décompte.

Pris ensemble, ces éléments présentent ainsi une gravité suffisante pour emporter la résiliation du bail verbal à la date du présent jugement.

Il n’y a en revanche pas d’assortir l’expulsion d’une astreinte, astreinte qui va à l’encontre des dispositions du code des procédures civiles d’exécution concernant les locaux à usage d’habitation.

M. [W] sera enfin condamné à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et provision sur charge, soit la somme de 551,84 euros, jusqu’à son départ effectif du logement, matérialisé par la restitution des clés.

Sur les demandes indemnitaires

Sur les loyers impayés

Comme rappelé ci-dessus, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer ses loyers et charges au terme convenu entre les parties.

M. [W] ne conteste pas le décompte produit en même temps que les conclusions du 2 juin 2025, décompte qui fait état d’un impayé de 3 790,13 euros, loyer de mai 2025 inclus. Or, ce solde tient compte de l’indexation des loyers opérée par le bailleur, indexation impossible en l’absence de bail écrit.

La condamnation de M. [W] au titre des loyers impayés sera donc limitée à la somme de 2 207,36 euros (551,84 euros x 4 mois), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement. Le décompte produit ne fait état que de quatre mois impayés, et non cinq.

Sur l’occupation illicite de l’immeuble

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il a été précédemment démontré que M. [W] occupe une surface supérieure à celle donné à bail. Se basant sur un plan de masse de l’immeuble, la SCI les Oliviers estime la surface occupée au-delà du bail à 236 m² et chiffre son préjudice en y appliquant le prix du m² de l’appartement donné à bail.

Or, rien ne permet de déterminer de façon certaine la surface occupée au-delà du bail verbal. Mais surtout, il ressort des constatations du commissaire de justice que cette surface est exploitée pour du stockage de biens, de la même façon qu’un grenier. Le prix au m² ne saurait donc être le même que celui de l’appartement donné à bail. Il ressort par ailleurs du constat de 2016 que cette occupation illicite des lieux existait déjà du temps où Mme [L] était locataire du bien, sans que le bailleur estime utile d’entamer la moindre action indemnitaire à son égard, ce qui corrobore le fait que la privation de jouissance pour le bailleur était en réalité minime.

Le préjudice de la SCI les Oliviers tiré de la privation de jouissance d’une partie de son bien pendant deux ans, depuis novembre 2023, sera donc fixé à la somme de 500 euros. M. [W] sera donc condamné à lui payer la somme précitée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préjudice tiré de la perte de chauffage central

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il ressort du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains qu’un logement est indécent lorsqu’il ne respecte pas certaines règles relatives à la santé ou à la sécurité physique de ses occupants ou lorsqu’il ne comporte pas les équipements de confort de première nécessité.

Est notamment indécent, en vertu de l’article 3 1°°du décret précité, le logement qui n’est pas équipe d’une installation de chauffage en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, M. [W] expose dans un courrier daté du 20 septembre 2021, alors que le bail était au seul nom de Mme [L], avoir dû acheter des convecteurs électriques pour un prix de 4 500 euros suite à la fin du chauffage central. Il produit une facture datée du 4 septembre 2016, pour un montant de 5 000 euros, rédigée par un particulier et qui ne comporte aucun destinataire.

Or, ce courrier de septembre 2021 est purement déclaratif, aucune constatation objective, par exemple d’un commissaire de justice, ne corrobore ses dires. Quant à la facture de 2016, celle-ci ne comporte pas l’indication de l’acquéreur, de telle sorte qu’elle ne permet pas de conclure qu’elle a été adressée à M. [W] pour les besoins du présent bail.

M. [W] ne rapportant pas la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement équipé de chauffages, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la remise des quittances

Aux termes de l’article 21 aliéna 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l’espèce, M. [W] s’étant acquitté des loyers de novembre 2023 à janvier 2025 inclus, il convient de faire droit à sa demande de délivrance de quittances pour les mois en question.

Il n’y a en revanche pas besoin d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dans la mesure où M. [W] ne justifie pas en avoir sollicité la production avant la présente instance.

Sur l’enlèvement des encombrants et suppression des caméras

L’obligation de délivrance du bailleur est prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du constat du commissaire de justice du 20 novembre 2023 qu’un buffet en bois surmonté de cartons empêche l’accès à l’une des portes de l’appartement de M. [W]. Dès 2023 et dans son assignation et ses conclusions ultérieures, le bailleur affirme qu’il s’agit des effets de M. [W]. Ce dernier n’a jamais contesté ce point, notamment dans ses premières conclusions, avant les présentes conclusions n°2. Aucune mise en demeure n’a été adressée au bailleur à ce titre, aucune contestation n’a été formée dans ses premières écritures. Au surplus, la photographie jointe au constat permet de voir la présence de fruits et légumes sur ce buffet, ce qui démontre de son utilisation en cellier par le locataire.

M. [W] ne rapportant pas la preuve que le buffet du couloir du premier étage a été entreposé par le bailleur, sa demande d’enlèvement sera rejetée.

Le même constat s’impose concernant la caméra d’angle décrite dans le constat de 2023. Le bailleur affirme qu’elle a été installée par le locataire, lequel entrepose des objets dans les communs, affirmation que le locataire n’a jamais contestée avant ses conclusions n°2 et pour laquelle il n’a jamais adressé la moindre mise en demeure au bailleur.

La demande en ce sens sera elle aussi rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu d’intégrer dans les dépens le coût du constat de commissaire de justice de 2023, lequel ne constituait pas une dépense nécessaire pour la présente instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [W] sera enfin condamné à payer à la SCI les Oliviers une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [H] [W] de sa demande tendant à écarter certaines pièces des débats ;

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du bail verbal consenti par la SCI les Oliviers à M. [H] [W] concernant le logement à usage d’habitation situé au premier étage du [Adresse 7] (25) ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI les Oliviers pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SCI les Oliviers de sa demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [H] [W] à payer à la SCI les Oliviers une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant d’un montant de 551,84 euros à compter de ce jour, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [H] [W] à payer à la SCI les Oliviers la somme de 2 207,36 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mai 2025 inclus ;

CONDAMNE M. [H] [W] à payer à la SCI les Oliviers la somme de 500 euros en réparation de préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [H] [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre du chauffage ;

ENJOINT à la SCI les Oliviers de remettre à M. [H] [W] les quittances de loyers des mois de novembre 2023 à janvier 2025 inclus ;

DÉBOUTE M. [H] [W] de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE M. [H] [W] de ses demandes en enlèvement d’objets et caméras ;

CONDAMNE M. [H] [W] à payer à la SCI les Oliviers la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [H] [W] aux dépens de la présente instance  ;

DIT n’y avoir lieu à intégrer dans les dépens le coût du constat de commissaire de justice du 20 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

La greffière, La juge,