MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00710 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMVS

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [R] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis 67, Avenue des Potiers – BP 649 – 59506 DOUAI CEDEX

représentée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [F],

demeurant 33 rue de Vaucouleurs – Résidence Jeanne d’Arcq – 62620 BARLIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025004893 du 01/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représenté par Maître Sarah CASTELAIN de la SCP SARAH CASTELAIN ET VIOLAINE FLAMME, avocats au barreau de BETHUNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2019, à effet au 7 mai 2019, la SA D’HLM SIA HABITAT a donné à bail à M. [R] [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis Résidence Jeanne d’Arc, 33 rue de Vaucouleurs à Barlin (62620), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant total de 465,45 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 15,44 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 460 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM SIA HABITAT a fait délivrer à M. [R] [F], par exploit de commissaire de justice en date du 22 août 2024, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 993,60 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 (notifié le 25 novembre 2024 au représentant de l’État dans le Département), la SA D’HLM SIA HABITAT a fait citer M. [R] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Béthune à l’audience du 27 juin 2025, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil :

– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé ;

– son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– qu’il soit dit et jugé qu’il devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives;

– l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 1 250,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 octobre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– sa condamnation au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

– sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 27 juin 2025.

A cette audience, la SA D’HLM SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et indiqué que sa créance s’élevait désormais à la somme de 1 118,08 euros suivant décompte arrêté au 24 juin 2025. Elle a ajouté n’être pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir qu’un commandement de payer avait été délivré au locataire le 22 août 2024 mais que ses causes n’avaient pas été acquittées dans les délais requis de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme acquise sur ce fondement. Elle a mentionné que le locataire avait repris le paiement du loyer courant.

M. [R] [F] a comparu représenté par son conseil.

Par conclusions écrites développées oralement à l’audience, il a reconnu l’existence et le montant de la dette. Il explique avoir repris le paiement du loyer courant. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois en raison de ses faibles ressources ne provenant que du RSA et des allocations familiales.

Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions n’a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 25 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 23 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 22 novembre 2024.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avbis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024)

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à l’initiative du bailleur, dans les cas suivants :

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […] ».

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à M. [R] [F] le 22 août 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [R] [F] ne s’est pas acquitté du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois précités, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA D’HLM SIA HABITAT et de constater la résiliation du bail à compter du 23 octobre 2024 conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA D’HLM SIA HABITAT verse notamment aux débats les pièces suivantes :

– le bail souscrit entre les parties le 6 mai 2019 ;

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 22 août 2024 ;

– le décompte de la créance arrêté au 24 juin 2025, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 382,94 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens, et des frais non justifiés (SLS, frais intitulés « autres », et frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte des locataires dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte des locataires, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil ).

Il résulte de ce qui précède que M. [R] [F], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 382,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] ».

Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que M. [R] [F] a repris le paiement intégral du loyer courant durant plusieurs mois entre le mois de novembre 2024 et le 6 mai 2025 ce que ne conteste pas le bailleur.

Au regard de la reprise du paiement du loyer durant plusieurs mois, de la situation financière du locataire, du montant de la dette, et de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient d’accorder à M. [R] [F] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités d’un montant de 10 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorées des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

Il y a lieu en outre de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

A défaut de respect par M. [R] [F] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui-ci pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.

Il serait alors tenu de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer et des charges et s’élève actuellement à la somme de 528,15 euros.

Par ailleurs, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si M. [R] [F] devait être expulsé, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA D’HLM SIA HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA D’HLM SIA HABITAT ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de M. [R] [F] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [R] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

L’équité ne commande par ailleurs pas d’allouer à la SA D’HLM SIA HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 410 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’HLM SIA HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé Résidence Jeanne d’Arc, 33 rue de Vaucouleurs à Barlin (62620), conclu le 6 mai 2019 entre la SA D’HLM SIA HABITAT, d’une part et M. [R] [F], d’autre part, à compter du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à la SA D’HLM SIA HABITAT la somme de 382,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [R] [F] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives d’un montant de 10 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si M. [R] [F] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l’arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [R] [F] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé Résidence Jeanne d’Arc, 33 rue de Vaucouleurs à Barlin (62620), à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que M. [R] [F] soit condamné à payer à la SA D’HLM SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux, soit actuellement la somme de 528,15 euros ;

DEBOUTE la SA D’HLM SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [F] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer :

DEBOUTE la SA D’HLM SIA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à Béthune, le 26 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO J. THOREZ