MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00719 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMYH

AFFAIRE : S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER “H.L.I” / [T] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER “H.L.I”,

dont le siège social est sis 520 Boulevard du Parc – Immeuble Groupe Habitat 62/59 – 62231 COQUELLES

représentée par Maître Sébastien HABOURDIN de la SCP CAPELLE – HABOURDIN – LACHERIE, avocats au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [R],

demeurant 12 rue du Chantier – 62151 BURBURE

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 27 novembre 2023, la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER, a donné à bail à M. [T] [R] un local à usage d’habitation, sis 12 rue du chantier à Burbure (62151) moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 310,80 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a fait délivrer à M. [T] [R], par exploit de commissaire de justice en date du 26 août 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 008,92 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, (notifié le 2 décembre 2024 au représentant de l’État dans le Département), la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a fait citer M. [T] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Béthune à l’audience du 27 juin 2025, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil :

– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé ;

– son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L. 142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– qu’il soit dit et jugé qu’il devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives;

– l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs en vertu des dispositions des articles L. 433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 2 018,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 octobre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– sa condamnation au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

– sa condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

L’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025.

A cette audience, la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation, et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui régler la somme de 4 676,15 euros, suivant décompte arrêté au 4 juin 2025.

A l’appui de ses prétentions, elle a soutenu qu’un commandement de payer en date du 26 août 2024 avait été signifié à M. [T] [R] mais que ses causes n’avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle a indiqué que le locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer, son dernier versement datant du mois de mai 2024.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [T] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a été diligentée et transmise au tribunal le 13 juin 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être diligenté, l’enquêteur ayant trouvé porte close les 16 et 29 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 2 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 26 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation ;

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avbis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024)

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges deux mois après avoir délivré un commandement de payer demeuré sans effet.

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [T] [R] le 26 août 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [T] [R] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visé dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER et de constater la résiliation du bail à compter du 27 octobre 2024 conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner M. [T] [R] à restituer les lieux loués situés 12 rue du chantier à Burbure (62151).

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, M. [T] [R] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 27 octobre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 27 octobre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2025 inclus.

Enfin, l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si M. [T] [R] devait être expulsé, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER verse aux débats les pièces suivantes :

— le bail souscrit entre les parties à effet au 27 novembre 2023 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 26 août 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 4 juin 2025, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 4419,97 euros, terme du mois de mai 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens.

Il résulte de ce qui précède que M. [T] [R], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 4419,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024, date du commandement de payer les loyers sur la somme principal de 1 008,92 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1153 ancien dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de M. [T] [R] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailsons, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [T] [R] aux entiers dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé 12 rue du chantier à Burbure (62151) à effet au 27 novembre 2023 entre la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER d’une part et M. [T] [R], d’autre part, à compter du 27 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [R] à libérer les lieux situés 12 rue du chantier à Burbure (62151)

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M. [T] [R] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement des locataires expulsés dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER la somme de 4 419,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024, date du commandement de payer les loyers, sur la somme principal de 1 008,92 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SA HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [T] [R] aux entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à Béthune, le 26 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO J. THOREZ