TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09207 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA3H

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT

rendu le 21 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 1], représenté par le cabinet de Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #R0197

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante, assistée par le cabinet de M^e Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #D0640, aide juridictionnelle n° c 75056 2025 147945 du 28 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 21 avril 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 21 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09207 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA3H

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2021, M. [X] [B] a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5] (9e étage, droite, première à gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 678 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 550,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [U] le 21 février 2024.

Par assignation du 1er octobre 2025, M. [X] [B] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [U] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, statuer sur sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 1 116,24 euros,

-4 748,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-678 euros, somme constitutive du dépôt de garantie ainsi conservée, à titre de dommages et intérêts,

-2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le prix du commandement de payer soit 150,79 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 12 février 2026, M. [X] [B], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2026, s’élève désormais à

5 025,74 euros, terme du mois de février 2026 inclus. M. [X] [B] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire précisant que si des délais devaient être accordés il donnerait son accord pour une limitation de ces délais à 1 an. M. [X] [B] sollicite le débouté de la demande de Mme [Q] [U] relative au prononcé de la nullité du commandement de payer. Le bailleur demande de débouter la locataire de ses demandes relatives à M. [P] qui n’est pas concerné par ce dossier.

Le bailleur expose que le contrat de bail civil serait mal rédigé au vu du commandement de payer visant la loi du 6 juillet 1989. M. [X] [B] indique le paiement du loyer a été repris (loyer du mois de février 2026 totalement réglé) mais qu’aucun versement n’a été réalisé pour apurer la dette locative. Il dit que Mme [Q] [U] a fourni un courrier manuscrit attestant qu’elle serait serveuse qu’il ne considère pas probant.

Mme [Q] [U], assistée par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience précise le montant de la dette à la somme de 5 024,79 euros. La locataire demande la requalification du contrat de bail civil en bail d’habitation sur 3 ans soumis à la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la nullité du commandement de payer. Mme [Q] [U] propose un plan d’apurement de la dette sur 36 mois comprenant le versement de la somme mensuelle de 140 euros par mois en plus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle demande le rejet de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

La locataire expose avoir rencontré des difficultés financières en 2022, son statut d’entrepreneur la plaçant dans une situation d’absence de ressources. Elle dit avoir signé un contrat de bail illégal et indique avoir subi du harcèlement sexuel de la part d’un gestionnaire de l’agence immobilière chargée des locaux loués. Mme [Q] [U] expose que la mention « et d’avoir sollicité des délais de paiement » manquait sur le commandement de payer du 14 février 2024 ce qui empêchait son information complète. Elle explique avoir toujours occupé de petits emplois afin de régler ce qu’elle pouvait du loyer et de la dette à chaque échéance et que, aujourd’hui, elle a trouvé un poste de serveuse dans une brasserie rémunéré au montant du SMIC. Mme [Q] [U] indique qu’une fausse sommation de payer lui a été délivrée alors que la procédure n’avait pas encore commencé.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Q] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur la requalification du contrat de bail et la nullité du commandement de payer

1.1 Sur la requalification du bail

Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Selon les dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le titre Ier bis de cette loi est d’ordre public et est applicable aux contrats de location de logements meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte une forme type prévue par décret en Conseil d’Etat pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale prévoit une durée minimale inscrite dans le bail de 3 ans ou 6 ans selon la qualité du bailleur ou bien une durée réduite à un 1 an cas de mention d’un évènement précis le justifiant. En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à son terme, reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions.

En l’espèce, les pièces versées aux débats démontrent que M. [X] [B] a donné en location à Mme [Q] [U] un logement situé [Adresse 5] (9e étage, droite, première à gauche) à compter du 20 octobre 2021.

Mme [Q] [U] soutient que les lieux lui ont été loués pour une durée de 3 mois ce qui ne respecte pas les obligations de durée minimale prévues par le décret relatif aux contrats types de location logement à usage de résidence principale. Elle sollicite dès lors la requalification du bail en contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail versé aux débats mentionne dans la partie « destination des lieux » à la fois l’exclusion dudit contrat de la qualification de local à usage d’habitation meublé et à la fois, au troisième paragraphe, que les locaux sont destinés à usage d’habitation principale. Mme [Q] [U] est occupante des lieux depuis 2021 et fait usage des locaux en tant que sa résidence principale.

Eu égard à l’occupation des locaux en tant que résidence principale par la locataire depuis 5 ans, il convient de prononcer la requalification dudit bail en contrat de bail d’habitation résidence principale soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24, I 4°, de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit mentionner à peine de nullité l’avertissement qu’à défaut d’avoir sollicité des délais de paiement le locataire s’expose à une procédure de résiliation de bail ou d’expulsion.

En l’espèce, la locataire demande la nullité du commandement qui ne mentionne pas cette information ce qui lui fait grief. Or, cet avertissement figure sur le commandement de payer en date du 14 février 2024 au sein du 4° du paragraphe extrait de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 reproduit. Aucun grief n’est donc engendré par un manquement à l’information de la locataire de ses droits relatifs à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors la demande sollicitant le prononcé de la nullité du commandement de payer sera rejetée.

2.Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 14 février 2024 et que la somme de 3 550,40 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite eu égard au paiement total du loyer du mois de février 2026. Mme [Q] [U] propose un plan d’apurement et expose avoir retrouvé un emploi. Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [Q] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 140 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [Q] [U] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [X] [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2026, Mme [Q] [U] lui devait la somme de 5 025,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Q] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 3 550,40 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 198,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Q] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due qui sera fixée au montant actuel du loyer et des charges, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [B] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [X] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REQUALIFIE le contrat de bail civil en contrat de bail d’habitation à usage de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989,

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 octobre 2021 entre M. [X] [B], d’une part, et Mme [Q] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] (9e étage, droite, première à gauche) est résilié depuis le 15 avril 2024,

CONDAMNE Mme [Q] [U] à payer à M. [X] [B] la somme de 5 025,74 euros (cinq mille vingt-cinq euros et soixante quatorze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 3 550,40 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 198,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [Q] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 140 euros (cent quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Q] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [Q] [U] sera condamnée à verser à M. [X] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [Q] [U] à payer à M. [X] [B] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Q] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2024 et celui de l’assignation du 1er octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge