MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00086 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IN62

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [W] [X], [J] [S] épouse [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : M^me AKKOR Capucine, Juge Placé ès qualités de Juge des contentieux de la protection

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [X],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [J] [S] épouse [X],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2021, avec prise d’effet au 1er avril 2021, Monsieur [N] [E] a donné à bail à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 406 euros, outre une provision sur charges de 10 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé signé le 29 mars 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par la locataire auprès du bailleur.

Par actes de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [X] un commandement de payer la somme principale de 409,74 euros, en se prévalant de la clause résolutoire du bail.

Par exploits de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SASU Action Logement Services a fait assigner Monsieur [W] [X] et Madame [J] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir, au visa des articles 1217, 1231-1, 1224, 1346, 2305 et suivants du code civil et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action.L’en déclarer bien fondée.Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] [X] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] [X] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1485,64 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur la somme de 409,74 € et pour le surplus à compter de la présente assignation.Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.Condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] [X] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.Condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] [X] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Condamner in solidum Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Au soutien de ses demandes, la SASU fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire. Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail initiée par elle et qu’il a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle précise que le locataire n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise et qu’à défaut, le défaut de règlement des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle ajoute enfin qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] le 8 janvier 2025.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 20 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025. La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 15 mai 2025 à la somme de 445,65 euros. Elle a confirmé que les locataires avaient repris le paiement du loyer courant et s’en est rapportée quant aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Madame [J] [X] a comparu en personne et n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a souhaité rester dans les lieux et a sollicité des délais de paiement, indiquant pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 100 euros en règlement de sa dette. Elle a précisé que son époux percevait environ 900 euros de revenus mensuels et qu’ils n’avaient ni enfant ni crédit à charge.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [W] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [X], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 29 mars 2021 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans tous les droits et actions du bailleur.

La SASU Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 18 décembre 2024 dont il ressort qu’elle a réglé à Monsieur [E] des loyers et provisions pour charges impayés par les époux [X] à hauteur de 1758,80 euros.

La SASU Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l’encontre des locataires en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de deux mois avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SASU Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 24 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 409,74 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la dette.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 31 mars 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 24 septembre 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025 ;des quittances subrogatives, dont la dernière en date du 18 décembre 2024.Or, il résulte de ces pièces que Monsieur [W] [X] et Madame [J] [X] restent devoir à la SASU Action Logement Services la somme de 445,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après déduction des versements effectués auprès du bailleur d’un montant total de 1313,15 euros de la créance de 1758,80 euros de la caution.

Madame [J] [X] reconnaît le montant de la créance ainsi établie.

Compte tenu de la clause de solidarité stipulée par le contrat de bail, il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 445,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 409,74 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Madame [J] [S] épouse [X] réside avec son époux Monsieur [W] [X], que le couple perçoit des revenus mensuels de 1350 euros et s’acquitte de charges d’un montant mensuel de 788 euros, incluant le paiement du loyer.

La SASU Action Logement Services ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En outre, Madame [J] [S] épouse [X] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 100 euros en plus du reliquat du loyer courant (de 90 euros) pour apurer sa dette. Il convient de souligner que les époux ont repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois et ont effectué des versements mensuels supplémentaires de 100 euros depuis le mois de janvier 2025, de sorte que la dette de loyer a considérablement diminué entre la date de l’assignation et la date de l’audience.

Au vu du faible montant de la dette locative, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Madame [J] [S] épouse [X] sera ainsi autorisée à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 100 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [J] [S] épouse [X] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SASU Action Logement Services pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants.

Par ailleurs, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X] étant occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 25 novembre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [X] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de la S.A.S.U. Action Logement Services ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [N] [E] et Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X] à payer à la S.A.S.U. Action Logement Services la somme de 445,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 409,74 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [J] [S] épouse [X] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de la dette locative en 5 mensualités, dont 4 mensualités de 100 euros, et la 5ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 100 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 30 du mois, et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 30 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S.U. Action Logement Services à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X] à payer in solidum à Monsieur [N] [E], ou, le cas échéant, à la S.A.S.U. Action Logement Services subrogée dans les droits de ce dernier, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du défaut de paiement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [J] [S] épouse [X] in solidum aux entiers dépens ;

DEBOUTE la S.A.S.U. Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] le 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

C. AKKOR