TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00476 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YYV

MINUTE N°2026/ 19

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Janvier 2026

OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[L] [U]

Copie délivrée à

Monsieur [L] [U]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 8] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par M [G], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U]

né le 09 Août 1960 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 1]

[Adresse 6] [Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 04 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 3 mai 2017 avec prise d’effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] Méditerranée Habitat (ci-après dénommée OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [U] [L] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 308.21 € hors provision sur charges non précisée.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025 a fait signifier à M. [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 532.08 € dont 460.58 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT a assigné M. [U] [L] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [U] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner à titre provisionnel M. [U] [L] à payer à OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1152.04 € représentant les loyers et charges impayés mois de juillet 2025 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner à titre provisionnel M. [U] [L] à payer à OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner M. [U] [L] à payer à OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 500,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [U] [L] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que M. [U] [L] rencontre des difficultés de gestion. Il perçoit le RSA et doit faire sa demande de retraite. Un ASLL prévention des expulsions devrait être signé le 4 novembre 2025. L’APL, suspendue, devrait ramener la dette locative à la moitié, après reprise du paiement et un rappel de 1004.80 €. M. [U] [L] a effectué un premier versement de 120.20 € à OPH [Localité 8] MEDITERRANNEE HABITAT selon reçu. Un FSL maintien est instruit pour solder la dette locative. Enfin est joint au DSF une attestation d’assurance en date du 15 octobre 2025 couvrant l’habitation pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 à jour. M. [U] [L] souhaite se maintenir dans les lieux.

A l’audience du 4 novembre 2025, OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par M. [G] [O] muni d’un pouvoir à cet effet, actualise la dette locative à la somme de 2089.00 € au 4 novembre 2025. Il indique que la CAF n’a pas repris le paiement, que l’assurance locative n’a pas été produite et il dépose.

M. [U] [L], comparant en personne et accompagné d’un représentant de l’UDAF, ne conteste pas le montant de la dette. Il précise percevoir le RSA d’un montant de 550.00 €, qu’il vient de s’acquitter de trois mois et souhaite se maintenir dans les lieux. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant de verser 50.00 € en sus de sa part résiduelle de loyer et charges, ce à quoi le représentant de OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT ne formule pas d’opposition lors des débats à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 28 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 8] MEDITERRANNEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 27 mai 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre des arriérés locatifs et de la non justification d’une assurance locative :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 3 mai 2017 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et d’un mois au titre de la non justification de la suscription d’une assurance locative aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié à M. [U] [L] le 26 mai 2025 pour la somme de 532.58 € dont en principal 460.58 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs..

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 27 juillet 2025 au titre de la dette locative et du 27 juin 2025 au titre de l’assurance.

Néanmoins considérant l’attestation d’assurance en date du 15 octobre 2025 couvrant l’habitation pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 à jour jointe au diagnostic social et financier, il n’y a pas lieu à statuer de ce chef.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT indique à l’audience que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 2089.00 € arrêtée au 4 novembre 2025 au titre des loyers et charges impayés.

M. [U] [L] présent à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, M. [U] [L] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2089.00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] [L] sollicite des délais de paiement. Il indique percevoir le RSA d’un montant de 550.00 €, avoir effectué trois versements et propose de payer chaque mois sur le reste à charge, la somme de 50.00 € au titre de la dette. Il produit à l’audience trois justificatifs de virements effectués le 20 octobre 2025 pour des montants de 119.87 €, 120.20 € et 119.87 € au profit de OPH [Localité 8] MEDITERRANNEE HABITAT. Lors des débats, le représentant d’OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT ne formule pas d’opposition à l’octroi de délais.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, considérant l’accord entre les parties, il y a lieu d’accorder à M. [U] [L] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

M. [U] [L] pourra alors être expulsé et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [L], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX .

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de M. [U] [L], de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2017 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part, M. [U] [L] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 juillet 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges et du 27 juin 2025 au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

DISONS néanmoins n’avoir pas lieu à statuer sur la non justification de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [U] [L] à payer à OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 2089.00 € (deux mille quatre-vingt neuf euros) au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS M. [U] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 60,00 € (soixante euros) chacune et une 35ième mensualité de 49.00 € (quarante-neuf euros) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, le clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour M. [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que M. [U] [L] soit condamné à payer à OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS M. [U] [L] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DEBOUTONS OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [U] [L] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,