TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00417 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YEW

MINUTE N°2026/ 235

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Avril 2026

[Q] [H]

c/

[F] [C], [J] [I] épouse [C]

Copie délivrée à

Maître Maëva PIOCH-PETIT

M^e Eric GUILHABERT

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Pierre Emmanuel VISTE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [H]

né le 19 Avril 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Pierre Emmanuel VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [C]

né le 11 Juin 1985 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eric GUILHABERT, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [J] [I] épouse [C]

née le 01 Juin 1977 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Maître Maëva PIOCH-PETIT de la SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 17 février 2014, Madame [V] [H] a donné à bail à Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour un loyer mensuel initial de 670 € hors charges et taxes.

Madame [V] [H] est décédée le 31 mars 2021, laissant pour recueillir sa succession Monsieur [Q] [H], son époux.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [Q] [H], selon acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 ont fait signifier à Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 5250 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [H] a assigné Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] au paiement de la somme de 5950 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il indique que le couple est séparé et que le nécessaire a été fait pour informer le bailleur du départ de Monsieur, Madame étant restée dans le logement avec les enfants, une première dette locative a été résorbée par un FSL maintien, les impayés sont liés à une perte d’emploi, Madame a repris le paiement des loyers depuis 5 mois et souhaite se maintenir dans le logement et envisage un plan d’apurement à hauteur de 165 euros par mois pendant 3 ans afin de solder la dette.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026. Monsieur [Q] [H], représenté par son conseil, maintient ses demandes, actualise la dette à hauteur de 6858 euros et s’oppose à tous délais de paiement.

Monsieur [F] [C], représenté par son conseil, lequel dépose son dossier, soutient pour sa défense qu’il a quitté le logement depuis le 4 mars 2024 et qu’il a informé le propriétaire de son départ date à laquelle aucune somme n’était due, qu’à titre subsidiaire il sollicite que lui soit accorder trois années de délais pour se libérer.

Madame[J] [I] épouse [C], représentée par son conseil, lequel dépose son dossier, fait valoir la caractère solidaire de la dette locative, les époux étant mariés sous le régime de la communauté et n’étant pas divorcés, par ailleurs elle expose avoir repris le paiement des loyers depuis mai 2025, qu’elle perçoit environ 2700 euros par mois et qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 23 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Q] [H] justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 4 avril 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025,en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [Q] [H] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2024, ayant pris effet le même jour, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 3 avril 2025 pour la somme en principal de 5250 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [Q] [H] produit un décompte démontrant que les locataires restaient lui devoir la somme de 6.858 € à la date du 12 février 2026.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ; toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité n’a pas lieu, néanmoins pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

Aux termes de l’article 262 du code civil, la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Selon les alinéas 1 et 2 de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

Les époux cotitulaires du bail du local servant à leur habitation et servant de logement familial sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges jusqu’à ce qu’en cas de divorce les formalités de publicité prescrites par les règles de l’état civil aient été accomplies et sans qu’un époux puisse pour échapper à cette obligation, faire état de son départ du domicile conjugal.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que les époux [C] aient divorcé. Il ressort des pièces communiquées, que le contrat de bail a été souscrit par Monsieur et Madame [C] de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à titre provisionnel à payer la somme 6858 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, vu la reprise volontaire des versements depuis le mois de mai 2025, vu que Madame justifie d’un emploi et qu’elle a trois enfants à charge, il y a lieu d’accorder des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par conséquence il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] devront alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C], partie perdante, seront donc condamnés aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2014, entre d’une part, Monsieur [Q] [H] venant aux droits de Madame [V] [H] et d’autre part, Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour un loyer mensuel initial de 670 € hors charges et taxes, sont réunies à la date du 4 juin 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] à verser à Monsieur [Q] [H] la somme de 6858 € (six mille huit cent cinquante-huit euros) arrêtée au 12 février 2026 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 180 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Q] [H] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [Q] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de Monsieur [F] [C] et Madame[J] [I] épouse [C] ;

DEBOUTONS Monsieur [Q] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,