TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 26/00068 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E353M

MINUTE N°2026/ 324

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 19 Mai 2026

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[F] [D]

Copie délivrée à

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Mme [T], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [D]

née le 12 Décembre 2002 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 16 juillet 2025 avec prise d’effet au même jour, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a donné à bail à Mme [D] [F] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 308.20 € hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025 a fait signifier à Mme [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 338.62 € dont en principal la somme de 274.46 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT a assigné Mme [D] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater à titre principal que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en raison du non paiement des loyers ;

— Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail intervenu entre les parties en raison du non paiement des loyers ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [D] [F] et de tout occupant deson chefs conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution si besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier ;

— Condamner Mme [D] [F] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 386.15 € représentant les loyers et charges impayés mois de décembre 2025 inclus, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Mme [D] [F] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provisions sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Mme [D] [F] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 500.00 € à titre de de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [D] [F] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi Mme [D] [F] ne s’étant pas présentée au rendez-vous proposé mais elle a néanmoins contacté le service social pour indiquer qu’une solution avait été trouvée avec le bailleur et que la dette devrait être soldée.

A l’audience du 17 mars 2026 à laquelle l’affaire est retenue, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représenté par Mme [T] [I] dûment détentrice d’un pouvoir, actualise la dette locative à la somme de 551.15€ à ce jour. Elle précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers et dépose.

Mme [D] [F], bien que régulièrement assignée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 16 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 17 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 24 octobre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire, ses conséquences et la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juillet 2025 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’après un délai de six semaines au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [D] [F] le 24 octobre 2025 pour la somme de 338.62 € dont 274.46 € au titre des arriérés locatifs.

Toutefois il n’est pas demeuré infructueux puisque OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT indique dans l’acte introductif d’instance que Mme [D] [F] a réglé ce commandement de payer grâce à des versements de la Caisse d’Allocations Familiales mais que néanmoins des loyers postérieurs à la délivrance dudit commandement demeurent impayés de sorte qu’une dette locative subsiste. Le bailleur entend ainsi s’en prévaloir au litige pour voir prononcer l’expulsion de Mme [D] [F] en raison d’une dette locative constituée après.

Il convient dès lors de constater que la clause résolutoire ne saurait être acquise en l’espèce et de dire que les impayés de loyers postérieurs ne peuvent être pris en compte au titre de celle-ci sauf à considérer qu’un commandement de payer visant une clause résolutoire, en l’espèce celui en date du 24 octobre 2025 qui a été honoré, produirait ses effets de manière continue sans limite dans le temps.

En conséquence OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT sera débouté de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail consenti ainsi que de tous ses effets à savoir l’expulsion et l’indemnité d’occupation ainsi que de sa demande au titre des arriérés locatifs qui sont postérieurs au règlement des sommes mentionnées au commandement de payer délivré le 24 octobre 2025, lesquels devront faire l’objet d’une autre action en justice.

S’agissant de la demande formulée à titre subsidiaire de résiliation judiciaire de bail la juridiction de céans est incompétente conformément à l’arrêt rendu le 25 octobre 20218 par la Cour de Cassation (C. Cass. 3ième chambre civile n°17-26568) qui indique que le juge des référés ne peut se prononcer sur celle-ci et qu’il ne peut prendre que des mesures provisoires.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il n’y a pas lieu à statuer

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de tous ses effets et conséquences à savoir la résiliation du bail, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le paiement des loyers et charges dus postérieurement au commandement de payer délivré en date du 24 octobre 2025 ;

CONSTATONS que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail demandée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT;

DEBOUTONS en conséquence OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande formulée à titre subsidiaire de résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [D] [F] ;

CONDAMNONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX-NEUF MAI DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,