TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 17]

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REFERENCES : N° RG 25/05970 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HMX

Minute : 26/00039

S.A. SEQENS

Représentant : Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [V] [P]

Monsieur [K] [V]

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [V] [P]

Monsieur [K] [V]

Le 27 Janvier 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Janvier 2026;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Comparant en personne,

Monsieur [K] [V]

Chez Madame [W] [G]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Comparant en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er août 2011, la société SEQENS, anciennement dénommée [Adresse 14], a donné à bail à Madame [R] [X] [H] un appartement à usage d’habitation de type T4 situé [Adresse 4].

Par un contrat du 25 juillet 2017, la société SEQENS, anciennement dénommée [Adresse 14], a également donné à bail à Madame [R] [X] [H] une place de stationnement située [Adresse 16].

Madame [R] [X] [H] est décédée le 3 octobre 2022. Son fils, Monsieur [V] [P], a sollicité le transfert du bail de l’appartement à son profit, le 22 février 2023.

La société SEQENS a, ensuite, sollicité de Monsieur [V] [P] l’envoi de documents, qui lui ont été adressés en retour.

Puis le 23 mai 2025, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de constat de la résiliation des baux au jour du décès de Madame [R] [X] [H], d’expulsion et de condamnation in solidum en paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la société SEQENS -représentée par Maître Frédéric CATTONI- a sollicité le bénéfice de son assignation. Convoqués par un acte déposé à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [V] n’ont pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, date à laquelle le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 novembre 2025, afin que Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [V], qui avaient écrit au tribunal pour expliquer leur carence à l’audience, puissent comparaître et faire valoir leurs observations et pour que la société SEQENS puisse y répliquer.

A l’audience du 18 novembre 2025, la société SEQENS -représentée par Maître Frédéric CATTONI- reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation des baux conclus le 1er août 2011 et le 25 juillet 2017 par suite du décès de Madame [R] [X] [H] le 3 octobre 2022 ; de constater que Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [V] occupent sans droit ni titre les lieux anciennement loués à Madame [R] [X] [H] ; d’ordonner leur expulsion ; de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme actualisée de 12.375,39 €, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 25 % et augmenté des charges locatives, outre une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle s’oppose à l’octroi des délais pour quitter les lieux et de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [P] ne justifie pas remplir les conditions posées pour bénéficier du transfert de bail, notamment en raison de la sous-occupation du logement et du fait qu’il ne prouve pas qu’il occupait les lieux depuis au moins un an à la date du décès de sa mère.

Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [V] comparaissent en personne. Ils exposent que Monsieur [V] [P] a toujours vécu avec sa mère dans l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 13] qu’il occupe encore. Il y vit seul. Monsieur [K] [V] n’y a jamais vécu. Il accompagne seulement Monsieur [V] [P] dans ses démarches à la suite du décès de sa mère. Monsieur [V] [P] demande les plus larges délais pour quitter les lieux et apurer sa dette d’occupation. Il perçoit le SMIC, est suivi par une assistante sociale et envisage de déposer une demande pour être logé en foyer de jeunes travailleurs. Il propose de payer 100 € par mois pour régler sa dette. Monsieur [K] [V] ne formule aucune demande.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION

I. Sur les demandes principales

Sur l’expulsion

Selon les articles L.213-4-3 et R.213-9-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

En outre, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ».

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’article 14 est applicable aux logements sociaux à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

L’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation dispose, quant à lui, que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Si Monsieur [V] [P] justifie être le fils de Madame [R] [X] [H], il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats qu’il vivait avec elle depuis au moins un an à la date de son décès. Au surplus, il ressort du contrat de bail et des débats à l’audience que l’appartement loué à Madame [R] [X] [H] est de type T4 et que Monsieur [V] [P] y vit seul depuis le décès de sa mère, de sorte que le logement n’est, en tout état de cause, pas adapté à la taille du ménage. Les baux consentis à Madame [R] [X] [H] se sont, en conséquence, trouvés résiliés de plein droit par son décès le 3 octobre 2022, de sorte que Monsieur [V] [P] occupe sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2022 l’appartement situé [Adresse 4] et la place de stationnement située [Adresse 15] dans la même ville, dont la société SEQENS est propriétaire.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [P], occupant sans droit ni titre, de l’appartement situé [Adresse 4] et de la place de stationnement située [Adresse 15] dans la même ville.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à Monsieur [V] [P] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [V] [P] pour organiser son départ et assurer son relogement. La société SEQENS ne fait, du reste, spécialement valoir aucun moyen à l’appui de sa demande tendant à la suppression de ce délai de deux mois.

En outre, à défaut pour la société SEQENS d’établir que Monsieur [K] [V] aurait un jour occupé l’appartement loué à Madame [R] [X] [H], ce qu’il conteste et ce qu’admet Monsieur [V] [P] à l’audience, elle sera déboutée de sa demande d’expulsion à son encontre.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En vertu des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder un délai pour quitter les lieux d’une année maximum à la personne dont il ordonne l’expulsion. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Compte tenu de ces éléments, de la situation de Monsieur [V] [P] âgé de 22 ans, de l’absence de lettre adressée par la société SEQENS à ce dernier afin de l’informer qu’elle refusait le transfert de bail avant la signification de l’assignation après avoir pourtant sollicité l’envoi de nombreux documents qui lui ont tous été adressés par le défendeur et des diligences effectuées par ce dernier en vue de son relogement, un délai de six mois lui sera octroyé pour quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation in solidum en paiement

Il est constant que Monsieur [V] [P] occupe toujours l’appartement situé [Adresse 4] et la place de stationnement située [Adresse 15] dans la même ville, et ce sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2022.

En outre, il ressort du décompte versé aux débats par la société SEQENS que la dette d’occupation née depuis le 4 octobre 2022 s’élève à la somme de 12.236,68 € après déduction des frais de poursuite.

Monsieur [V] [P] sera, en conséquence, condamné à payer à la société SEQENS la somme de 12.236,68 €.

Il sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats consentis à Madame [R] [X] [H] s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Rien ne justifie, en l’espèce, de majorer de 25 % le montant du loyer. La société SEQENS ne fait, du reste, valoir spécialement aucun moyen à ce titre.

En revanche, à défaut pour la société SEQENS d’établir que Monsieur [K] [V] aurait un jour occupé l’appartement loué à Madame [R] [X] [H], ce qu’il conteste et ce qu’admet Monsieur [V] [P] à l’audience, elle sera déboutée de ses demandes de condamnation en paiement à son encontre.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière de Monsieur [V] [P] telle qu’exposée à l’audience et de l’engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à celui-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et d’autoriser Monsieur [V] [P] à se libérer par mensualités de 100 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec la société SEQENS.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [P] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens, à l’exception de ceux exclusivement relatifs à Monsieur [K] [V], que la société SEQENS conservera à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la situation de Monsieur [V] [P] et en dépit des démarches judiciaires entreprises, la société SEQENS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, assorti de plein droit de l’exécution provisoire et mis à la disposition des parties au greffe :

CONSTATE que les baux consentis à Madame [R] [X] [H] le 1er août 2011 et le 25 juillet 2017 relativement à un appartement situé [Adresse 4] et une place de stationnement située [Adresse 16] se sont trouvés résiliés de plein droit par son décès le 3 octobre 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [V] [P] occupe sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2022 l’appartement situé [Adresse 4] et la place de stationnement située [Adresse 16], dont la société SEQENS est propriétaire ;

ACCORDE à Monsieur [V] [P] un délai de six mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les six mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [P] à payer à la société SEQENS la somme de 12.236,68 € (décompte arrêté au 12 novembre 2025, incluant octobre 2025) ;

AUTORISE Monsieur [V] [P] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur [V] [P] à payer à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats consentis à Madame [R] [X] [H] s’étaient poursuivis, du 1er novembre 2025 jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [V] [P] aux entiers dépens, à l’exception de ceux exclusivement relatifs à Monsieur [K] [V] que la société SEQENS conservera à sa charge ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,