TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00215 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VEJ

MINUTE N°2026/ 194

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

S.C.I. [S],

c/

[K] [I], [A] [B]

Copie délivrée à

M^e Rebecca SMITH

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

S.C.I. [S]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. [S]

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 838 611 812

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par sa gérante, Mme [T] [G]

DÉFENDEURS :

Madame [K] [I]

née le 10 Mai 1994 à [Localité 3] – BELGIQUE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 22 octobre 2025)

Monsieur [A] [B]

né le 26 Juin 1979 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 22 octobre 2025)

Représentés par M^e Rebecca SMITH, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er octobre 2023 avec prise d’effet au même jour, LA SCI [S] a donné à bail à Mme [I] [K] et M. [B] [A] un bien à usage d’habitation type villa sis [Adresse 3] 34410 SERIGNAN pour un loyer initial mensuel de 1100.00 € et 20.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI [S], selon acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024 a fait signifier à Mme [I] [K] et M. [B] [A] un commandement de payer visant le clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 3578.75 € dont 3420.00 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges et d’avoir à justifier l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI [S] a assigné Mme [I] [K] et M. [B] [A] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du contrat de bail à la date du 19/02/2025 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [I] [K] et M. [B] [A] du logement situé [Adresse 5] dans les délais légaux et en tous cas dans les deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ainsi que de tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

— Condamner provisoirement et solidairement Mme [I] [K] et M. [B] [A] à payer à la requérante la somme de 5720.00 €au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 02/04/2025 déduction faite des versements effectués étant rappelé ici que la créance pourra être réactualisée au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Mme [I] [K] et M. [B] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel soit 1100.00 € à compter du 19/02/2025 auquel il convient d’ajouter 20.00 € de provision sur charges et ce jusqu’à leur départ effectif du logement ;

— Condamner solidairement Mme [I] [K] et M. [B] [A] au paiement de la somme de 800.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnace à venir en vertu de l’artice 1231-6 du code civil ;

— Condamner solidairement Mme [I] [K] et M. [B] [A] aux entiers dépens en ce y compris le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX et du présent acte ;

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à une perte de revenus suite à l’arrêt de travail de M. [B] [A] et au licenciement de Mme [I] [K]. Ils contestent par ailleurs la dette locative estimant n’être redevables que des loyers des mois de septembre 2024, octobre 2024 et mai 2025. Ils devaient reprendre le paiement du loyer plein en juin 2025. Ils envisagent de négocier avec le bailleur un plan d’apurement tenant au rappel des indemnités journalières, à la reprise d’activité professionnelle par M. [B] [A] ainsi qu’à la prime de licenciement de Mme [I] [K] qui devrait leur permettre de solder la dette locative.

Après de nombreux renvois lors des audiences du 17 juin 2025, 22 juillet 2025, 2 septembre 2025 en raison soit de l’absence de pièces soit pour permettre au conseil des défendeurs de prendre connaissance du dossier, l’affaire était retenue à celle du 21 octobre 2025. Au cours de celle-ci les parties déposaient.

Dans ses conclusions, LA SCI [S] actualisait ses prétentions. Elle sollicitait de rejeter les demandes des défendeurs, de constater que la dette locative réelle s’élevait à 5720.00 € au 21 octobre 2025, d’autoriser l’échelonnement de celle-ci sur 36 mois à raison de 159.00 € en sus du loyer mensuel courant, de constater que les défendeurs pourront demeurer dans les lieux sous réserve du strict respect du paiement du loyer courant et du plan d’apurement, de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les défendeurs aux entiers dépens. En réponse aux conclusions adverses, la requérante indique avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX et produisait l’accusé de réception ad hoc. Elle versait au litige les pièces justificatives relatives au montant de la dette correspondant aux loyers et charges impayés de juillet 2024 à octobre 2025 inclus. Elle précisait ne pas être opposée à accorder un délai d’un an aux défendeurs pour quitter les lieux et à ce qu’ils demeurent dans le logement s’ils s’acquittaient de leur loyer et respectaient le plan d’apurement.

Le conseil de Mme [I] [K] et M. [B] [A] dans ses conclusions demandait à titre principal de juger irrecevable l’ensemble des demandes de LA SCI [S] à l’encontre de Mme [I] [K] et M. [B] [A] tenant à l’absence de saisine de la CCAPEX dans les délais légaux, à titre subsidiaire de juger que la dette locative s’élèvait à la somme de 3480.00 € arrêtée au 21 octobre 2025, d’octroyer des délais de paiement à Mme [I] [K] et M. [B] [A] à raison de 96.66 € par mois en sus du règlement du loyer courant, de rejeter l’ensemble des dépenses adverses visant à voir expulser Mme [I] [K] et M. [B] [A], à titre infiniment subsidiaire d’octroyer un délai d’un an Mme [I] [K] et M. [B] [A] aux fins de quitter les lieux à compter de la signification de la décision et en tout état de cause de rejeter l’ensemble des demandes de LA SCI [S], de condamner LA SCI [S] à verser la somme de 1000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner LA SCI [S] aux entiers dépens et enfin d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A leur soutien il faisait valoir que la partie requérante ne justifiait pas de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. S’agissant de la demande d’octroi de délais de paiement, il exposait les difficultés à l’origine des impayés de loyers de Mme [I] [K] et M. [B] [A] tenant à l’arrêt maladie et la situation de handicap de M. [B] [A], au licenciement pour inaptitude de Mme [I] [K] et à leurs charges familiales et précisait que la partie demanderesse n’avait pas tenté de résolution amiable du litige Quant au délai d’un an sollicité pour quitter le logement il le justifiait par la bonne foi des défendeurs, leur état de santé ainsi que par leur situation familiale fondant d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au cours de l’audience il reconnaissait avoir reçu par mail la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX dont il relevait l’absence pour soutenir l’irrecevabilité de la demande de LA SCI [S] et maintenait sa contestation du montant des arriérés locatifs chiffré à la somme de 3480.00 € au jour de l’instance, l’octroi de délais de paiement sur une période 36 mois ainsi qu’un délai d’un an pour permettre à Mme [I] [K] et M. [B] [A] de quitter les lieux

L’affaire, mise en délibéré au 16 décembre 2025, par ordonnance de référé de ce jour, a fait l’objet d’une réouverture des débats à celle du 3 février 2026 afin que la partie requérante produise au litige l’accusé de réception électronique de l’assignation du 22 avril 2025 par la préfecture de l’Hérault ainsi qu’un décompte actualisé précisant les paiements mensuels appelés et les paiements acquittés au titre de l’année 2025 et ceux au titre de l’année 2024.

A cette audience, LA SCI [S], représentée par Mme [G] [T] sa gérante, dépose les pièces nécessaires, actualise la dette locative à la somme de 5495.00 € mois de décembre 2025 inclus et précise que les locataires s’acquittent maintenant du loyer et charges. Le conseil des défendeurs fait part de son désaccord sur ce montant. Les parties déposent.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande d’irrecevabilité de l’action

Le conseil de Mme [I] [K] et M. [B] [A] a soulevé initialement l’irrecevabilité de l’action la fondant sur le défaut de saisine de la CCAPEX. Lors de l’audience du 21 octobre 2025, il a reconnu avoir reçu par mail la dénonce en question.

Dès lors il n’y a plus de statuer de ce chef.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 2 mai 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs,LA SCI [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 19 décembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 22 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI [S] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 2023 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article XIV) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail mentionnant un délai de deux mois a été signifié à Mme [I] [K] et M. [B] [A] le 18 décembre 2024 pour la somme de 3578.75 € dont en principal 3420.00 € au titre des arriérés locatifs impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 19 février 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement solidaire de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

LA SCI [S], représentée par Mme [G] [T] sa gérante, produit à l’instance un décompte faisant état d’un arriéré locatif s’élevant à la somme de 5495.00 € mois de décembre 2025 compris.

Le conseil de Mme [I] [K] et M. [B] [A] fait part d’un désaccord. Il produit dans ses pièces un décompte selon lequel la partie défenderesse reste redevable de la somme de 3480.00 € au 21 octobre 2025 correspondant aux échéances impayées des mois de septembre 2024, octobre 2024 et mai 2025. Il ne justifie pas en revanche le paiement des loyers pour les mois de janvier 2024 et février 2024 soit 2240.00 € (1120.00 € x 2) qui selon le décompte du bailleur n’ont pas été honorés lesquels rajoutés correspondent au montant de 5720.00 € actualisé lors de l’audience du 21 octobre 2025. Il ne démontre pas dès lors que la somme de 5495.00 € réclamée par le demandeur n’est pas justifiée.

Par ailleurs le bail consenti à Mme [I] [K] et M. [B] [A] contient une clause de solidarité (article XVII) qui sera dès lors ordonnée.

En conséquence, Mme [I] [K] et M. [B] [A] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5495.00 € mois de décembre 2025 inclus au titre des arriérés locatifs dus.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le conseil de Mme [I] [K] et M. [B] [A] sollicitent des délais de paiement faisant valoir leur situation familiale et financière et les raisons des impayés de loyers et des charges et verse des bulletins de salaire. Il propose d’apurer la dette sur une période de trente six mois.

La partie requérante dans ses conclusions ne s’oppose pas à cette demande sous réserve de respecter l’échelonnement et fait part à l’audience que les locataires s’acquittent maintenant du paiement du loyer et des charges.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent à savoir de l’accord des parties, de la reprise du paiement des loyers, des causes des impayés de loyers et charges, de la situation familiale et financière de Mme [I] [K] et M. [B] [A] il y a lieu d’accorder à Mme [I] [K] et M. [B] [A] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [I] [K] et M. [B] [A] pourront alors être expulsés et devront également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il n’y a pas lieu en l’espèce de statuer sur cette demande tenant compte de l’octroi de délai de paiement

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [K] et M. [B] [A], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation familiale et financière de Mme [I] [K] et M. [B] [A], de l’octroi de délais de paiement afin de leur permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clauses résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2023 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part, LA SCI [S] et d’autre part Mme [I] [K] et M. [B] [A] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] 34410 [Adresse 6] sont réunies à la date du 19 février 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel et solidairement Mme [I] [K] et M. [B] [A] à payer à LA SCI [S] la somme de 5495.00 € (cinq mille quatre cent quatre-vingts-quinze euros) mois de décembre 2025 inclus au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS Mme [I] [K] et M. [B] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 157.00 € chacune qui soldera la dette en principal ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clauses résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [I] [K] et M. [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, LA SCI [S] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que M. Mme [I] [K] et M. [B] [A] soit condamnés à payer à LA SCI [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande formulée par Mme [I] [K] et M. [B] [A] relative à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux,

CONDAMNONS Mme [I] [K] et M. [B] [A] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS LA SCI [S] du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Mme [I] [K] et M. [B] [A] de leurs demandes formulées à titre subsidiaire relative à l’article 700, aux dépens et à l’exécution provisoire;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de Mme [I] [K] et M. [B] [A] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,