Tribunal Judiciaire de Bobigny, 7 décembre 2023, n° 22/05604

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- 1. Sur les rachats de combles
- 2. Sur le rachat du WC du 3 étagee
- 3. Sur le rachat de la courette
- 4. Sur la création d'une terrasse au profit de la société AE & AF
- 5. Sur le versement des fonds
- 6. Sur la demande de dispense des frais de l'instance
- Dispositif

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TJ Bobigny 7 décembre 2023

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
Le tribunal a estimé qu'aucun abus de majorité n'était caractérisé, les prix de cession étant jugés raisonnables et l'intérêt collectif préservé.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de procédure
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que Madame Z avait succombé pour la majorité de ses demandes.
Rejeté
Dispense de frais pour le copropriétaire ayant gagné
Le tribunal a rejeté cette demande, laissant chaque partie à la charge de ses propres dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Bobigny, Madame Z demande l'annulation de plusieurs résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 mars 2022, arguant d'un abus de majorité et de l'intérêt personnel des acquéreurs. Les questions juridiques posées concernent la légalité des résolutions et la répartition des fonds perçus par le syndicat des copropriétaires. Le tribunal rejette la majorité des demandes de Madame Z, considérant qu'aucun abus de majorité n'est caractérisé et que les prix de cession sont raisonnables. En revanche, il annule certaines résolutions relatives à la répartition des fonds, ordonnant leur distribution entre les copropriétaires. Madame Z est déboutée de sa demande de dispense des frais de procédure, chaque partie supportant ses propres dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, 7 déc. 2023, n° 22/05604
Numéro(s) :	22/05604

Sur les parties

Avocat(s) :	Djilali BOUCHOUAmandine LABRO
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 DECEMBRE 2023
Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/05604 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WK7B N° de MINUTE : 23/01517
DEMANDEUR
Madame X Y […] représentée par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173
C/
DEFENDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 2, RUE DE LA RÉVOLUTION 93100 MONTREUIL “SDC REVOLUTION”, représenté par son syndic en exercice la société CLAYTON IMMOBILIER CONSEILS […] représenté par M^e Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, as[…]tée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 05 Octobre 2023.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, as[…]tée de Madame Zahra AIT, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
M^me Z est propriétaire des lots 4 et 5 au sein de l’immeuble […] […], à […] (93), soumis au statut des immeubles en copropriété.
Le 5 mars 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions suivantes :
- résolutions n° 4, 5 et 6 : rachat partiel des combles du bâtiment A au profit de M. AC pour la somme de 5.000 euros
- résolutions n° 8, 9 et 10 : rachat partiel des combles du bâtiment A au profit de M^me AA pour la somme de 11.000 euros
- résolutions n° 12, 13 et 14 : rachat des anciens sanitaires du 3 étage au profit de M^me AA^e pour la somme de 1.500 euros
- résolutions n° 7, 11, 15 et 19 : versement des fonds perçus sur le compte travaux du syndicat des copropriétaires
- résolutions n°16, 17 et 18 : rachat de la courette au profit de la société Ecosium pour la somme de 10.000 euros
- résolution n°20 : agrandissement du lot n°2 con[…]tant en une subdivision du lot 2 en lots 9 et 10 et création d’un lot 11.
- résolutions n° 21 et 22 : création d’une terrasse au profit de la société AE & AF dans la continuité des travaux de la société Ecosium et création d’une ouverture pour l’accès à la terrasse.
M^me Z s’est opposée à l’ensemble de ces résolutions.
Par exploit du 3 mai 2022, M^me Z a assigné le syndicat des copropriétaires du […], à […], le « SDC Revolution » (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir annuler les résolutions 4 à 22 de l’assemblée générale du 5 mars 2022 outre l’octroi de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 2 février 2023, M^me Z demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
ANNULER les résolutions 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 5 mars 2022 du Syndicat des copropriétaires SDC
REVOLUTION du 2[…] à […],
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires SDC REVOLUTION du 2[…] à […] à verser à Madame X Y la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELER que Madame Y est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires SDC REVOLUTION du 2[…] à […] aux dépens de l’instance.
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M^me Z estime que les copropriétaires votant ont opéré un abus de majorité compte tenu des prix approuvés par l’assemblée générale du 5 mars 2022 pour chacune des cessions alors que la position de l’immeuble justifierait un prix plus élevé et en ce que les décisions ont été prises dans l’intérêt particulier de chacun des copropriétaires acquéreurs. M^me Z ajoute que des arrangements occultes ont été opérés entre les différents acteurs des opérations ce qui se révèle par le changement de positionnement de la société AE & AF qui s’était opposée aux projets initialement lors de l’assemblée générale précédente. M^me Z se fonde sur les dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester la décision de l’assemblée générale de verser sur le compte de travaux les sommes perçues par le syndicat des copropriétaires en contrepartie des cessions. M^me Z estimant que les sommes perçues doivent être partagées entre les copropriétaires.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 12 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- JUGER que le Syndicat des copropriétaires […] 2, rue de la Révolution , 93100 […] représenté par son syndic CLAYTON IMMOBILIER CONSEILS est recevable et, bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Et par conséquent,
- DEBOUTER Madame X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER Madame X Y à verser au Syndicat des copropriétaires […] 2, rue de la Révolution , 93100 […], représenté par son syndic la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER Madame X Y aux entiers dépens.
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir uniquement sur les demandes du Syndicat des copropriétaires du 2, rue de la Révolution 93100 […] représenté par son syndic.
Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité. Il estime que le prix de cession n’est pas nature à caractériser un abus de majorité. Il ajoute qu’aucun arrangement occulte n’est intervenu et que l’intérêt collectif de la copropriété est préservé. Le syndicat des copropriétaires rappelle que les prix de cession ont été revus à la hausse par chacun des copropriétaires acquéreurs et que s’agissant de combles, les surfaces sont réduites et doivent faire l’objet de travaux importants. Le syndicat des copropriétaires ajoute que les copropriétaires acquéreurs devront engager des frais pour faire ajuster le règlement de copropriété et les éléments de la copropriété. Pour le rachat de la courette, le syndicat des copropriétaires précise qu’en l’état, elle est à usage exclusif de la société Ecosium qui souhaite détruire les remises présentes pour édifier une construction sur la cour. Le projet prévoit également la subdivision du lot n° 2 en deux lots n°9 et 10 ainsi que la création du lot n°11 en lieu et place de la courette. L’opération est régulière et les conditions financières sont conformes. Le syndicat des copropriétaires ajoute que l’opération de rachat des wc du 3 étage est conforme à l’intérêt collectif, que le prix est^e raisonnable s’agissant de WC et que l’opération ne modifie pas la destination de l’immeuble ni les conditions de jouissance de l’ensemble des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires précise que le prix ne peut pas être équivalent aux prix du marché de l’immobilier d’un appartement. Le syndicat des copropriétaires retient en outre que les résolutions relatives à la création d’une terrasse et à la création d’une ouverture pour y accéder n’est pas un abus de majorité et que la résolution est autonome par rapport aux décisions de l’assemblée générale de décembre 2021. Quant à la répartition des fonds sur un compte de travaux, le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à l’appréciation du tribunal.
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La clôture a été prononcée le 2 juin 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée le 5 octobre 2023 et mise en délibéré au 7 décembre 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
1. Sur les rachats de combles
L’abus de majorité con[…]te à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire ; il peut s’agir d’un intérêt personnel, de l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, d’une rupture de l’équilibre entre les copropriétaires, ou enfin d’une décision prise dans l’intention de nuire
Mais ne caractérise pas un abus de majorité le fait pour l’assemblée générale de se contenter d’un prix raisonnable sans avoir pour objectif obligatoire le plus fort bénéfice. En outre, le prix de cession des parties communes doit s’apprécier au regard de leur valeur intrinsèque au moment de la cession et non au regard des avantages économiques des investissements réalisés par les bénéficiaires de la cession.
En l’espèce, les éléments de comparaison fournis par M^me Z pour justifier du caractère vil du prix de rachat des combles par M. AC et M^me AA ne sont pas probants. Mme
Z opère des comparaisons avec des prix du marché relatifs à des appartements ce qui ne peut être comparé avec des combles. En outre, un abus de majorité est caractérisé par une absence de contrepartie ou par une contrepartie dérisoire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, le rachat des combles est opéré moyennant le versement par M^me AA de 11.000 euros pour une surface de 17,5m² à restaurer et aménager intégralement et le versement par M. AC de 5.000 euros pour une surface de 6,9m² à restaurer et aménager intégralement également. Les résolutions contestées précisent que les frais de nettoyage et les travaux de réhabilitation seront intégralement pris en charge par les acquéreurs. Ainsi l’opération est sans frais pour le syndicat des copropriétaires et au contraire, l’opération permet une contrepartie de 16.000 euros ce qui n’est pas dérisoire. En effet, le seul fait de comparer in abstracto le prix du m² d’un appartement selon le marché et le prix de vente ne suffit pas à caractériser l’abus de majorité. Enfin l’opération a vocation à revoir la répartition des parties communes et donc des charges y associées en en baissant la charge sur les copropriétaires non-acquéreurs. Ainsi l’intérêt collectif n’est pas lésé. Aucun arrangement occulte n’est caractérisé par ailleurs.
Par conséquent aucun abus de majorité n’est caractérisé. M^me Z sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 4, 5, 6, 8, 9 et 10
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2. Sur le rachat du WC du 3 étagee
Fondé sur l’article 1240 du code civil, l’abus de majorité con[…]te à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire ; il peut s’agir d’un intérêt personnel, de l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, d’une rupture de l’équilibre entre les copropriétaires, ou enfin d’une décision prise dans l’intention de nuire
Mais ne caractérise pas un abus de majorité le fait pour l’assemblée générale de se contenter d’un prix raisonnable sans avoir pour objectif obligatoire le plus fort bénéfice. En outre, le prix de cession des parties communes doit s’apprécier au regard de leur valeur intrinsèque au moment de la cession et non au regard des avantages économiques des investissements réalisés par les bénéficiaires de la cession.
En l’espèce, le WC du 3 étage situé sur le palier entre les lots de M^me AA et de M. AC^e doit être vendu à M^me AA moyennant une contrepartie de 1.500 euros. Le prix s’apprécie au regard de la spécificité du bien vendu. Ici aussi, le seul fait de comparer in abstracto le prix du m² d’un appartement selon le marché et le prix de vente ne suffit pas à caractériser l’abus de majorité. Le prix de vente d’un WC adjacent à l’appartement de la copropriétaire acquéreur ne peut être comparé aux prix du marché de de l’immobilier local mais doit être appréciée concrètement. Le montant de 1.500 euros n’est pas dérisoire et apparait comme raisonnable pour l’opération envisagé. La demande de nullité des résolutions 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 5 mars 2022 sera rejetée faute de caractériser un abus de majorité.
3. Sur le rachat de la courette
Fondé sur l’article 1240 du code civil, l’abus de majorité con[…]te à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire ; il peut s’agir d’un intérêt personnel, de l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, d’une rupture de l’équilibre entre les copropriétaires, ou enfin d’une décision prise dans
l’intention de nuire.
En l’espèce, et à l’instar des griefs déjà examinés (points 1 et 2 ci-dessus), il convient de rappeler que la comparaison des prix opérés par M^me Z n’est pas probante. En toute hypothèse, s’agissant d’une vente entre un syndicat des copropriétaires et un copropriétaire, le prix doit être accepté par l’ensemble des parties sans autre forme de règlementation. En l’état, la courette est
à usage privatif de la société acquéreuse. Celle-ci envisage d’édifier une nouvelle construction. M^me Z ne démontre pas en quoi ce projet serait de nature à porter atteinte à l’intérêt collectif de la copropriété. Au contraire, le prix convenu de 10.000 euros n’est pas dérisoire. Il s’accompagne pour l’acquéreur d’obligation de prendre en charge les travaux et le nettoyage. M^me Z ne démontre pas en quoi l’opération serait de nature à dévaloriser son propre bien. M^me Z ne démontre pas l’abus de majorité, elle sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 16, 17 et 18.
L’adoption de la résolution n°20 est liée à l’acquisition de la courette. Elle a pour objet de subdiviser le lot n°2 en deux nouveaux lots intégrant la nouvelle construction. Cette résolution n’est pas contraire à l’intérêt collectif ni ne témoigne d’une volonté de nuire envers M^me Z.
Par conséquent, M^me Z sera déboutée de sa demande de nullité de la résolution n°20.
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4. Sur la création d’une terrasse au profit de la société AE & AF
M^me Z soutient que les résolutions 21 et 22 relatives à l’approbation de la création de la terrasse au-dessus de la nouvelle construction de la société Ecosium, font corps avec les résolutions approuvant la construction précitée.
Toutefois, le tribunal n’ayant pas prononcé l’annulation des résolutions relatives au projet de privatisation de la courette et de construction de la société Ecosium, il n’est pas invoqué de moyen en droit ou en fait à l’appui de la demande d’annulation des résolutions 21 et 22.
En outre, il n’est pas établi que des arrangements occultes auraient été opérés à l’insu de M^me Z. Les assemblées générales sont autonomes entre elles dès lors le fait de soumettre une nouvelle fois à l’assemblée générale la même question n’est pas constitutif d’une quelconque faute ni de voter différemment à l’une ou à l’autre assemblée générale comme l’a fait la société AE et AF.
La demande de M^me Z en annulation des résolutions 21 et 22 sera rejetée.
5. Sur le versement des fonds
L’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, les sommes versées au titre des acquisitions ont été placées sur le compte travaux par le syndicat des copropriétaires qui estimait préférable d’alimenter le compte travaux pour participer à la réhabilitation de l’immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que des sommes seraient exigibles au titre des travaux ou des charges de sorte qu’il ne pouvait pas opérer ce versement en l’état. Les fonds doivent être distribués conformément aux dispositions précitées.
Il convient d’annuler les résolutions n°7, 11, 15 et 19 de l’assemblée générale du 5 mars 2022.
6. Sur la demande de dispense des frais de l’instance
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, M^me Z succombe pour la grande majorité de ses demandes à l’exception des résolutions relatives au sort des fonds versés en contrepartie de la cession des parties communes. Sa demande de dispense de participation aux frais de l’instance sera rejetée.
Il convient au vu des circonstances de la cause de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Déboute M^me Z de ses demandes d’annulation des résolutions 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 5 mars 2022 du syndicat des copropriétaires du […], à […], le « SDC Revolution » ;
Annule les résolutions n°°7, 11, 15 et 19 de l’assemblée générale du 5 mars 2022 du syndicat des copropriétaires du […], à […], le « SDC Revolution » ;
Déboute M^me Z de sa demande de dispense de participation aux frais de l’instance ;
Laisse à la charge de chaque partie ses propres dépens et frais irrépétibles.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Fait au Palais de Justice, le 07 décembre 2023
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, as[…]tée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
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