TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02298 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7IO

Minute : 24/1156

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [D] [V]

Madame [P] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [V],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [V],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2022, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] un appartement (logement n°1697L-4111) et un emplacement de stationnement (n° 1697P-0031) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 473,89 euros, augmenté d’une provision sur charges de 32,90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1273,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023.

Par lettre du 22 septembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En conséquence, et en tout état de cause,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R441-1,R.442-1, R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] au paiement des sommes suivantes :

—  2376,52 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

—  800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

· rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 février 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4674,63 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La société IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [V], comparant en personne, ne conteste pas le principe et le montant de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle explique la dette locative par des difficultés financières liées à la perte d’emploi de son époux. Elle précise que ce dernier a retrouvé un travail depuis un an et perçoit un revenu mensuel de 2700 euros. Elle ajoute qu’elle quatre enfants à charge.

Monsieur [D] [V] régulièrement cité à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mai 2022, du commandement de payer délivré le 22 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la société IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du montant de la créance la somme de 368,85 euros imputée aux locataires au titre de frais « divers », « divers multiservices » et « autres produits » qui ne constituent pas des loyers.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4305,78 euros (4674,63 euros – 368,85 euros), au titre des sommes dues au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 1273,68 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 20 mai 2022 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 20 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 septembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 03 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 mai 2022 à compter du 04 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée en versant 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle justifie de la situation personnelle et financière du couple qui est en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] ont repris le paiement du loyer et des charges. En outre, la société IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 mai 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] d’autre part, concernant les locaux (logement n°1697L-4111 et emplacement de stationnement n°1697P-0031) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 04 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4305,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 1273,68 euros et à compter du jugement pour le surplus.

ACCORDE un délai à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de stationnement), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 04 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE