TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/01561 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3RX

Minute : 24/431

Office public d’HLM SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [Y] [J]

Madame [T] [J] épouse [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Office public d’HLM SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne et assisté de Monsieur [B] [J], son fils

Madame [T] [J] épouse [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne et assistée de Monsieur [B] [J], son fils

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 6 et 11 avril 2012, l’office public de l’habitat OPIEVOY, devenu l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 501,48 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.607,15 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.133,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre en date du 7 avril 2022 reçue le 8 avril 2022, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à produire une attestation locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la production d’une assurance locative,condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.314,50 euros suivant le décompte arrêté au terme du mois de décembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 6 septembre 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de janvier 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 janvier 2024.

À l’audience du 21 mars 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes, à l’exclusion de celle relative à la production d’une assurance locative qu’il abandonne, et actualise sa créance à la somme de 4.636,65 euros arrêtée au 5 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 septembre 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne que si des paiements ont repris, ils ne sont pas réguliers.

Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J], comparants, assistés par Monsieur [B] [J], leur fils, ne contestent pas le principe de la dette mais contestent son montant. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 45 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils affirment avoir réglé la somme de 850 euros le 6 mars 2023.

Ils expliquent la genèse de la dette par les sommes qu’ils ont engagées pour meubler la cuisine suite à un sinistre non couvert par l’assurance, puis la perte de son emploi par Monsieur [J]. Ils indiquent que Monsieur [J] perçoit des indemnités chômage à hauteur de 1000 euros par mois et que Madame [J] ne travaille pas, son RSA ayant été suspendu sans qu’elle puisse en expliquer la raison. Ils ajoutent que leur fils, qui vit au domicile, perçoit un salaire mensuel de 500 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 avril 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 15 avril 2024, faisant apparaitre deux règlements de 850 euros le 6 mars 2024 puis le 8 avril 2024 en diminution de la dette, qui s’élève à 3.739,14 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 8 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 avril 2012, du commandement de payer délivré le 20 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] ont effectué deux règlements de 850 euros les 6 mars 2024 et 8 avril 2024. Par conséquent, la dette locative s’élève désormais à 3.739,14 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 5, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 3.739,14 euros, au titre des sommes dues au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2024 sur la somme de 2.114,50 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient, à l’article 13 b), une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 6 septembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont en mesure de régler la dette locative grâce au soutien de leur fils. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le mois de décembre 2023.

En outre, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 octobre 2023, Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à son paiement à compter de 18 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article 220 du code civil, les locataires étant mariés, ils seront tenus solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer en date du 6 septembre 2023, de l’assignation, et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Le commandement de payer du 20 février 2023 ne sera pas retenu parmi les dépens, le bailleur n’en ayant tiré aucun effet dans le cadre de la présente procédure.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 avril 2012 entre l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 18 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 3.739,14 euros (trois mille sept cent trente-neuf euros et quatorze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 15 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2024 sur la somme de 2.114,50 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 45 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 septembre 2023 et de l’assignation du 15 janvier 2024, ainsi que le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [T] [J] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE