TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ESCLASSE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BAUMGARTNER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/06825

N° Portalis 352J-W-B7G-CXBMQ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [D] [J]

Madame [H] [O] [X] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0490

DÉFENDERESSE

Société VU D’EN HAUT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0429

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06825 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBMQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 15 mai 2025 présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 03 juin 2014, M. [K] [J] et Mme [H] [X] épouse [J] (ci-après les époux [J]) sont devenus propriétaires d’une maison à usage d’habitation de deux étages avec toit terrasse, située à l’angle du [Adresse 2] et de la [Adresse 10], à [Localité 9].

Par acte authentique du 4 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] a consenti à la SCCV Vu d’en Haut (ci-après la société Vu d’en Haut) une promesse unilatérale de vente ayant pour objet la cession du droit de surélever l’immeuble.

L’option d’achat a été levée le 12 novembre 2020, après obtention d’un permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 8], et la société Vu d’en Haut a acquis de l’immeuble précité du [Adresse 4] le lot 12 consistant en « le droit de surélever le bâtiment de deux niveaux supplémentaires et d’y construire des locaux à usage d’habitation pour une surface de plancher de 201 m² environ ».

Sur assignation de la société Vu d’en Haut, un expert judiciaire a été désigné par ordonnance de référé du 05 mai 2021, dans le cadre d’un référé préventif.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 02 mai 2024.

Estimant subir un préjudice de par le projet de surélévation, les époux [J] ont saisi un conciliateur mais aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire du 09 juin 2022, les époux [J] ont assigné devant la juridiction de céans la société Vu d’en Haut, afin d’obtenir, au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage, l’indemnisation des préjudices qu’ils estiment subir subséquemment à la surélévation de l’immeuble voisin.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mai 2024, les époux [J] demandent au tribunal de:

«  Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner la société Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 65.000€ en réparation du préjudice lié à la perte irrémédiable d’ensoleillement et de luminosité du fait des travaux de surélévation de l’immeuble voisin,

— Condamner la société Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 13.000€ en réparation du préjudice de jouissance permanent lié à la perte d’ensoleillement et de luminosité et la perte d’intimité créée par les vues sur leur terrasse,

— Condamner la société Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 5.000€ pour le préjudice de jouissance dû à l’installation des échafaudages pendant toute la durée des travaux entraînant une perte d’intimité,

— Condamner la société Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 6.600€ au titre de l’indemnisation prévue contractuellement le 28 avril 2023,

— Condamner la société Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive de la société Vu d’en Haut à exécuter les termes du protocole d’accord conclu le 28 avril 2023,

— Condamner la société Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 5.000€ en réparation du préjudice d’agrément subi du fait des dégâts des eaux causés par les travaux de construction (surélévation) réalisés par la société Vu d’en Haut,

— Condamner la société Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 6.864€ en remboursement des frais d’expertise amiable engagés,

— Débouter la société Vu d’en Haut de l’intégralité de ses demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Vu d’En Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme de 15.000€ au titre des frais irrépétibles. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 décembre 2023, la société Vu d’en Haut demande au tribunal de :

«  Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Débouter M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— Prononcer l’annulation de l'« accord » du 28 avril 2023 ;

— Condamner in solidum M. et Mme [J] à verser à la société Vu d’en Haut la somme de 17.200 euros ;

En tout état de cause,

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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— Condamner in solidum M. et Mme [J] à verser à la société Vu d’en Haut la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. et Mme [J] aux entiers dépens ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 mai 2025, a été mise en délibéré au 16 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales en indemnisation

Les époux [J] soutiennent subir un trouble excédant ceux normaux du voisinage en lien avec l’opération de surélévation menée par la société Vu d’en Haut au niveau de l’immeuble mitoyen de leur maison.

Ils exposent qu’initialement, le toit-terrasse de leur maison, équipé d’un skydome, permettait d’éclairer le deuxième étage de l’habitation, constitué en duplex, et que la configuration globale de la maison (toit-terrasse sans vis à vis, et exposée sud ouest), en faisait un « bien d’exception ».

Ils affirment que la surélévation, sur deux étages, dont a fait l’objet l’immeuble voisin leur est préjudiciable en ce qu’elle a entraîné une perte d’ensoleillement et de luminosité définitive du bien, et a durablement affecté sa valeur vénale.

Rappelant que l’appréciation de l’existence d’un trouble anormal du voisinage doit se faire in concreto, les époux [J] prétendent que la localisation de leur maison en milieu à forte densité urbaine ne saurait, en soi, suffire à écarter toute possibilité d’anormalité des troubles émanant du voisinage, d’autant plus quand ils ont pour effet une perte d’ensoleillement et de luminosité.

En réponse aux moyens adverses, les époux [J] rappellent que le permis de construire obtenu par la société Vu d’en Haut pour mener l’opération litigieuse a été affiché durant la période de pandémie de Covid 19, à une époque où les sorties se faisaient plus rares, d’une part, et qu’en toute hypothèse il ne saurait leur faire utilement grief de ne pas avoir fait de recours contre ce permis de construire, la caractérisation de l’anormalité d’un trouble de voisinage étant indépendant de la validité dudit projet au regard des règles d’urbanisme, d’autre part.

Ils se prévalent ainsi des termes du rapport d’expertise judiciaire déposé à la suite du référé préventif s’agissant des dommages inhérents à la réalisation des travaux de surélévation, consistant en le défaut de construction du chéneau situé entre les deux immeubles, la survenance de plusieurs infiltrations affectant leur maison à compter du mois de novembre 2022, ainsi que l’installation sur leur terrasse d’un échafaudage sans leur accord préalable, ou encore d’un échafaudage sur rue avec l’installation d’une bâche sur le toit de l’immeuble voisin.

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Ils soutiennent que ces dommages leur ont causé un trouble de jouissance, un préjudice d’agrément ainsi qu’une perte d’intimité durant toute la durée des travaux, les échafaudages en façade ayant été retirés seulement en mai 2023.

Ils excipent également, concernant les dommages liés aux échafaudages en façade sur rue, d’un empiétement sur leur propriété, d’un risque de dégradation de leurs végétaux, d’une crainte liée à la facilitation d’accès à leur habitation via cette installation, ainsi que du détournement vers leur terrasse des évacuations du restaurant situé en rez-de-chaussée de l’immeuble voisin.

Les époux [J] précisent en outre s’être vus imposer, sans que soit recueilli au préalable leur accord, la mise en place d’un échafaudage sur leur terrasse, afin de finaliser les travaux du mur mitoyen et du chéneau, et qu’après intervention de leur conseil un accord amiable, pleinement valable, a été trouvé avec la société Vu d’en Haut, prévoyant l’indemnisation de leur préjudice subséquent, accord qu’elle n’a pas néanmoins respecté, n’ayant pas versé la totalité de l’indemnité due.

Pour justifier par ailleurs des préjudices liés à la perte d’ensoleillement et de luminosité, les époux [J] se prévalent des termes du rapport d’expertise du cabinet Euroflemming Expertise, dont ils assurent qu’elle a valeur probante et doit être prise en compte, dès lors que l’expertise judiciaire n’avait pas pour objet de quantifier ces préjudices spécifiques, et relevant que si la société Vu d’en Haut critique cette expertise amiable elle ne produit aucune pièce de nature à la contredire.

Ils arguent, notamment, de ce que l’opération de surélévation litigieuse leur a causé un préjudice de perte de valeur vénale de leur maison ainsi qu’un préjudice de jouissance permanent, en raison de la perte d’ensoleillement, de luminosité et d’intimité consécutive aux travaux.

Ils en déduisent être fondés à solliciter l’engagement de la responsabilité de la société Vu d’en Haut, au double visa des troubles anormaux du voisinage et de la responsabilité délictuelle, et à réclamer sa condamnation à les indemniser des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait du projet litigieux, à savoir :

— un préjudice lié à la perte irrémédiable d’ensoleillement et de luminosité du fait des travaux de surélévation,

— un préjudice de jouissance permanent lié à la perte d’ensoleillement et de luminosité et la perte d’intimité créée par les vues sur leur terrasse,

— un préjudice de jouissance dû à l’installation des échafaudages pendant toute la durée des travaux entraînant une perte d’intimité,

— un préjudice en lien avec l’inexécution par la société Vu d’en Haut de l’indemnité contractuellement prévue par le protocole d’accord du 28 avril 2023,

— un préjudice moral subi du fait de la résistance abusive de la société défenderesse à exécuter les termes du protocole d’accord conclu le 28 avril 2023,

— un préjudice d’agrément subi du fait des dégâts des eaux causés par les travaux de construction,

— un préjudice matériel constitué des frais d’expertise amiable.

En défense, la société Vu d’en Haut conteste l’engagement de sa responsabilité s’agissant des prétendus dommages consécutifs aux opérations de surélévation, et relève l’absence de caractérisation des prétendus préjudices subséquents.

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Elle soutient avoir mené le chantier litigieux après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, relevant que les époux [J] n’ont exercé aucun recours à l’encontre du permis de construire délivré par les services municipaux, et n’avoir fait qu’exercer son droit réel de propriété.

Elle conteste également l’existence alléguée d’un trouble anormal du voisinage, précisant que les demandeurs n’ont jamais fait état de quelconques préjudices en lien avec un tel trouble durant l’expertise judiciaire, d’une part, et que l’expertise amiable dont ils font état pour en justifier est critiquable, car établie hors contradictoire et sans déplacement sur les lieux, et en toute hypothèse insuffisante à établir lesdits préjudices, d’autre part.

La société Vu d’en Haut excipe de l’absence de preuve rapportée d’une prétendue perte d’ensoleillement, soulignant que le rapport d’expertise privé versé en demande ne prend pas en compte la hauteur de l’immeuble du [Adresse 6], pourtant plus élevée que celle du [Adresse 3] et qui concourt donc au degré d’ensoleillement de la terrasse des époux [J], outre que les photographies produites illustrent que ladite terrasse continue, après réalisation des travaux litigieux, de bénéficier d’un certain ensoleillement et d’être utilisable.

Elle excipe également de l’environnement à forte densité urbaine dans lequel sont situés les immeubles en cause, pour conclure à l’absence de toute anormalité d’un trouble subséquent à une opération de surélévation d’une construction existante, et à l’absence, dans un tel contexte, de droit acquis à une vue permanente et à une certaine luminosité.

La société défenderesse fait par ailleurs valoir qu’à la supposer avérée, tant dans son principe que dans son anormalité, la perte d’ensoleillement et d’intimité dont se prévalent les époux [J] ne concerne que le toit-terrasse de la maison, dont il s’avère qu’il a été construit sans autorisation et hors respect des règles de l’art, ce qui ne peut qu’affecter la valeur vénale du bien.

Elle conclut pour les mêmes moyens à l’absence d’un quelconque préjudice de jouissance permanent des lieux.

Elle se prévaut en outre de l’impossibilité de retenir un quelconque préjudice de perte de valeur vénale de l’immeuble, qui est un préjudice ni actuel ni certain en l’absence d’éléments établissant la volonté des demandeurs de le mettre en vente.

******************

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…) ".

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

L’article 544 du code civil dispose que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les

règlements ".

L’article 1253 du même code, dans sa version issue de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, applicable aux instances en cours, édicte en son alinéa premier que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage est une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Inversement, il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation quand bien même il y aurait intérêt, des règles de la responsabilité délictuelle (notamment en ce sens Cour de cassation, 1ère chambre civile, 04 novembre 1992 – n° 89-17.420).

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que si les époux [J] visent, dans le dispositif de leurs écritures, l’article 1240 du code civil, ils n’en font état dans le corps de leurs écritures que concernant les « dommages liés à l’installation d’un échafaudage sur rue et l’installation d’une bâche sur le toit de l’immeuble voisin », de sorte que le tribunal n’examinera l’éventuel engagement de la responsabilité de la société Vu d’en Haut sur ce fondement uniquement concernant ce point.

Le tribunal relève également, concernant l’installation d’un échafaudage sur leur terrasse, qu’il ressort des éléments produits aux débats que ce point a fait l’objet d’un protocole d’accord entre les parties.

Or, quand bien même la validité de cet accord est contestée, les préjudices dont les époux [J] sollicitent l’indemnisation s’y rapportant (à savoir un préjudice en lien avec l’inexécution par la société Vu d’en Haut de l’indemnité contractuellement prévue par le protocole d’accord du 28 avril 2023, ainsi qu’un préjudice moral subi du fait de la résistance abusive de la société défenderesse à exécuter les termes dudit protocole) doivent être examinés uniquement à l’aune d’une éventuelle responsabilité contractuelle de la défenderesse.

Ces demandes seront donc examinées dans le paragraphe suivant, relatif au protocole d’accord litigieux.

*

Ceci étant précisé, la société Vu d’en Haut produit aux débats le permis de construire afférent aux travaux litigieux, qui lui a été accordé le 17 avril 2020 par la mairie de [Localité 8], ainsi qu’une attestation de non-recours en date du 24 septembre suivant, et dont la validité n’est au demeurant pas contestée.

Rappelons que les lots qu’elle a acquis auprès de la copropriété mitoyenne du lieu d’habitation des époux [J] consistaient en des lots à construire, de sorte qu’en faisant diligenter les travaux critiqués elle a exercé son droit.

S’agissant d’abord du prétendu trouble découlant de la période d’exécution des travaux, et en premier lieu des infiltrations, il est exact que l’expert judiciaire M. [S] fait état, dans son rapport daté du 02 mai 2024, de la présence d’infiltrations d’eau au rez-de-chaussée de la maison des époux [J], ainsi qu’au niveau du premier et du deuxième étages.

Il retient, s’agissant de leurs causes, le mauvais état de la descente EP de l’immeuble du [Adresse 4] et la mise en place d’une évacuation provisoire de la terrasse pour ce qui est du rez-de-chaussée, à un défaut de protection du chantier de surélévation pour ce qui est du premier et deuxième étages, soit des causes ayant pour origine les travaux querellés.

Pour autant, à supposer que ces infiltrations soient constitutives d’un trouble anormal du voisinage, le tribunal relève que les époux [J] sollicitent, à ce titre, l’indemnisation d’un préjudice d’agrément à propos duquel ils ne produisent aucune pièce de nature à le caractériser.

Dans ces conditions, ladite demande sur ce point ne saurait être accueillie.

Concernant l’installation d’un échafaudage sur rue et d’une bâche sur le toit de l’immeuble voisin, les époux [J] ne font aucune démonstration de ce que cela serait constitutif d’un trouble excédant ceux du voisinage, alors qu’il s’agit d’un équipement obligatoire pour mener à bien ce genre de travaux litigieux.

En effet, ils se prévalent d’un courriel émanant de leur conseil, adressé à l’expert judiciaire, selon lequel " M. et Mme [J] m’informent que les échafaudages montés récemment empiètent sur leur propriété et risquent d’endommager la haie, la barre de clôture et surtout la toiture du cabanon puisque l’une des barres de l’échafaudage semble prendre appui dessus. ", accompagné de photographies.

Or cet élément ne saurait suffire dès lors qu’il a été rédigé par le conseil des demandeurs, et que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, outre que les photographies jointes, montrant des vues très rapprochées de certains éléments de l’échafaudage mais sans vue d’ensemble, ne permettent pas au tribunal de déterminer la réalité de l’empiètement et des dégradations alléguées, ni davantage de la prétendue perte d’intimité.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Ils se prévalent également d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice, daté du 02 mai 2022, qui constate simplement, sur place,

«  qu’un échafaudage est en place sur toute la hauteur de la façade sur rue de l’immeuble, courant également une partie de la toiture ; cet échafaudage est protégé par une bâche de plastique blanc " sans autre élément venant justifier des dommages allégués en demande.

L’expert judiciaire n’a par ailleurs pas relevé de dommage subséquent à l’installation litigieuse, aux termes des conclusions de son rapport, contrairement à ce qu’avancent les demandeurs.

Le seul élément tenant à la durée de présence de cet échafaudage ne saurait en soit être considéré comme préjudiciable, quand bien même la durée d’exécution des travaux s’est trouvée plus conséquente que celle prévue initialement, dès lors que les époux [J] ne versent aucun élément de nature à étayer leur préjudice afférent à une éventuelle perte d’intimité, au titre de laquelle ils sollicitent des dommages-intérêts.

S’agissant ensuite du prétendu trouble subséquent à l’édification litigieuse, les demandeurs produisent des photographies de leur lieu de vie, et plus particulièrement de la terrasse et du skydome, ainsi que de leur environnement avant et après la construction litigieuse.

Or et d’une part, le tribunal relève que l’immeuble ayant fait l’objet du projet de surélévation se situe dans le 15ème arrondissement de Paris, soit un environnement très urbanisé et à forte densité de population, de sorte que la probabilité de subir ce type de construction à proximité directe de la maison des demandeurs était prévisible.

Cela était d’autant plus prévisible compte tenu de la configuration des lieux, les photographies communiquées montrant que l’immeuble voisin de la maison des époux [J] présentait, initialement, une hauteur moindre que cette dernière, et était encadré de part et d’autre par deux immeubles plus haut (ladite maison ainsi qu’un autre immeuble de l’autre côté), de sorte que l’on ne pouvait que constater un « creux » dans l’alignement des façades, ce que les demandeurs n’ont pu ignorer au moment de l’acquisition de leur maison.

Cette configuration a ainsi permis la création des lots à construire, ensuite acquis par la société Vu d’en Haut.

En outre et d’autre part, s’ils le prétendent, les époux [J] ne justifient par aucune des pièces aux débats, de la réalité de l’ampleur de la perte d’ensoleillement directement causée par la construction litigieuse, dès lors que l’immeuble jouxtant celui mitoyen de leur habitation est lui-même plus élevé et est donc également, par voie de conséquence, à l’origine d’une certaine ombre sur la terrasse des époux [J] et donc d’une perte d’ensoleillement et de luminosité à certaines heures et périodes de l’année.

Ils n’établissent pas davantage en quoi cette perte d’ensoleillement et de luminosité excéderait, au demeurant, celle à laquelle ils pouvaient logiquement s’attendre après la réalisation de la construction litigieuse.

Le rapport d’expertise du cabinet EuroFlemming, rédigé à la demande des époux [J], s’il conclut à une perte de valeur vénale du bien de 65.000 euros en lien avec la perte d’ensoleillement subséquente à la construction voisine, est insuffisant à justifier du caractère anormal de la situation au regard de la configuration des lieux.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Enfin force est de constater à l’examen des photographies des lieux communiquées, prises après la construction litigieuse, que la terrasse et le skydome de la maison des époux [J] continuent de bénéficier d’un certain ensoleillement.

Au surplus et en toute hypothèse, le prétendu préjudice de perte de valeur du bien immobilier des demandeurs ne saurait être retenu dès lors que ces derniers ne prétendant ni ne justifiant avoir essayé, en vain, de vendre ledit bien ou d’avoir dû le vendre à un prix moindre que celui du marché, il s’agit d’un préjudice futur et incertain, ne pouvant dès lors ouvrir droit à réparation.

Par conséquent, les époux [J], échouant à établir le caractère anormal du trouble de voisinage subséquent à la surélévation de l’immeuble voisin, au regard de la localisation de celui-ci et de sa configuration, doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires formées pour trouble anormal du voisinage.

Sur les demandes additionnelles et reconventionnelles relatives à l’accord du 28 avril 2023

A titre reconventionnel, la société Vu d’en Haut réclame l’annulation de l’accord du 28 avril 2023 concernant l’indemnisation des époux [J] pour laisser l’accès à leur terrasse et permettre à la défenderesse, via un échafaudage, d’installer un chéneau entre les deux immeubles, estimant avoir eu son consentement vicié en raison de l’attitude de pression adoptée par les demandeurs pour l’obtention de cet accord, alors qu’elle-même était contrainte par les délais de livraison des lots à construire.

Elle réclame en outre le remboursement de la somme de 7.000 euros versée aux époux [J] le 17 avril 2023, ainsi que l’indemnisation de son préjudice moral en raison d’annulation de livraisons des acquéreurs en VEFA, ce qui a porté atteinte à son image.

Les époux [J] s’y opposent, rappelant que cet accord a été dûment accepté par les intéressés le 28 avril 2023, par le biais de leurs conseils respectifs, et que la demande de son annulation est infondée.

Ils sollicitent de leur côté l’indemnisation de leur préjudice subséquent à l’inexécution contractuelle de la société Vu d’en Haut de son engagement indemnitaire, qu’ils chiffrent à 6.600 euros, ainsi que de leur préjudice moral subi du fait de la résistance abusive de la société défenderesse à exécuter les termes dudit protocole.

******************

Selon l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est, notamment, nécessaire à la validité d’un contrat.

Selon l’article 1130 du code civil, " L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L’article 1131 du même code précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1143 du code civil dispose que « Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. »

Enfin, aux termes de l’article 1178 du code civil, " Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Précisons à titre liminaire qu’il convient d’examiner en premier lieu la demande reconventionnelle tendant à l’annulation du protocole litigieux, dès lors que la solution retenue pourra avoir une incidence sur les demandes indemnitaires des époux [J] se rapportant à ce contrat.

*

Il ressort des éléments produits aux débats, comme précédemment cité, qu’à la suite de l’installation d’un échafaudage sur la terrasse des époux [J] nécessité par la réalisation de travaux du chéneau, occasionnant un différend entre les parties, un accord est intervenu entre ces dernières, formalisé par un échange de courriers officiels de leurs conseils daté du 28 avril 2023.

L’écrit du conseil de la société Vu d’en Haut, adressé au conseil des époux [J], fait état de ce qu’il a pour objet " d’officialiser cet accord en reprenant, d’une part, les modalités de réalisation des travaux du chéneau et, d’autre part, les modalités d’indemnisation de vos

clients ".

Indiquant que « la mise en place du chéneau nécessitera le montage d’un échafaudage prenant appui sur le mur mitoyen » et précisant les conditions d’exécution de ces travaux, cet écrit poursuit en ces termes: " Je rappelle qu’un premier accord était intervenu entre nos clients, en vertu duquel la SCCV Vu d’en Haut acceptait d’indemniser vos clients à hauteur de 7.200 euros à titre d’indemnisation de l’emprise de l’échafaudage sur la terrasse.

La société Vu d’en Haut a ainsi versé une indemnité de 7.200 euros à vos clients par virement le 17 avril 2023.

Vos clients ont toutefois sollicitent un complément d’indemnisation.

Nos clients sont donc parvenus à un nouvel accord, en vertu duquel la SCCV Vu d’en Haut accepte de verser une indemnité complémentaire de 1.800 euros, correspondant à 200 euros supplémentaires par jour de travail effectif, au titre de l’emprise de l’échafaudage sur la terrasse.

Cette indemnité sera versée par virement le dernier jour de travail.

En cas de dépassement des travaux postérieur au 10 mai, l’indemnité sera portée à 1.200 euros par jour de retard, sauf si le retard est lié aux intempéries ".

Par courrier officiel en réponse du même jour, le conseil des demandeurs a confirmé « l’accord de mes clients sur ses termes ».

Or si elle s’en prévaut, la société Vu d’en Haut échoue à caractériser la prétendue violence qu’elle aurait subie de la part des époux [J] et qui aurait vicié son consentement à cet accord, étant rappelé qu’elle est une professionnelle de la construction immobilière et donc rompue à l’exercice de la gestion des délais de livraison des biens vendus en VEFA.

Sa demande en paiement d’une somme de 7.200 euros, interprétée par le tribunal comme une demande en restitution, ne saurait dès lors prospérer et sera rejetée.

La société Vu d’en Haut ne justifie pas davantage du prétendu préjudice d’image dont elle réclame réparation, de sorte qu’elle en sera également déboutée.

Par ailleurs, il doit être relevé que la société Vu d’en Haut ne conteste pas ne pas avoir exécuté la totalité de son engagement contractuel précité s’agissant de l’indemnité complémentaire, et qu’elle ne justifie pas utilement de cette carence fautive.

Dans ces conditions, il convient de faire droit aux demandes indemnitaires des époux [J] et de leur accorder la somme, justifiée par les éléments aux débats, de 6.600 euros au titre du préjudice subséquent à l’inexécution partielle fautive, tel qu’utilement chiffré en demande, et celle de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive de la société défenderesse à exécuter les termes du protocole querellé.

Il sera donc alloué au total, à titre indemnitaire du fait des manquements contractuels de la société Vu d’en Haut, la somme de 9.600 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06825 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBMQ

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant partiellement, la société Vu d’en Haut doit être condamnée aux dépens ainsi qu’à verser aux époux [J] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV Vu d’en Haut à verser à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] la somme globale de 9.600 euros à titre indemnitaire,

DEBOUTE M. [K] [J] et Mme [H] [X] épouse [J] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

DEBOUTE la SCCV Vu d’en Haut de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE la SCCV Vu d’en Haut à payer à M. [K] [J] et à Mme [H] [X] épouse [J] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCCV Vu d’en Haut aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 16 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente