TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 AVRIL 2024

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/09069 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YDLW

N° de MINUTE : 24/00261

Monsieur [P] [L]

né le 23 Mars 1972 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Danièle MOOS, avocat ( postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BB042 ; M^e Jérôme BERNS, la SELAS LEXI CONSEIL avocat ( plaidant) au barreau de REIMS

DEMANDEUR

C/

Madame [M] [N]

née le 28 Juin 1977 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

Monsieur [O] [R]

né le 28 Décembre 1977 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Février 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé établi par un notaire et signé électroniquement les 15 et 20 mars 2023, M. [L] a consenti à Mme [N] et M. [R] une promesse synallagmatique de vente, stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un crédit, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] moyennant un prix de 420 000 euros, la vente devant être réitérée le 31 mai 2023.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 juin 2023, M. [L] a mis en demeure Mme [N] et M. [R] de lui transmettre sous huitaine, ainsi qu’au notaire instrumentaire, les informations relatives au financement de l’acquisition.

Par courrier du 27 juin 2023 signifié par huissier le 6 juillet 2023, il a été fait sommation aux acquéreurs de se présenter à un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente le 13 juillet 2023.

Le 13 juillet 2023, le notaire instrumentaire a dressé un procès-verbal de carence.

C’est dans ces conditions que M. [L] a, par acte d’huissier du 14 septembre 2023, fait assigner Mme [N] et M. [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Avisés à étude, Mme [N] et M. [R] n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 octobre 2023 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 5 février 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 avril 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation introductive d’instance, M. [L] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner solidairement Mme [N] et M. [R] à lui payer la somme de 42 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente ;

— condamner solidairement Mme [N] et M. [R] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

L’article 1231-5 du même code dispose que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, M. [L] sollicite le paiement de la clause pénale ainsi stipulée à l’acte :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUARANTE-DEUX MILLE EUROS (42 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. »

Il résulte du procès-verbal de carence dressé par le notaire instrumentaire que la vente n’a pas été réitérée du fait des acquéreurs, qui ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature.

Il convient en conséquence d’envisager si les conditions suspensives se sont ou non réalisées.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, la promesse de vente stipule notamment, au cas où les bénéficiaires ne justifieraient pas de l’obtention ou non d’un crédit :

« La réception de cette offre [de prêt immobilier] devra intervenir au plus tard le 15 mai 2023.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.

A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté de la première présentation, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie […].

A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. »

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juin 2023, envoyée à l’adresse indiqué dans la promesse, M. [L] a mis en demeure les acquéreurs d’avoir à lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’option d’un prêt.

Le pli recommandé a été avisé le 1er juillet 2023 et non réclamé, faisant courir le délai de huit jours à compter de cette date.

Il résulte enfin de la sommation envoyée par le notaire instrumentaire et du procès-verbal de carence que les acquéreurs n’ont pas justifié de l’accomplissement de leurs obligations.

La condition suspensive est donc réputée défaillie au 9 juillet 2023, conformément aux stipulations de la promesse, de sorte que M. [L] peut réclamer le bénéfice de la clause pénale.

Cependant, dès lors que le bien de M. [L] n’a été immobilisé que quatre mois et qu’il ne justifie d’aucun autre préjudice, le montant de ladite clause pénale apparait manifestement excessif, de sorte qu’il convient de le réduire, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, à la somme de 10 000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil et à la clause de solidarité stipulée à la promesse, Mme [N] et M. [R] seront condamnés solidairement à payer à M. [L] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [N] et M. [R], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [N] et M. [R], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à M. [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [N] et M. [R] à payer à M. [L] la somme 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

MET les dépens in solidum à la charge de Mme [N] et M. [R] ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] et M. [R] à payer à M. [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT