TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01649 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4CF

Minute : 24/624

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [W] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Juin 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [M],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 février 2019, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [W] [M] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 322,23 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [W] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1548,81 euros en principal, au titre des loyers impayés au 08 novembre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 juin reçue le 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [W] [M] aux fins de :

« à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

« à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

« ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

« dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

« condamner Monsieur [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux ,

« le condamner au paiement de la somme de 2247,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 janvier 2024, à parfaire avec les termes dues postérieurement et quittancés au jour de l’audience, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

« le condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 février 2024.

À l’audience du 2 mai 2024, la SA d’HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3185,90 euros arrêtée au 29 avril 2024, loyer du mois de mars inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

la SA d’HLM LOGIREP soutient que Monsieur [W] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le supplément de loyer de solidarité a été calculé en fonction des revenus et des mentions de l’avis d’imposition de 2022.

À l’audience, Monsieur [W] [M] reconnait être redevable des loyers et charges mais conteste le montant du supplément de loyer de solidarité. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il indique ne pas pouvoir payer le supplément de loyer de solidarité d’un montant de 541,41 euros. Il perçoit des revenus de 1700 euros par mois et a une fille qui ne réside pas chez lui.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 février 2024 en vue d’une audience prévue le 2 mai 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SA d’HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l’habitation, que l’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l’arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 février 2019, du commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 avril 2024 que la SA d’HLM LOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il est justifié de l’imputation d’un supplément de loyer de solidarité pour l’année 2024, calculé à hauteur de 541,17 euros au regard de mentions de l’avis d’imposition 2022. Les modalités de calcul présentées par la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES sont conformes aux dispositions du code de la construction et de l’habitation. La demande à ce titre est donc justifiée.

En revanche, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 3 euros, 83,53 euros, 49,57 euros, 124,93 euros, 25 euros et 178,09 euros, soit la somme de 466,12 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 2719,78 euros, au titre des sommes dues au 29 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 9 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S’il est indiqué un délai de deux mois laissé à la locataire pour rembourser la dette, force est de constater que le délai légal, d’ordre public, prévu par la loi, dans sa version applicable à la date de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est de six semaines. Il convient de retenir ce délai.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines, ni encore dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 février 2019 à compter du 22 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [M], justifie de sa situation personnelle et financière.

Il apparait au regard de ces éléments en mesure de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [M] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au regard de plusieurs versements en mars et avril, permettant de payer l’échéance courante de loyers et charges.

Le supplément de loyer de solidarité n’étant définitif et donc exigible qu’à partir de l’échéance du 31 mars 2024, selon lettre du 14 mars 2024, son règlement ne pouvait être attendu avant cette date.

Dès lors les paiements de 500 euros le 8 mars, 500 euros le 25 mars, ont réglé l’échéance de février, puis les paiements de 285 euros le 31 mars, 285 euros le 12 avril et 300 euros le 23 avril, celle du mois de mars 2024.

Ces éléments mettent en évidence une reprise du paiement de l’échéance courante par le locataire, qui devra ensuite s’assurer de payer l’échéance conforme au montant calculé avec supplément de loyer de solidarité.

Cette reprise des paiements, outre la question du supplément de loyer de solidarité, permet de remplir les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [W] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [M] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 février 2019 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et Monsieur [W] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 22 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 2719,78 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 avril 2024 échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [M] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [W] [M] à s’acquitter de la dette en dix-neuf fois, en procédant à dix-huit versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d’HLM LOGIREP de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT