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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY
1ère Chambre A
MINUTE NE
DU : 20 Octobre 2023
AFFAIRE N° RG 18/05463 – N° Portalis DB3Q-W-B7C-MECM
NAC : 50D
FE-CCC délivrées le :________ à : la SELARL AVOX, M e X Y, la AB M Z AA AB, M e M AC AD
Jugement Rendu le 20 Octobre 2023
ENTRE :
Monsieur AE AF, né le […] à ALBERTVILLE (73), demeurant […]
Représenté par M^e X Y, avocat au barreau de PARIS plaidant
Madame AG AH, née le […] à BELFORT (90), demeurant […]
Représentée par M^e X Y, avocat au barreau de PARIS plaidant
DEMANDEURS
ET :
Monsieur AI AJ AK AL, né le […] à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), demeurant […]
Représenté par M^e Philippe MIALET de la AB MZAA AB, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant
Madame AM AN AO AP épouse AL, née le […] à LOUVIERS (27400),demeurant […]
Représentée par M^e Philippe MIALET de la AB MZAA AB, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant
S.A.R.L. BATEI, dont le siège social est […] 5 rue de l’Avenir – 92190 MEUDON LA FORET
Représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS plaidant

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S.A.R.L. LA VERTE VALLEE LA VERTE VALLEE, exploitant sous l’enseigne “CENTURY 21 – LA VERTE VALLEE”,dont le siège social est […] […]
Représentée par M^e MAC AD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anna PASCOAL, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats;
Magistrats ayant délibéré : Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, Assesseur : Anna PASCOAL, Juge, Assesseur : Elisa VALDOR, Juge,
As[…]té de Suzan ISIK, Greffier lors des débats à l’audience du 07 Avril 2023 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffier lors de la mise à disposition au greffe DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Décembre 2022 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Avril 2023 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Octobre 2023
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique de vente en date du 1 août 2017, Monsieur AE^er AF et Madame AG AH ont acquis, par l’intermédiaire de l’agence immobilière LA VERTE VALLEE, auprès de Monsieur AR AL et Madame AM AL, un bien immobilier situé […] (91) moyennant le paiement d’un prix de 345.000 euros dont 5.000 euros pour le mobilier.
Ledit acte authentique précise que la surperficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 84,62 m² pour le lot 3 conformément à une attestation établie le 30 juin 2017 par la SARL BATEI laquelle a été annexée à l’acte.
Monsieur AE AF et Madame AG AH ont fait procéder à un remesurage du bien immobilier acquis par la société ASK 'IM qui a établi le 11 juin 2018 un certificat de superficie mentionnant que le bien immobilier présente une surperficie loi Carrez de 78,83 m².
Engagement de la procédure au fond et procédure devant le juge de la mise en état
C’est dans ces conditions que Monsieur AE AF et Madame AG AH ont, par exploits d’huissier en date des 23 et 24 juillet 2018, assigné Monsieur AR AL et Madame AM AL, la SARL BATEI et la SARL LA VERTE VALLEE devant le tribunal de grande instance d’Evry (devenu tribunal judiciaire d’Evry) en action en diminution du prix de vente eu égard à la superficie réelle du bien acquis.
Par conclusions d’incident en date du 11 juin 2019, Monsieur AE AF et Madame AG AH ont sollicité de voir ordonner une expertise judiciaire.

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Par ordonnance en date du 10 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Madame AS AT puis remplacée par Monsieur AU AV par ordonnance en date du 18 novembre 2019 du magistrat en charge du contrôle de l’expertise.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 décembre 2020.
Moyens et prétentions des parties
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le17 mai 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, Monsieur AE AF et Madame AG AH sollicitent de voir:
- dire et juger qu’ils ont initié une action en diminution de prix dans un délai d’un an de l’acte authentique de vente,
- en conséquence, les déclarer recevables en leurs demandes,
- dire et juger :
- qu’ils démontrent que la superficie réelle (qui ressort à 77,26 m²) est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte (qui ressort à 84,62 m²) et que les époux AL, vendeurs, doivent donc supporter une diminution du prix proportionelle à la moindre mesure,
- ils démontrent que le mesureur, la SARL BATEI, a engagé sa responsabilité en ne se déplaçant pas et en établissant une attestation qui n’est qu’un copier-coller servile d’une attestation établie en 2004,
- qu’ils démontrent que l’agent immobilier, la SARL LA VERTE VALLEE, a engagé sa responsabilité en ne respectant pas son obligation de moyens en ne veillant pas à ce que le mesureur se déplace afin d’établir son mesurage,
- en conséquence, condamner in solidum les époux AL, la SARL BATEI et la SARL LA VERTE VALLEE à leur payer la somme de 23.953,74 euros à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018, date de l’assignation valant mise en demeure,
- condamner in solidum les époux AL, la SARL BATEI et la SARL LA VERTE VALLEE à leur payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise judiciaire,
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
A l’appui de leurs demandes, Monsieur AF et Madame AH exposent que:
- leur action en diminution du prix de vente fondée sur l’alinéa 8 de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est recevable dans la mesure où elle a été engagée avant l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’acte authentique en date du 1 août^er 2017, en l’espèce, les 23 et 24 juillet 2018 donc avant l’expiration du délai d’un an,
- sur le fondement de l’alinéa 7 de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ils sont fondés en leur action en diminution du prix à l’égard des vendeurs, les époux AL, dans la mesure où l’expert judiciaire a constaté que le bien immobilier dispose d’une superficie loi Carrez du lot 3 de 77,26 m², soit inférieure de plus d’un vingtième par rapport à celle exprimée dans l’acte authentique de vente à hauteur de 88,62 m²,
- les époux AL doivent donc supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, il existe un écart de 7,36 m²,
- l’action en réduction de prix ne nécessite pas la démonstration de la connaissance par le vendeur du caractère erroné du mesurage,
- l’expert judiciaire a valorisé la surface loi Carrez du lot 3 à la somme de 3.255,40 euros/m², de sorte qu’ils sont fondés à obtenir une diminution du prix à hauteur de 23.953,74 euros (3.255,40x7,36m²) avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018, date de l’assignation,

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- sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la SARL BATEI a engagé sa responsabilité délictuelle dans la mesure où l’attestation du 30 juin 2017 est un copier-coller de l’attestation qu’elle a elle-même établie en 2004 lors d’une précédente vente de l’immeuble sans se déplacer pour établir une attestation de mesurage puisque ce déplacement lui aurait permis de constater les travaux réalisés qui ont diminué la con[…]tance des lieux, de sorte que la SARL BATEI a commis une faute qui a concouru à la réalisation de leur préjudice,
- ainsi, la SARL BATEI doit être condamnée in solidum avec les vendeurs au paiement de la somme de 23.959,74 euros,
- sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la SARL LA VERTE VALLEE a engagé sa responsabilité délictuelle dans la mesure où en qualité de professionnelle de l’immobilier elle n’a pas veillé à ce que le mesureur se rende sur place pour établir son attestation de surface alors qu’elle a mandaté la SARL BATEI et qu’elle était en charge de la vente en qualité d’intermédiaire, de sorte qu’elle a commis une faute en ne respectant pas son obligation de moyens et a concouru à la réalisation de leur préjudice,
- ainsi, la SARL LA VERTE VALLEE doit être condamnée in solidum avec les vendeurs et la SARL BATEI à leur payer la somme de 23.959,74 euros.
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Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 octobre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, Monsieur AR AL et Madame AM AL sollicitent de voir:
- ramener à de plus justes proportions la demande formulée par Monsieur AF et Madame AH au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société BATEI et la SARL LA VERTE VALLEE à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de Monsieur AF et Madame AH,
- condamner in solidum les parties qui succomberont à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire qu’en application des dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais d’exécution resteront à la charge des parties qui succomberont,
- dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner in solidum les parties qui succomberont aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de la SELARL MIALET AMAA.
A l’appui de leurs demandes et sur le fondement de l’article ancien 1134 du code civil, Monsieur et Madame AL exposent que :
- ils comprennent l’argumentation développée par Monsieur AF et Madame AH mais rappellent qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier,
- ils ont acquis le bien objet du litige le 21 octobre 2011 au prix de 370.000 euros avec un certificat de surperficie établie le 5 juillet 2004 par la société BATEI qui fait état d’une surperficie de 84,62 m²,
- au moment de la vente intervenue le 1 août 2017 au prix de 345.000 euros au^er profit des demandeurs, la société BATEI a établi un certificat de mesurage le 30 juin 2017 qui fait état d’une surperficie de 84,62m²,
- ils n’ont effectué aucun travaux, de sorte que le bien immobilier est resté en l’état, et ils ignoraient l’existence de cette différence de surface,
- la société BATEI doit être condamnée à les garantir dans la mesure où elle a commis une faute lors de l’établissement du premier certificat de mesurage en se trompant sur la surperficie réelle du lot 3,
- la société BATEI a également commis une faute en ne procédant pas à une seconde mesure de l’appartement lors de sa revente au profit des demandeurs en procédant un copier-coller de sa première attestation sans se déplacer,
- la société LA VERTE VALLEE doit être condamnée à les garantir dans la mesure où ils n’ont pas souhaité vendre eux-mêmes leur bien immobilier et ont contracté avec cette dernière qui n’a pas respecter son obligation de veiller à ce que le diagnostiqueur, la société BATEI, se rendre sur place pour établir son attestation de mesurage.

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Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 11 octobre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la SARL LA VERTE VALLEE sollicite de voir:
- débouter Monsieur AF et Madame AH de toutes les demandes dirigées à son encontre en ce qu’ils ne caractérisent ni ne quantifient la chance attendue, indépendante du mesurage, qu’ils auraient irréversiblement perdue de la faute quasi-délictuelle exclusive de l’agence, alors que l’article 46 de la loi de 1965 ne les autorise qu’à obtenir, à l’encontre de leurs vendeurs, la réduction du prix de vente pour moindre surface,
- condamner Monsieur AF et Madame AH à leur verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer sur les dépens hors la présence de l’agence.
A l’appui de ses demandes, la SARL LA VERTE VALLEE expose que:
- elle dispose d’un mandat de vente délivré par les époux AL, de sorte qu’elle n’est liée contractuellement qu’avec ses mandants avec pour mission de trouver un acquéreur,
- à l’égard des acquéreurs, elle ne peut engager que sa responsabilité délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil à charge pour ces derniers de rapporter la preuve d’une faute et d’un préjudice spécifique dédié,
- l’acquéreur ne peut obtenir des dommages et intérêts à raison d’une moindre surface, la sanction légale est le moindre prix,
- la diminution du prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable permettant d’accueillir l’appel en garantie contre l’entreprise de mesurage ou l’intermédiaire à la négociation, la condamnation à intervenir n’ayant pour objet que de ramener le prix de vente au montant qui aurait dû être payé à l’origine,
- Monsieur AF et Madame AH ne peuvent engager sa responsabilité que s’il est démontré qu’elle a commis une faute indépendante de la technicité du mesurage,
- au titre de son obligation de moyens, elle n’est tenue à investigations ou renseignements complémentaires que si elle a été en possession d’éléments
“anormaux” qui auraient dû attirer son attention,
- elle n’a jamais disposé de la moindre information ou document lui permettant de douter de l’exactitude du mesurage de la société BATEI ou de détecter une possible erreur,
- même si la société BATEI se serait déplacée pour le mesurage, elle n’a pas pour obligation de surveiller les méthodes de travail du technicien,
- son rôle est de mentionner la surface du lot vendu et non de vérifier le contenu ou la façon dont il est établi et le prix de vente (rapport prix/m²) était conforme au prix du marché,
- à titre très subsidiaire, les demandeurs ne prouvent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant de la diminution du prix et son lien de causalité avec les agissements de l’agence,
- tout dommage qu’elle pourrait causer en manquant à son obligation de moyens serait quantifié au titre de la chance perdue qui ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance, ladite perte de chance n’est pas démontrée par les demandeurs.
*** Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 29 septembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la SARL BATEI sollicite de voir:
- dire que la société BATEI ne peut être condamnée à se substituer aux vendeurs dans la restitution du prix des m² manquants,
- en conséquence, débouter Monsieur AF et Madame AH ainsi que les époux AL de toutes les demandes formées à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

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A l’appui de ses demandes, la SARL BATEI expose que:
- Monsieur AF et Madame AH sont mal fondés à agir à son encontre, diagnostiqueur, pour obtenir sa condamnation in solidum avec les vendeurs à restituer le prix des m² manquants,
- seul le vendeur est tenu de restituer partiellement le prix de vente qu’il a perçu en cas de déficit de superficie,
- les époux AL sont également mal fondés à solliciter sa garantie dans la mesure où il est normal de vendre un bien moins cher s’il contient finalement moins de m² qu’annoncé,
- la diminution du prix ne vise qu’à rétablir l’équilibre des prestations lorsqu’une partie de la surface fait défaut,
- si le mesureur était condamné à restituer une partie du prix de vente à la place du vendeur, celui-ci bénéfierait d’un enrichissement sans cause puisqu’il aurait alors perçu une partie du prix pour des m² inexistants,
- la jurisprudence est constante en la matière, la diminution du prix de vente par application de la loi carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable,
- en conséquence, les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes à son encontre.
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L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
I. Sur la recevabilité de l’action en diminution du prix formée par Monsieur AF et Madame AH
En application du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est en principe seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.
En l’espèce, dans la mesure où l’assignation a été délivrée les 23 et 24 juillet 2018, le tribunal est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées.
En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l’article 46 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Il est constant que ce délai doit être qualifié de délai de forclusion.
En l’espèce, Monsieur AF et Madame AH, demandeurs, sollicitent du tribunal de “dire et juger” qu’ils ont initié une action en diminution de prix dans le délai d’un an de l’acte authentique de vente et de les déclarer recevables en leurs prétentions.
Toutefois, force est de constater qu’aucune des parties défenderesses ne soulève une fin de non-recevoir tendant à voir déclarer irrecevable l’action en diminution de prix initiée par les demandeurs.
En conséquence, la demande tendant à déclarer l’action de Monsieur AF et Madame AH recevable est sans objet.
II. Sur la demande principale formée par Monsieur AF et Madame AH

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II.A. Sur l’action à l’égard du mesureur et de l’agence immobilière
Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il appartient à celui qui agit sur le fondement de la responsabilité délictuelle d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit que la restitution du prix indûment versé et non l’octroi de dommages et intérêts.
La restitution, à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable.
En l’espèce, Monsieur AF et Madame AH sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur et Madame AL (les vendeurs), la SARL BATEI (mesureur) et la SARL LA VERTE VALLEE (agence immobilière) à leur payer la somme de 23.959,74 euros à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018, date de l’assignation.
Monsieur AF et Madame AH agissent, à l’égard des vendeurs, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et, à l’égard du mesureur et de l’agence immobilière, sur le fondement de l’article 1240 du code civil (responsabilité délictuelle).
Ainsi, force est de constater que Monsieur AF et Madame AH sollicitent la condamnation in solidum de la SARL BATEI et de la SARL LA VERTE VALLEE sur le fondement de la responsabilité délictuelle à leur payer non pas une somme au titre de dommages et intérêts pour un préjudice distinct subi (un préjudice consécutif au déficit de superficie) mais à leur payer une somme au titre de la diminution du prix résultant de la moindre mesure alors même que cette diminution de prix ne constitue pas un préjudice indemnisable.
En l’absence de demande à l’égard de la SARL BATEI et de la SARL LA VERTE VALLEE au titre d’un préjudice indemnisable spécifique sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les demandeurs ne peuvent solliciter la condamnation de ces dernières in solidum avec le vendeur au titre de la diminution du prix pour la moindre mesure.
En conséquence, Monsieur AF et Madame AH seront déboutés de leur demande à l’égard de la SARL BATEI et de la SARL LA VERTE VALLEE sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

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II. B. Sur l’action en diminution du prix à l’égard des vendeurs
Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Il est constant que l’article 46 est applicable à la vente d’un ensemble de lots de copropriété et que la superficie à prendre en compte est celle de l’unité d’habitation.
Il appartient à celui qui sollicite la diminution du prix de démontrer l’existence d’une superficie réelle inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans l’acte.
Aux termes de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Il est constant que l’appréciation de la superficie s’effectue nécessairement eu égard à la con[…]tance du bien au jour de la vente.
Dès lors il convient dans un premier temps de vérifier l’existence d’un écart de superficie réelle de plus d'1/20 ème à celle exprimée dans l’acte avant dans un second temps et si cette première condition est réunie d’évaluer la réduction de prix applicable.
II.B.1. Sur l’existence d’une superficie inférieure de plus d'1/20ème de la superficie exprimée
En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente en date du 1er août 2017, le bien immobilier vendu situé […] (91) par les époux AL aux demandeurs est désigné de la manière suivante (page 4 du dit acte):
“ Le (s) lot(s) de copropriété suivant(s) […] […]
[…] (3)
Dans le bâtiment A, un appartement en duplex situé au rez-de-chaussée, au premier étage et dans les combles du bâtiment A comprenant:
- Au rez-de-chaussée: entrée, escalier d’accès au premier étage, un escalier extérieur d’accès au rez-de-chaussée, un jardin,
- Au premier étage: un séjour, deux chambres, une cuisine aménagée, une salle de bains avec WC, un escalier d’accès au rez-de-chausssée, un escalier d’accès aux combles,
- Au deuxième étage: les combles aménagés. Et les deux cent quatorze millièmes (214/1000 èmes) des parties communes générales. Et les deux cent vingt-six millièmes (226/1000 èmes) des parties communes spéciales du bâtiment A.

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OBSERVATION ETANT ICI FAITE qu’il existe une chambre, un bureau et un espace de rangement dans les combles.
Lot numéro quatre (4)
Dans le […], un jardin situé au dessus du […].
Et les deux millièmes (2/1000 èmes) des parties communes générales. Et les cent vingt-trois millièmes (123/1000 èmes) des parties communes spéciales au […].
Lot numéro six (6)
Dans le […], un garage situé au sous-sol du […].
Et les seize millièmes (16/1000 èmes) des parties communes générales. Et les huit cent soixante-dix-sept millièmes (887/1000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment.”
En l’occurrence, l’acte authentique de vente en date du 1er août 2017 indique que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 84,62 m² pour le lot 3 (page 5 dudit acte).
Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire en date du 3 décembre 2020, l’expert judiciaire, après avoir procédé à un nouveau mesurage de la superficie privative du lot n°3 au regard des critères de la loi Carrez, a retenu la mesure de 77,26 m² mettant dès lors en exergue une différence de 7,36 m² par rapport à la superficie figurant à l’acte de vente.
Les mesures effectuées par l’expert judiciaire de manière contradictoires ne sont pas contestées par les parties.
En conséquence, dans la mesure où l’écart entre la superficie ainsi mesurée et la superficie figurant dans l’acte de vente fait apparaître une différence de plus d'1/20ème de la superficie exprimée dans l’acte, il convient de constater que les conditions d’application de l’action en diminution de prix sont réunies.
II.B.2. Sur l’évaluation de la diminution du prix
En application de l’article 46, en matière de vente en bloc pour un prix fixé globalement, il est constant que la réduction, correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Il a été rappelé précédemment que sont exclus expressément par l’article 46 alinéa 2 du champ d’application du premier alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47 (8m²).
En l’espèce, au vu du calcul opéré par l’expert judiciaire, excluant du prix de vente (340.000 euros) la valeur du garage (10.000 euros), celui-ci a retenu une diminution de prix à hauteur de la somme de 23. 959,74 euros en considérant un prix au m² de 3.255,40 euros (3.255,40 x 7,36= 23.959,74 euros).
Les parties ne contestent pas le calcul proposé par l’expert judiciaire.
En conséquence, au vu de ces développements, il convient de condamner Monsieur et Madame AL à payer à Monsieur AF et Madame AH la somme de 23.959,74 euros au titre de la réduction du prix avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018, date de l’assignation.

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III. Sur la demande reconventionnelle de garantie formée par Monsieur et Madame AL
Si la restitution, à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut néanmoins se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné ou à l’égard de l’agent immobilier, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Dans ce cas, la réparation du dommage ne peut être totale, se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
En l’espèce, Monsieur et Madame AL, les vendeurs, sollicitent la condamnation de la société BATEI et de la SARL LA VERTE VALLEE à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur AF et Madame AH.
Dans la mesure où Monsieur et Madame AL, en leur qualité de vendeurs, ont été condamnés à payer une diminution de prix résultant de la moindre mesure aux acqueréurs sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater, d’une part, que cela ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie à l’encontre du mesureur et/ou de l’agence immobilière, et d’autre part, que Monsieur et Madame AL ne formulent aucune demande à l’encontre de la SARL BATEI et/ou de la SARL LA VERTE VALLEE au titre de l’indemnisation d’une perte de chance sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou contractuelle.
En conséquence, Monsieur et Madame AL seront déboutés de leur demande d’appel en garantie à l’encontre de la SARL BATEI et de la SARL LA VERTE VALLEE.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur et Madame AL, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles.

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11
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’ancien article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et compte tenu de l’ancienneté de l’affaire, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,
CONSTATE que la demande aux fins de déclarer recevable l’action en diminution de prix de Monsieur AE AF et de Madame AG AH est sans objet en l’absence d’une fin de non-recevoir soulevée en ce sens par les parties défenderesses;
CONDAMNE Monsieur AR AL et Madame AM AL à payer à Monsieur AE AF et de Madame AG AH la somme de 23.959,74 euros au titre de la réduction du prix avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018, date de l’assignation;
DEBOUTE Monsieur AE AF et Madame AG AH de leur demande de condamnation à l’égard de la SARL BATEI et de la SARL LA VERTE VALLEE sur le fondement de l’article 1240 du code civil;
DEBOUTE Monsieur AR AL et Madame AM AL de leur appel en garantie à l’encontre de la SARL BATEI et de la SARL LA VERTE VALLEE ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;
DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;
CONDAMNE Monsieur AR AL et Madame AM AL aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi fait et rendu le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT TROIS, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, as[…]té de Anne Françoise GASTRIN, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,