TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/09225 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WYBT

N° de MINUTE : 24/00112

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société DUPOUY FLAMENCOURT, SARL, représentée par son gérant domicilé en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0882

C/

DEFENDEURS

Monsieur [F] [Z] [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représenté

Madame [G] [H]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-françois FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1326

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Novembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] sont propriétaires des lots n°12 et 54 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93).

Par actes d’huissier de justice des 08 et 09 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DUPOUY FLAMENCOURT, a fait assigner Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par la société DUPOUY FLAMENCOURT, recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

Y faisant droit :

Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, M. [Z] et Mme [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] les sommes suivantes :

1°) 8.698,34 €, et ce comprises les charges provisionnelles arrêtées au 3ème trimestre 2022 (appelées le 27 juin 2022) et suivant l’arrêté de compte établi par la société DUPOUY FLAMENCOURT le 24 août 2022 ;

2°) les intérêts moratoires sur la somme de 10.036,49 euros au taux contractuel, selon les modalités prévues par le Règlement de copropriété ou, à défaut, au taux légal, à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2020 ou, à défaut, à compter du commandement de payer du 9 août 2022 ;

3°) 295 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

4°) 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

5°) 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dire et juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement, selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du Code civil.

Refuser tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à M. [Z] et Mme [H], dire et juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l’objet des condamnations à intervenir.

Dire et juger en outre, et toujours si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à M. [Z] et Mme [H], qu’à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu’en cas de non respect d’un seul terme à sa date d’exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles Monsieur [R] sera condamné deviendra immédiatement exigible.

Condamner M. [Z] et Mme [H] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’assignation, lesquels seront recouvrés par M^e LAIGO LE PORS, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 mai 2023 à Madame [H] et signifiées le 28 juin 2023 à Monsieur [Z], le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par la société DUPOUY FLAMENCOURT, recevable, après justification de la qualité de propriétaires des débiteurs et du montant de leur dette, ainsi que du bien fondé en toutes ses demandes ;

A titre principal :

Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, M. [Z] et Mme [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] la somme suivante :

—  15.615,75 euros, et ce comprises les charges provisionnelles arrêtées au 2ème trimestre 2023 (appelées le 14 mars 2023) et suivant l’arrêté de compte établi par la société DUPOUY FLAMENCOURT le 25 mai 2023 ;

A titre subsidiaire :

Dire et juger que les causes des jugements rendus le 13 janvier 2014 et le 2 décembre 2016 n’ont pas été réglées ;

Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, M. [Z] et Mme [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] la somme suivante :

—  6.949,61 euros, et ce comprises les charges provisionnelles arrêtées au 2ème trimestre 2023 (appelées le 14 mars 2023) et suivant l’arrêté de compte établi par la société DUPOUY FLAMENCOURT le 25 mai 2023 ;

En toutes hypothèses :

Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, M. [Z] et Mme [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] les sommes suivantes :

— les intérêts moratoires sur la somme de 10.036,49 euros au taux contractuel, selon les modalités prévues par le Règlement de copropriété ou, à défaut, au taux légal, à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2020 ou, à défaut, à compter du commandement de payer du 9 août 2022 ;

—  295 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

—  3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dire et juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement, selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du Code civil.

Refuser tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à M. [Z] et Mme [H], dire et juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l’objet des condamnations à intervenir.

Dire et juger en outre, et toujours si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à M. [Z] et Mme [H], qu’à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu’en cas de non respect d’un seul terme à sa date d’exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles ils seront condamnés deviendra immédiatement exigible.

Condamner M. [Z] et Mme [H] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’assignation, lesquels seront recouvrés par M^e LAIGO LE PORS, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [G] [H] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 03 mars 2023, elle a demandé au tribunal de céans de :

Sur la recevabilité des demandes :

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de verser aux débats les documents suivants :

— A) JUSTIFICATION DE LA QUALITE DE PROPRIETAIRE

o La matrice cadastrale, ou

o Une fiche d’immeuble, ou

o Un extrait 32-33 du Bureau des Hypothèques

— B) JUSTIFICATION DU PRINCIPE ET DU MONTANT DE LA CREANCE

o Les relevés de comptes de charges générales et particulières depuis le premier impayé

o Les procès-verbaux des assemblées générales

o L’attestation de non recours du Syndic

o Un décompte faisant apparaitre séparément :

▪ Les charges et travaux appelés

▪ Les frais

▪ Les versements effectués et si possibles actualisés au jour de l’audience

Sur le fond :

Vu les pièces versées au débat

— Débouter le SDC de ses demandes formulées au titre des intérêts moratoires ;

— Débouter le SDC de ses demandes formulées au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Débouter le SDC de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du CPC

Vu l’article 1343-5 du Code Civil

— Accorder à Madame [H] les plus larges délais de paiement dans la limite de 2 années pour apurer l’arriéré ;

En tout état de cause :

— Les condamnations devront être prononcées solidairement à l’encontre de Monsieur [Z]

— Statuer ce que de droit concernant les dépens

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [Z] [P] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 07 septembre 2023 et fixée à l’audience du 08 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé cadastral justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H];

— les extraits de compte consolidé des copropriétaires ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 18 mai 2016, 18 mai 2017, 30 mai 2018, 14 mai 2019, 13 mai 2020, 20 mai 2021 et du 18 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels au titre des années 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— la mise en demeure du 13 octobre 2020,

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il sera toutefois rappelé qu’en cas de condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété dans la présente procédure, celle-ci ne pourra porter sur les causes de jugements antérieurs dont il est en outre précisé que ces derniers font l’objet de mesures d’exécution forcées.

De surcroît, il convient de déduire des extraits de compte consolidé les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte ; soit en l’espèce la somme de 493,50 euros correspondant aux appels du 20 octobre 2022 au titre de « BJRD CHARGES A PAYER 1001/1 » d’un coût de 415,42 euros et de « [K] CHARGES A PAYER 1001/1 » d’un coût de 78,08 euros.

Il y a lieu de retenir la solidarité, celle-ci étant prévue par le règlement de copropriété.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.456,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du présent jugement, la somme due par Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] au titre de leur arriéré de charges étant à la date du présent jugement moindre que celle qui était due les 13 octobre 2020 et 09 août 2022, dates des mises en demeure qui leur ont été adressées.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 295 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 13 octobre 2020 d’un coût non précisé.

Il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer facturée le 15 juin 2022, à hauteur de 269,71 euros, dont il est justifié.

Il convient également de faire droit à la demande formulée au titre des frais de demande de renseignements sommaires urgents auprès du service de la publicité foncière de [Localité 8], à hauteur de 25 euros, dont il est justifié en procédure.

Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 294,71 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] ont déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Pantin des 2 décembre 2013 et 17 octobre 2016. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs des jugements susvisés, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [H] sollicite de pouvoir bénéficier d’un échelonnement de la dette sur 24 mois, faisant valoir ses difficultés résultant de sa prise en charge de proches. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, soutenant que malgré deux précédents jugements, les défendeurs ne sont pas en capacité de faire face à leurs charges courantes.

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] [P] est défaillant et Madame [G] [H] ne justifie pas de sa situation financière actuelle, les pièces transmises ne permettant pas d’établir la charge financière représentée par la prise en charge de ses proches. Le syndicat des copropriétaires justifie quant à lui les difficultés des défendeurs à apurer les dettes résultant des deux précédents jugements.

Au regard de ces éléments, Madame [H] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DUPOUY FLAMENCOURT, la somme de 6.456,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DUPOUY FLAMENCOURT, la somme de 294,71 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DUPOUY FLAMENCOURT, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [G] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DUPOUY FLAMENCOURT, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] [P] et Madame [G] [H] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT