TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/05801 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XWHZ

N° de MINUTE : 24/00726

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Anne-Sophie BERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J94

DEMANDEUR

C/

Monsieur [O] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

SUISSE

représenté par M^e José IBANEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0205

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21 mai 2021, M. [Z] a acquis auprès de M. [F] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix de 207 000 euros.

M. [Z] se plaint d’avoir découvert à la suite d’une assemblée générale l’existence de désordres affectant les caves (parties communes) de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 17 mai 2023, M. [Z] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [F] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, M. [Z] demande au tribunal de :

— condamner M. [F] à payer la somme de 12 000 euros au titre de la restitution du prix ;

— condamner M. [F] à payer la somme de 9 644,70 euros au titre du préjudice matériel subi ;

— condamner M. [F] à payer la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner M. [F] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, M. [F] demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de M. [Z]

— débouter M. [Z] de ses demandes ;

— le condamner à payer la somme de 10 000 euros au titre de la procédure abusive ;

— le condamner à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 23 septembre 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, M. [F] évoque, dans ses écritures au fond, une fin de non-recevoir tirée de la prescription qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, dans des conclusions qui lui sont spécialement adressées.

Partant, le tribunal n’est pas compétent pour apprécier une fin de non-recevoir soulevée par une partie à l’instance.

La fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

II. Sur les demandes de M. [Z]

A. Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

En l’espèce, M. [Z] fonde son action sur la garantie des vices cachés au motif qu’il a découvert, postérieurement à la vente, des désordres situés dans les caves et affectant la structure de l’immeuble.

Il résulte des pièces produites, notamment le procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2021, le courriel du 25 janvier 2021 envoyé par le directeur Travaux et développement du syndic à l’ensemble des copropriétaires – dont M. [F] – et du procès-verbal de constat par huissier de justice du 31 mars 2022 que les planchers hauts de cave sont très dégradés et des signes d’affaissement sont clairement visibles, nécessitant des travaux de reprise.

Il sera retenu que ces désordres, affectant les parties communes, sont inhérents à la chose vendue dès lors que l’acquisition d’un bien immobilier au sein d’une résidence soumise au régime de la copropriété implique nécessairement la propriété de tantièmes de parties communes et, conséquemment, de payer les charges et les travaux qui s’y rapportent.

Contrairement à ce qui est soutenu en défense, ni le courriel du 26 octobre 2021 écrit par M. [Z], ni son acte introductif d’instance n’établissent que le demandeur avait connaissance de l’existence de caves au sein de l’immeuble, et encore moins des vices s’y rapportant.

Dès lors qu’il apparaît, à la lecture de l’acte de vente, que la vente opérée entre M. [F] et M. [Z] ne portait que sur un appartement, à l’exclusion de toute cave, et alors qu’à aucun moment l’attention de l’acquéreur n’a été portée sur les désordres affectant les planchers hauts de cave dont le vendeur avait pourtant connaissance, il y a lieu de considérer que le désordre était caché.

Il n’est pas contestable au regard de ce qui précède que le vice affectant les parties communes de l’immeuble existait au moment de la vente.

Partant, la responsabilité de M. [F] est engagée sur le terrain de la garantie des vices cachés.

B. Sur la réticence dolosive

Aux termes de l’article 1137 aliénas 1 et 2, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, M. [Z], qui prétend avoir été victime d’une réticence dolosive, échoue à démontrer que M. [F], dont il a été retenu qu’il avait connaissances du vice affectant les caves, a tu intentionnellement cette information.

Il sera rappelé que la seule connaissance d’un vice caché ne suffit pas à la caractérisation de l’élément intentionnel de la réticence dolosive.

Partant, ce moyen ne peut prospérer.

C. Sur les préjudices

En l’espèce, la demande en réduction du prix doit s’apprécier au regard du coût des travaux.

Le tribunal note que M. [Z] sollicite une réduction du prix de 12 000 euros sans la justifier, ni même l’évoquer dans le corps de ses écritures.

Le tribunal entend fixer cette réduction de prix à hauteur du montant des travaux mis à la charge de M. [Z] dans le cadre des règles relatives à la copropriété, à savoir la somme de 9 133,30 euros, ainsi qu’il résulte de l’appel des fonds du syndic au titre du « renforcement planchers hauts cave ».

M. [F] sera ainsi condamné à payer à M. [Z] la somme de 9 133,30 euros au titre de la réduction du prix.

S’agissant du préjudice matériel, le tribunal observe que ce préjudice se décompose en réalité en trois postes distincts : les frais de travaux ; les frais d’intervention du bureau d’étude et les frais d’huissier de justice. A cet égard, les frais de travaux de la copropriété sont d’ores et déjà réparés par la réduction du prix ; cette demande ne peut donc pas prospérer. Les frais d’intervention du bureau d’étude ne sont, quant à eux, pas justifiés dans leur quantum ; il convient donc de rejeter cette demande de ce chef. Enfin, les frais du procès-verbal de constat par huissier de justice relèvent des frais irrépétibles qui seront examinés infra.

S’agissant du préjudice moral, le tribunal retient que la découverte de vices affectant certaines des parties communes de l’immeuble qu’il venait d’acquérir a occasionné à M. [Z] tracas et charge mentale constitutifs d’un préjudice moral, qu’il convient d’évaluer à la somme de 1 000 euros.

M. [F] sera ainsi condamné à payer à M. [Z] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral.

II. Sur la procédure abusive

Il résulte de l’application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il sera fait remarquer que le tribunal a accédé à certaines des prétentions de M. [Z], de telle sorte qu’il ne peut être reproché d’avoir introduit abusivement la présente instance.

M. [F] sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

M. [F] sera condamné aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [F] sera condamné à payer à M. [Z] la somme de 4 240 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il est tenu compte du procès-verbal de constat par huissier de justice.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [F] ;

Condamne M. [F] à payer M. [Z] la somme de 9 133,30 euros au titre de la réduction du prix ;

Condamne M. [F] à payer M. [Z] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne M. [F] à payer M. [Z] la somme de 4 240 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M. [F] aux dépens ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,