MINUTE N° : 25/246

JUGEMENT DU : 20 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 22/03914 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RFL6

NAC: 57B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 09 Janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré au 13 mars 2025, prorogé à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par A. KINOO

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 444

DEFENDEURS

S.A.S. [D] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 349 et par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat pladant

S.C.P. [U] [I] ET NOEL [K], pris en la personne de Maître [U] [I], notaire associé, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

Mme [G] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 61

M. [B] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 61

S.A. BANQUE CIC SUD OUEST, RCS [Localité 7] 456 204 809, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Vincent ROBERT de la SELARL DESARNAUTS ROBERT DESPIERRES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 217

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Selon acte authentique reçu le 18 octobre 2019 par Me [I], notaire à [Localité 9] et faisant suite à une promesse unilatérale de vente du 26 avril 2019 M. [Z] [Y] a, par l’intermédiaire de l’agence [D] Immobilier, acquis de M. [B] [S] et Mme [G] [M] épouse [S], un bien immobilier dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4], au prix 320 000 euros net vendeur (316 300 euros au titre du bien et 3 700 euros au titre des meubles), outre 19 000 euros au titre de la commission d’agence.

L’acte décrit le lot n°54 dans les termes suivants :

« Au rez-de-chaussée, à gauche du couloir :

— une cuisine

— un salon-séjour

A l’étage :

— une chambre

— une salle de bains

— un WC séparé

Et la cour intérieure

Et les vingt mille seizièmes (20/1016èmes) des parties communes générales (…) »

M. [Z] [Y] a financé cette acquisition moyennant un emprunt souscrit auprès de la banque Cic Sud Ouest, selon contrat de prêt ‘Immo Prêt Modulable’ d’un montant de 320 000 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1,76%.

Au moment de la vente, M. [Z] [Y] avait constaté la présence d’une palissade délimitant la partie droite de la cour intérieure.

Courant novembre 2020, le voisin propriétaire du lot 57 (à gauche en sortant du lot n°54) a fait clôturer sa parcelle avec la pose de palissades occultantes, laissant devant l’appartement de M. [Z] [Y] une zone de circulation d’une largeur de 150 cm.

Le 9 février 2022, M. [Z] [Y] a adressé une lettre recommandée avec avis de réception à M. et Mme [S] soutenant qu’ils avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien et sollicitant la résolution de la vente du bien immobilier, la restitution du prix de vente ainsi que l’indemnisation des travaux entrepris postérieurement à son entrée dans les lieux avant révélation de la non-conformité du bien.

Il a adressé une lettre de réclamation au notaire chargé de la rédaction des actes, soutenant qu’il avait commis une erreur dans la rédaction de l’acte sous seing privé et de l’acte authentique, ainsi qu’à l’agence [D] Immobilier, au motif d’un manquement à son devoir de renseignement et de conseil.

Procédure

Par actes délivrés les 1er et 12 septembre 2022 et publiés au service de la publicité foncière le 3 avril 2023, M. [Z] [Y] a fait assigner M. et Mme [S], Me [I] et la Sas Cabinet [D] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction prononcer la résolution ou, à défaut, la nullité du contrat de vente, ordonner la restitution du prix de vente et de la commission d’agence et condamner in solidum les défendeurs à réparer ses préjudices.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience de la formation collégiale tenue le 9 janvier 2025, est intervenue le 17 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, échéance prorogée à la date figurant en tête du présent jugement.

Prétentions des parties

Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 septembre 2024, M. [Z] [Y] demande au tribunal de :

— prononcer la résolution et, à défaut, la nullité du contrat de vente immobilière intervenue selon acte notarié de Maître [U] [I], notaire associé de la Scp [U] [I] et [T] [K], le 18 octobre 2019 entre les consorts [S] / [M] et [Z] [Y],

— constater, et au besoin, prononcer la caducité du contrat de prêt Immo Prêt Modulable souscrit par [Z] [Y] auprès de la Sa Cic Sud Ouest, d’un montant de 320.000 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1,76% ;

— condamner les consorts [S] à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice de la Sa Cic Sud Ouest ; – condamner les consorts [S] in solidum avec la Sas Cabinet [D] Immobilier et Maître [U] [I] à lui verser, en derniers ou quittances, la somme de 320 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la date du paiement, soit le 18 octobre 2019, et à défaut, à compter du 9 février 2022, date de la mise en demeure ; – condamner les consorts [S] in solidum avec la Sas Cabinet [D] Immobilier et Maître [U] [I] à lui verser la somme de 19 000 euros perçue au titre de la commission d’agence, avec intérêts au taux légal à compter de la date du paiement soit le 18 octobre 2019 et à défaut à compter du 9 février 2022, date de la mise en demeure ;

— condamner in solidum les consorts [S], la Sas Cabinet [D] Immobilier et Maître [U] [I] à lui verser les sommes de :

* 19 751 euros correspondant aux droits de mutation et de contribution de sécurité immobilière avec intérêts au taux légal à compter de la date du paiement, soit le 18 octobre 2019, et à défaut, à compter du 9 février 2022, date de la mise en demeure, et, à défaut, à en garantir le remboursement si elle n’était pas restituée par l’administration fiscale ;

* 32 906,78 euros au titre des travaux d’aménagement entrepris avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022, date de la mise en demeure ;

* 36 307,40 euros au titre des frais, intérêts et cotisations d’assurance du prêt immobilier exposés en perte au 7 septembre 2024 (à parfaire au jour de la décision à intervenir) dans l’hypothèse où le Tribunal n’ordonnerait pas la rétroactivité de la caducité du contrat de prêt ;

* 7 012,51 euros (à parfaire au jour de la décision à intervenir) en réparation du préjudice subi au titre des taxes foncières et des charges de copropriété ;

* 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

* 89 869 euros en réparation de son préjudice économique résultant de la perte de chance de contracter un emprunt bancaire dans les conditions qui prévalaient avant la conclusion du contrat de vente annulé ;

A titre subsidiaire s’agissant de la demande de condamnation in solidum, si le Tribunal rejetait la demande de condamnation in solidum de la Sas Cabinet [D] Immobilier et de Me [U] [I] avec les consorts [S] au titre de tout ou partie des restitutions consécutives à l’anéantissement de l’acte,

— condamner in solidum la Sas Cabinet [D] Immobilier et Me [U] [I] à garantir le paiement des restitutions consécutives à la résolution ou à la nullité de l’acte mises à la charge des consorts [S] ;

A défaut,

— surseoir à statuer sur cette demande ou renvoyer son examen à une audience ultérieure dans l’attente de l’exécution de la décision à intervenir ;

En toute hypothèse,

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre [Z] [Y] ;

A titre subsidiaire sur la demande d’indemnité d’occupation formulée par les consorts [S] dans leurs écritures du 20 mars 2024,

— dire n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’occupation qu’à compter du jour de la décision à intervenir et, à défaut, à compter du 20 mars 2024 ; – condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance outre le coût des deux constats d’huissier.

Par conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture, signifiées le 23 décembre 2024, M. [Y] a maintenu ses prétentions et actualisé deux postes, sollicitant :

—  38 562,17 euros au titre des frais, intérêts et cotisations d’assurance du prêt immobilier exposés en perte au 7 septembre 2024 (à parfaire au jour de la décision à intervenir) dans l’hypothèse où le Tribunal n’ordonnerait pas la rétroactivité de la caducité du contrat de prêt ; – 8 566,15 euros (à parfaire au jour de la décision à intervenir) en réparation du préjudice subi au titre des taxes foncières et des charges de copropriété.

En réponse, par conclusions notifiées le 10 mai 2024, M. et Mme [S] demandent au tribunal de :

Vu articles 1130, 1137, 1178, 1231, 1240 et s., 1352 et s., 1604 et 1992 du code civil,

Vu l’article 1961 du Code Général des Impôts

A titre principal :

— débouter M. [Z] [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— débouter la Banque Cic Sud Ouest de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [Z] [Y] ou tout succombant, à verser à M. et Mme [S] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [Y] ou tout succombant, aux entiers dépens de la procédure,

A titre subsidiaire, si la résolution de la vente était prononcée, ou si la vente était annulée :

— condamner la Sas [D] Immobilier et Me [U] [I] à relever et garantir intégralement M. et Mme [S] de toutes les condamnations qui seraient prononcées leur encontre,

— ramener à de plus justes proportions la demande de réparation de la Banque Cic Sud Ouest,

— débouter M. [Y] de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [S] à relever et garantir [Z] [Y] des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice de la Sa Cic Sud Ouest,

— débouter M. [Y] de sa demande de condamnation in solidum de M. et Mme [S] au titre du remboursement de la commission d’agence,

— débouter M. [Y] de toutes demandes tendant à la condamnation de de M. et Mme [S] au paiement de sommes d’argent au titre :

• des droits de mutation et de contribution de sécurité immobilière avec intérêts au taux légal, y compris dans l’hypothèse ou ces sommes d’argent ne seraient pas restituées par l’administration fiscale,

• des travaux d’aménagement entrepris avec intérêts au taux légal,

• des frais, intérêts et cotisations d’assurance du prêt immobilier exposés en perte (sauf actualisation) dans l’hypothèse où le Tribunal n’ordonnerait pas la rétroactivité de la caducité du contrat de prêt,

• de la réparation du préjudice subi au titre des taxes foncières et des charges de copropriété,

• de la réparation de son préjudice moral,

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [Y] aux consorts [S] à la somme de 800 euros par mois, à compter du 18 octobre 2019, et jusqu’à la restitution effective de l’immeuble par ce dernier,

— condamner la Sas [D] Immobilier et Me [U] [I] à relever et garantir les époux [N] de toutes condamnations au titre des dépens et des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour sa part, par conclusions signifiées le 15 mars 2024 et au visa de l’article 1240 du code civil, Me [I] demande au tribunal de :

— débouter M. [Z] [L] [A] de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Banque Cic Sud Ouest de l’ensemble de ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire de droit non compatible avec la nature du litige.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées le 15 juin 2024, la Sas Cabinet [D] demande au tribunal de :

Vu l’article 1991 et suivants du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

— débouter M. [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la Sa Cic Sud Ouest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une nullité ou résolution de la vente et condamnation de la Sas Cabinet [D] à restituer la commission,

— condamner Maître [U] [I] à garantir l’agent immobilier de la condamnation prononcée à son encontre au titre du remboursement des honoraires perçus,

En toute hypothèse,

— condamner M. [Z] [Y] ou tout succombant à verser à la Sas Cabinet [D] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Enfin, aux termes de ses uniques conclusions signifiées le 22 mai 2023, la Sa Banque Cic Sud Ouest demande au tribunal de :

Vu les articles 1186 et suivants, 1352 et suivants, 1240 et suivants du code civil,

— constater que la Banque Cic Sud Ouest s’en rapporte à justice quant à la demande de résolution et à défaut de nullité du contrat de vente du 18 octobre 2019, et de caducité du contrat de prêt Immo Prêt Modulable telle que sollicitée par M. [L] [A],

En cas de prononcé de la caducité du contrat de prêt Immo Prêt Modulable du 18 octobre 2019 :

— condamner M. [Z] [Y] à restituer à la Banque Cic Sud Ouest l’intégralité des fonds reçus déduction faite des sommes déjà remboursées, soit après compensation, la somme en capital de 255 463,14 euros arrêtée au 31 mai 2023, à parfaire au jour du prononcé de la caducité, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— ordonner le maintien des garanties afférentes au contrat de prêt Immo Prêt Modulable du 18 octobre 2019 jusqu’à l’extinction de l’obligation de restitution des fonds empruntés par M. [Z] [Y] ;

— condamner solidairement tout succombant à payer à la Banque Cic Sud Ouest la somme de 26 797,73 euros en réparation de son préjudice résultant de la restitution des intérêts conventionnels échus, des primes d’assurances et des frais, montant à parfaire au jour du prononcé de la caducité, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner solidairement tout succombant à payer à la Banque Cic Sud Ouest la somme de 40 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts conventionnels à échoir, montant à parfaire au jour du prononcé de la caducité, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner solidairement tout succombant à payer à la Banque Cic Sud Ouest la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement tout succombant aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au terme de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En application de ce texte, il y a lieu de recevoir les conclusions signifiées par M. [L] [A] le 23 décembre 2024.

2. Sur la demande tendant à la résolution du contrat de vente

2.1 Moyens des parties

M. [Y] recherche à titre principal la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme, aux motifs que le bien qui lui a été délivré, auquel n’est rattaché aucun droit de jouissance de la cour intérieure, ne correspond pas au bien désigné dans l’acte de vente. Il précise ne pouvoir avoir aucun usage d’un simple ‘droit de passage’ de 150 cm de largeur, ne pouvant y installer une table et des chaises comme cela le lui a faussement été laissé voir au moment de l’acquisition. Il conteste avoir reçu le plan de la copropriété au moment de la vente.

Il observe notamment que :

— l’acte d’acquisition des demandeurs en 2015 mentionnait ‘un appartement situé en rez-de-chaussée et les 20/1016 e de la propriété du sol et des parties communes', sans aucune référence à une terrasse ou une cour privative,

— l’annonce publiée par la Sarl Cabinet [D] promettait la jouissance privative de la cour intérieure en mentionnant ‘pièce de vie accès terrasse’ et en présentant une photographie (prise depuis l’espace privatif du lot voisin) laissant clairement penser que l’usage privatif de la cour était établi,

— les développements des consorts [S] sur la superficie de la partie privative cédée sont hors de propos, le litige portant sur un droit de jouissance exclusif d’une partie commune.

En réponse, pour s’opposer à cette demande, M. et Mme [S] font valoir :

— que le bien immobilier tel qu’énoncé aux termes des actes a été délivré,

— que les actes, qu’il s’agisse du compromis ou de l’acte authentique, visent la superficie de la partie privative du lot acquis énoncé pour 70,17 m² ce qui à l’évidence, ne comprend pas la cour intérieure.

La Sas Cabinet [D] conteste avoir jamais prétendu qu’un quelconque droit de jouissance sur les parties communes était attaché à l’appartement litigieux. Elle soutient que M. [Z] [Y] a pu largement se convaincre de l’absence de droit de jouissance privatif sur cette cour intérieure commune lors des visites du bien et qu’à l’inverse, il ne pouvait ignorer que certains copropriétaires bénéficiaient d’un droit de jouissance privatif sur cette cour intérieure, des palissades ayant été installées pour démarquer ce droit de jouissance privatif. Elle ajoute qu’à la lecture du règlement de copropriété, M. [L] [A] n’a pu que se convaincre de l’absence de droit de jouissance exclusive de la cour intérieure attaché au lot n°54.

Elle conteste avoir commis une faute, observant être étrangère à la rédaction de la promesse de vente et de l’acte authentique.

Pour sa part, Me [I] soutient pour l’essentiel :

— que M. [Z] [Y] n’a jamais pu se méprendre sur la consistance réelle de ses droits,

— que le premier projet de promesse unilatéral de vente, communiqué au notaire acquéreur et aux vendeurs désignait le lot n°54 conformément au règlement de copropriété et état descriptif de division, à savoir comme consistant ‘au rez-de-chaussée à gauche du couloir, une grand pièce prenant jour sur la cour intérieure et les vingt/mille seizièmes (20/1016èmes) des parties communes générales’ ;

— que la modification apportée à la désignation des droits et biens immobiliers vendus par rapport au premier projet d’acte établi par Me [U] [I] a été imposée par les parties contractantes ;

— qu’en tout état de cause, au moment de la signature de l’acte, aucune réserve n’a été faite sur cette désignation, ainsi que les parties le déclarent expressément ;

— que la simple lecture du règlement de copropriété permettait à M. [Y], sans aucune ambiguïté ni équivoque, de prendre la mesure de ce que le lot n°54 qu’il allait acquérir, s’il prenait jour sur la cour intérieure, ne lui conférait aucune jouissance exclusive sur partie de ladite cour intérieure à l’inverse des propriétaires des lots 56 et 57 ;

— que M. [Z] [L] [A] ne peut donc rechercher la résolution de la vente immobilière en plaidant l’inexécution par ses vendeurs de leur obligation de délivrance.

2.2 Décision du tribunal

En application de l’article 1604 du code civil, le vendeur doit délivrer une chose conforme aux spécifications du contrat.

En l’espèce, le litige tient à la mention ‘et la cour intérieure’ dans la description du bien cédé, figurant tant dans la promesse unilatérale de vente que dans l’acte authentique. La description du lot n°54 dans ces actes diffère, en effet, de celle qui en est faite dans le règlement de copropriété ‘au rez-de-chaussée à gauche du couloir, une grande pièce prenant jour sur la cour intérieure'.

Elle est encore distincte de celle mentionnée dans l’acte d’acquisition de M. et Mme [S] ‘un appartement situé en rez-de-chaussée'.

Le plan de la copropriété remis à M. [Y] par le syndic révèle que la cour intérieure est divisée en trois zones :

— un passage commun aux lots 54 à 57, qui longe la façade sur cour du lot n°54 et celle du lot n°55,

— une partie attachée à la jouissance exclusive du lot n°56,

— une partie attachée à la jouissance exclusive du lot n°57.

Ce plan est conforme à la description des lots figurant dans le règlement de copropriété :

— lot n°54 : au rez-de-chaussée à gauche du couloir, une grande pièce prenant jour sur la cour intérieure,

— lot n°55 : au rez-de-chaussée à droite du couloir contre la divisoire sud-est, une grande pièce prenant jour sur la cour intérieure,

— lot n°56 : au rez-de-chaussée contre la divisoire sud-est, deux pièces superposées prenant jour sur une cour intérieure dont une partie est attachée en jouissance exclusive au profit de ce lot,

— lot n° 57 : au rez-de-chaussée, deux pièces superposées prenant jour sur cour intérieure dont une partie est attachée en jouissance exclusive au profit de ce lot.

Contrairement à ce que pourrait autoriser à penser la mention ‘et la cour intérieure’ contenue dans l’acte de vente, d’une part ladite cour n’est pas une partie privative mais une partie commune, ce que M. [Y] reconnaît avoir su au moment de son acquisition, d’autre part, il n’est rattaché au lot n°54 aucun droit de jouissance privatif sur l’ensemble de la cour.

M. [Y] ne l’ignorait cependant pas, ayant constaté lors des visites du bien préalables à la vente, que des palissades étaient présentes pour délimiter la portion de la cour attachée à jouissance exclusive du lot n°56. Ces palissades sont, du reste, parfaitement visibles sur les photographies retrouvées le 19 avril 2022 dans le logiciel informatique de l’agent immobilier par Me [H], huissier de justice, autorisé sur requête du président du tribunal judiciaire de Toulouse.

Il est exact que la portion de cour dont le lot 57 a la jouissance exclusive n’était pas clôturée au moment de l’acquisition et que c’est depuis ce lieu qu’a été prise la photographie portant l’inscription Cabinet [D] Immobilier, figurant sur l’annonce en pièce 3 du demandeur. Ce cliché présente devant la fenêtre du lot n°54 deux chaises et une étagère. Le comptage du nombre de carreaux au sol révèle toutefois que ce mobilier est bien entreposé sur le passage commun aux lots 54 à 57 et non sur la partie de cour affectée à l’usage du seul lot n°57.

La formule ‘pièce de vie accès terrasse’ figurant sur l’une des photographies retrouvées dans le dossier informatique de l’agent immobilier ne saurait être interprétée comme signalant une jouissance possible de ladite terrasse / cour, seul l’accès à cet espace étant mentionné. Il n’est, de plus, pas établi par M. [Y] que cette légende photographique était accessible au lecteur de l’annonce, celle-ci n’ayant été retrouvée que dans le logiciel informatique de l’agent immobilier. Le seul texte d’annonce accessible aux clients est ' au cœur du [Adresse 8]. Dans un hôtel particulier. Venez découvrir ce charmant duplex complètement au calme donnant sur cour intérieure. Vaste pièce de vie avec cuisine ouverte équipée. Chambre, salle de bains et mezzanine à l’étage. Tomettes au sol'. En tout état de cause, la précision ‘accès terrasse’ et celle ‘donnant sur cour intérieure’ ne font pas plus que signaler à partir de quel endroit on accède à l’appartement et sur quel endroit ce dernier donne.

Il résulte de ce qui précède que M. [Y], qui avait constaté avant l’acquisition la clôture d’une partie de la cour à l’usage exclusif du propriétaire du lot n°56 et qui s’était vu remettre en main propre le règlement de copropriété le 26 avril 2019 ne précisant aucun droit de jouissance de la cour pour le lot n°54 qu’il a acquis, à la différence des lots voisins n° 56 et 57, ne pouvait ignorer que la mention ‘et la cour intérieure’dans la désignation du bien immobilier de l’acte de vente, était erronée. Il a toutefois accepté le bien sans réserves.

De plus, alors que la portion de cour affectée à l’usage exclusif du lot n°57 a été clôturée mi-novembre 2020 selon attestation de son propriétaire M. [P] et que M. [Y] s’était vu remettre par le syndic de copropriété en janvier 2021 le plan de l’immeuble, qui ne laissait aucun doute sur la réalité de ses droits par rapport à la cour intérieure, le tribunal observe que sa première réclamation est intervenue le 8 février 2022 soit un an et demi après la mise en place de palissades par le propriétaire du lot n° 57 et près de deux ans et demi après la vente.

M. [Y] ne peut donc qu’être débouté de sa demande de résolution du contrat de vente étant observé, à titre superfétatoire, qu’il ne démontre pas que le manquement à l’obligation de délivrance conforme qu’il invoque présente une gravité suffisante pour justifier ladite sanction.

3. Sur la demande tendant à l’annulation du contrat de vente

3.1 Moyens des parties

Pour conclure à titre subsidiaire à l’annulation de la vente immobilière, M. [Z] [Y] soutient que son consentement a été vicié, induit en erreur en ce que la jouissance d’un extérieur pour compenser l’obscurité inhérente d’un appartement donnant sur cour en rez-de-chaussée était pour lui essentielle. Il ajoute que les mentions très claires de l’acte de vente ne commandaient pas qu’il se reporte au règlement de copropriété, dont les mentions n’étaient plus d’actualité, le lot 54 y étant désigné comme une ‘grande pièce au rez-de-chaussée’ alors qu’au moment de la vente il comportait un étage.

Pour conclure au rejet de cette demande, M. et Mme [S] font valoir que la situation juridique de ladite terrasse est sans incidence sur la luminosité de l’appartement et ses qualités, M. [Y] ayant acquis un appartement et n’ayant jamais exprimé que cette acquisition était réalisée à raison du caractère déterminant de l’usage de la terrasse. Ils précisent que l’appartement bénéficie, dans tous les cas, d’un accès et d’un droit de passage sur ladite terrasse.

La Sarl Cabinet [D] conteste que M. [Y] ait évoqué auprès d’elle l’exigence d’un extérieur privatif en condition déterminante de la vente. Elle soutient que l’attestation de la mère du demandeur doit être écartée des débats, en raison de son caractère complaisant, d’autant qu’elle est co-emprunteur du prêt immobilier.

Pour sa part, Me [I] conclut que M. [Y] ne peut utilement poursuivre à titre subsidiaire, la nullité de la vente en invoquant l’erreur du consentement dès lors qu’il savait que la désignation du lot n°54 était nécessairement et partiellement erronée, probablement à la demande des parties contractantes et qu’il savait encore qu’il ne détiendrait aucun droit, d’aucune nature, sur la cour intérieure mentionnée.

3.2 Décision du tribunal

Au terme de l’article 1131 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du même code dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1133 du même code, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

Au cas présent, en premier lieu, M. [Y] ne rapporte pas la preuve que la jouissance d’un espace extérieur attachée au bien qu’il acquérait était pour lui une qualité essentielle dudit bien, sans laquelle il n’aurait pas contracté. Le courriel adressé par sa mère, Mme [X] le 16 février 2019, à un dénommé [F] [V] de l’agence BDG Immobilier soit à un tiers (‘nous recherchons toujours un appartement de type trois ou une maison à [Localité 9] proche du centre avec balcon ou terrasse ou coin jardin et si possible parking. Le bien doit être atypique. Valeur maximum 350 000 €‘), est, à cet égard, insuffisant à le démontrer.

En second lieu, ainsi qu’il a été vu, M. [Y] n’ignorait ni qu’il n’acquérait pas la cour intérieure (dont il savait qu’elle était une partie commune), ni qu’il ne disposerait pas de la jouissance de celle-ci, fusse de manière partagée avec les propriétaires des lieux voisins dont l’un avait déjà clôturé une portion de la cour. Il savait erronée la mention ‘et la cour intérieure’ au moment de la signature de l’acte de vente et n’est donc pas fondé à soutenir qu’il s’est trompé.

En conséquence, M. [Y] sera également débouté de sa demande tendant à l’annulation du contrat de vente.

Sa demande tendant au prononcé de la caducité du contrat de prêt immobilier sera par conséquent également rejetée, ainsi que ses demandes aux fins de restitution de la somme versée à M. et Mme [S] au titre du prix de vente et de restitution de la somme versée à la Sas Cabinet [D] Immobilier au titre de la commission d’agence.

4. Sur les demandes indemnitaires de M. [Y]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il découle de ces dispositions que la partie qui recherche la responsabilité contractuelle de son co-contractant et celle extra-contractuelle d’un tiers est tenue de rapporter la preuve d’une part d’une ou plusieurs fautes, d’autre part d’un ou plusieurs préjudices à l’origine desquels cette ou ces fautes se trouvent de façon directe.

Les préjudices dont il est sollicité réparation par M. [Y] consistent en premier lieu en des sommes qu’il soutient avoir exposées à perte, à savoir :

— droits de mutation et de contribution de sécurité immobilière (19 751 euros)

— travaux d’aménagement entrepris (32 906,78 euros)

— frais, intérêts et cotisations d’assurance du prêt immobilier (38 562,17 euros)

— taxes foncières et des charges de copropriété (8 566,15 euros).

Toutefois, les demandes de M. [Y] tendant à l’anéantissement du contrat ayant été rejetées, lesdites sommes n’ont pas été exposées à perte.

M. [Y] sollicite en second lieu la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, constitué par la surprise et la déception induites par la révélation tardive de l’absence de jouissance de la cour puis la nécessité d’annuler la vente. La réalité de ce préjudice moral n’est toutefois pas établie, le tribunal rappelant encore que M. [Y] savait en acquérant le bien qu’il ne jouirait pas de la cour.

M. [Y] sollicite enfin l’indemnisation de la perte de chance de pouvoir financer sa prochaine acquisition dans des conditions aussi favorables qu’en octobre 2019, rappelant qu’il a pu souscrire un emprunt de 320 000 euros moyennant un TAEG 1,76 % sur 300 mois. Cependant, en l’absence d’anéantissement du contrat financé par le prêt immobilier, la perte de chance invoquée par M. [Y] n’est pas constituée.

M. [Y] sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. et Mme [S], à la Sas Cabinet [D] Immobilier et à la Sa Cic Sud ouest la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits. En conséquence, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, M. [Y] sera condamné à verser :

— la somme de 3 000 euros à M. et Mme [S],

— celle de 1 000 euros à la Sas Cabinet [D],

— celle de 1 000 euros à la Sa Cic Sud Ouest.

L’équité commande en revanche, en considération de l’erreur commise par Me [I] dans la désignation du bien dans l’acte de vente, de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La propre demande de M. [Y] à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Reçoit les conclusions signifiées le 23 décembre 2024 par M. [Z] [Y],

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande aux fins de résolution du contrat de vente conclu le 18 octobre 2019 par lui avec M. [B] [S] et Mme [G] [M] épouse [S],

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande aux fins d’annulation du contrat de vente conclu le 18 octobre 2019 par lui avec M. [B] [S] et Mme [G] [M] épouse [S],

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande aux fins de constat et de prononcé de la caducité du contrat de prêt immobilier souscrit par lui auprès de la Sa Cic Sud Ouest,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande aux fins de restitution du prix de vente,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande aux fins de restitution de la commission d’agence perçue par la Sas Cabinet [D] Immobilier,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande de réparation des droits de mutation et de contribution de sécurité immobilière exposés à perte,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande de réparation des travaux d’aménagement exposés à perte,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande de réparation des frais, intérêts et cotisations d’assurance du prêt immobilier exposés à perte,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande de réparation des taxes foncières et des charges de copropriété exposées à perte,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande de réparation du préjudice moral,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande de réparation de la perte de chance de contracter un emprunt bancaire dans les conditions qui prévalaient avant la conclusion du contrat de vente,

Condamne M. [Z] [Y] aux dépens,

Condamne M. [Z] [Y] à verser à M. [B] [S] et Mme [G] [M] épouse [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [Y] à verser à la Sas Cabinet [D] immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [Y] à verser à la Sas Cic Sud ouest la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [Z] [Y] et celle de Me [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT