TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/10491 – N° Portalis DB3S-W-B7G-W4QR

N° de MINUTE : 25/00930

DEMANDEUR

S.A.S. LA BOUTIQUE 75

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître [Z], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0407

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DU MANEGE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Francis BAILLET de la SELARL BAILLET DULIEU ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 24 octobre 1983, la commune de [Localité 13] a donné à bail commercial à la S.A.S. LA BOUTIQUE 75 un local destiné à l’activité de brocanteur, marchand de meubles, neuf et ancien dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 14] (93) et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1984 jusqu’au 31 décembre 1992.

Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu à la suite d’une demande de renouvellement signifiée à la requête du preneur par acte extrajudiciaire en date du 28 juillet 2010, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2011.

La commune de [Localité 13] a vendu l’ensemble de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) à la S.C.I. DU MANEGE par acte du 24 juillet 2015.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 mars 2016, la S.C.I. DU MANEGE a fait signifier à la société LA BOUTIQUE 75 un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2016.

Par un second acte extrajudiciaire du 05 octobre 2016, la S.C.I. DU MANEGE a fait signifier à la société LA BOUTIQUE 75 un nouveau congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2019.

Par exploit du 15 janvier 2020, la S.C.I. DU MANEGE a fait assigner la société LA BOUTIQUE 75 en référé devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’évaluation par un expert judiciaire du montant des indemnités d’occupation et d’éviction.

Par ordonnance du 25 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Madame [O] [Y] en qualité d’expert avec notamment pour mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation. Faute d’avoir consigné dans les temps, une ordonnance de caducité de la désignation de l’expert a été rendue le 18 novembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 29 octobre 2020, la S.C.I. DU MANEGE a de nouveau sollicité auprès du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’occupation. La société LA BOUTIQUE 75 a demandé une une extension des missions de l’expert à l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé du 09 avril 2021, Madame [W] a été désignée en qualité d’expert avec mission complète d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. Le rapport d’expertise a été déposé le 28 avril 2022.

Par acte d’huissier en date du 08 décembre 2021, la société LA BOUTIQUE 75 a fait assigner la S.C.I. DU MANEGE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny en fixation de l’indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 11 octobre 2022, le juges des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a relevé son incompétence.

Par exploit d’huissier en date du 18 octobre 2022, la société LA BOUTIQUE 75 a fait assigner la S.C.I. DU MANEGE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, d’obtenir la condamnation de la S.C.I. DU MANEGE au paiement de la somme de 280.640 euros à titre d’indemnité d’éviction.

La S.C.I. DU MANEGE s’est constituée. Aux termes de ses premières conclusions au fond, elle a sollicité du tribunal, à titre principal, la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 12.298,70 euros ainsi que l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.575 euros à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, et actualisées le 19 janvier 2024, la société LA BOUTIQUE 75 a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de juger irrecevable la S.C.I. DU MANEGE en sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à effet du 1er janvier 2020 sur le fondement de l’article L 145-28 du Code de Commerce par l’effet de la prescription.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, la S.C.I. DU MANEGE a demandé au juge de la mise en état de débouter LA BOUTIQUE 75 de sa demande de fin de non-recevoir à l’encontre de la S.C.I. DU MANEGE au titre de l’indemnité d’occupation et, à titre reconventionnel, de juger irrecevable la société LA BOUTIQUE 75 en sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction et des frais accessoires.

Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal de céans a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société LA BOUTIQUE 75 tirée de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation formée par la S.C.I. DU MANEGE ;

— déclaré la demande en fixation de l’indemnité d’occupation formée par la S.C.I. DU MANEGE recevable ;

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. DU MANEGE tirée de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction formée par la société LA BOUTIQUE 75 ;

— déclaré la demande en fixation de l’indemnité d’éviction formée par la société LA BOUTIQUE 75 recevable ;

— réservé les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, la société LA BOUTIQUE 75 a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

À TITRE PRINCIPAL, CONDAMNER la société S.C.I. DU MANEGE à payer à la société la BOUTIQUE 75, les sommes de :

—  197.000 € à titre d’indemnité principale d’éviction,

—  19.700 € à titre d’indemnité de remploi,

—  11.000 € à titre de frais de réinstallation,

—  47.200 € à titre de pertes sur stock,

—  1.740 € à titre de frais de double loyer,

—  3.000 € à titre d’indemnité pour trouble commercial,

—  1.000 € à titre de frais divers et administratifs.

SUBSIDIAIREMENT, CONDAMNER la société S.C.I. DU MANEGE à payer à la société LA BOUTIQUE 75, les sommes de :

—  117.000 € ou 105.500 € à titre d’indemnité principale d’éviction,

—  11.700 € ou 10.550 € à titre d’indemnité de remploi

—  11.000 € à titre de frais de réinstallation,

—  47.200 € à titre de pertes sur stock,

—  1.740 € à titre de frais de double loyer,

—  3.000 € à titre d’indemnité pour trouble commercial,

—  1.000 € à titre de frais divers et administratifs.

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, CONDAMNER la société S.C.I. DU MANEGE à payer à la société LA BOUTIQUE 75, les sommes de :

—  63.500 € à titre d’indemnité principale d’éviction,

—  6.350 € à titre d’indemnité de remploi,

—  11.000 € à titre de frais de réinstallation,

—  47.200 € à titre de pertes sur stock,

—  1.740 € à titre de frais de double loyer,

—  3.000 € à titre d’indemnité pour trouble commercial,

—  1.000 € à titre de fais divers et administratifs.

CONDAMNER la société S.C.I. DU MANEGE à payer à la société LA BOUTIQUE 75 s’il y a lieu et sur justificatifs, les indemnités et frais de licenciement et de rupture des contrats de travail des salariés de la société LA BOUTIQUE 75, y compris la contribution éventuelle versée à Pôle Emploi, conformément à l’article L 1233-69 du Code du Travail ;

DIRE conformément à l’article 1231-7 du Code Civil que l’ensemble des sommes ci-dessus porteront intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de signification de l’assignation devant le Tribunal de céans ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

DÉBOUTER la société S.C.I. DU MANEGE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE ET JUGER que le maintien dans les lieux à compter du 1 er janvier 2020 se fera aux clauses et conditions du bail expiré moyennant une indemnité fixée à la valeur du dernier loyer payé, soit 1.732,80 € par an ;

FIXER l’indemnité d’occupation à compter du 1 er janvier 2020 et jusqu’au 19 février 2024 à la somme de 11 200 € par an et subsidiairement à celle de 11 883 € par an ;

CONDAMNER la société S.C.I. DU MANEGE à payer à la société LA BOUTIQUE 75 la somme de 781,16 € à titre de remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNER la société S.C.I. DU MANEGE à payer à la société LA BOUTIQUE 75, la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société S.C.I. DU MANEGE aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront la totalité des frais et honoraires d’expertise judiciaire de Madame [W] et qui pourront être recouvrés par Maître Yvan BARTHOMEUF, avocat associé de la société d’avocats Bernard & Yvan BARTHOMEUF, Avocat au barreau de PARIS dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la société LA BOUTIQUE 75 invoque les articles L145-14, L145-28 et L145-60 du code de commerce ainsi que l’article 2239 du code civil, et fait principalement valoir que :

l’expert amiable, Monsieur [V], estime que la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce, tout comme l’expert judiciaire,le local de la société LA BOUTIQUE 75 se trouve en face de l’entrée principale du « Village des Rosiers », programme immobilier du groupe BNP PARIBAS d’une surface globale de 58.000 m², devant comporter 585 logements et 19.000 m² d’activités tertiaires, soit un bouleversement du quartier,les constructions étaient très avancées en 2022 et l’emménagement était annoncé « avant l’été 2023 », et, de fait, les immeubles d’habitation ont été occupés avant que le local objet du bail ne soit restitué au bailleur,il convient donc de prendre en considération ce programme immobilier dans l’estimation de l’indemnité d’éviction ; celle-ci s’appréciant au plus près du jour où le juge statue ou à la date du départ du locataire,il conviendra en conséquence de retenir la somme de 197.000 euros, ainsi que l’expert amiable l’a fait,l’estimation de l’expert judiciaire, Madame [W], à la somme de 105.500 euros est manifestement sous-estimée, la moyenne des dix éléments de comparaison cités par elle ressortant à 557 euros le m² pondéré,l’expert amiable du bailleur a quant à lui estimé à 550 euros le m² pondéré pour chiffrer la valeur locative de renouvellement,si la somme de 197.000 euros n’était pas retenue, il conviendrait en conséquence de retenir 500 euros le m² pondéré, soit une indemnité principale d’éviction de 117.000 euros,

l’argument du bailleur selon lequel il conviendrait de déplafonner le loyer en renouvellement au motif de l’existence d’un loyer anormalement bas lors de l’acquisition de l’immeuble par la commune de [Localité 13] doit être écarté ; les conditions d’acquisition étant sans rapport avec l’appréciation de l’indemnité d’éviction et la société LA BOUTIQUE 75 n’ayant aucun lien avec la commune de [Localité 13],le bailleur était parfaitement informé des prix pratiqués, ayant acquis l’immeuble occupé,de surcroît, si le droit au bail devait être évalué à la somme de 10.798,70 euros comme l’affirme la S.C.I. DU MANEGE, il conviendrait de retenir la valeur du fonds de commerce de 63.500 euros qui lui est supérieure et fixer l’indemnité principale d’éviction à cette somme,il conviendra en outre de fixer les frais de remploi à 10% de l’indemnité principale d’éviction, comme il est d’usage, et les frais de réinstallation à la somme de 11.000 euros ainsi que l’expert amiable les a évalués, étant rappelé que la rénovation complète de la boutique avait été nécessaire, ce qui avait représenté un coût de 44.421 euros,l’indemnité de perte sur stock devra être fixée à 47.200 euros, comme le précise Monsieur [V], expert amiable, et les frais de double loyer devront être alloués à hauteur de 1740 euros,la société LA BOUTIQUE 75 sollicite la somme de 3.000 euros au titre du trouble commercial, comme l’expert judiciaire l’a évalué, ainsi que la somme de 1000 euros pour les frais administratifs,l’indemnité d’éviction devra donc être fixée à la somme de 280.640 euros ou, subsidiairement, à la somme de 192.640 euros ou, très subsidiairement, à la somme de 179.990 euros,l’indemnité d’occupation devra quant à elle être fixée pour la période du 1er janvier 2020 au 19 février 2024, date de la sortie des lieux,c’est à tort que le bailleur retient l’impact du programme immobilier du groupe BNP PARIBAS pour calculer cette indemnité puisque celle-ci s’apprécie au lendemain de la date d’effet du congé, soit en l’espèce au 1er janvier 2020, période où ledit programme immobilier était en construction,la valeur locative de renouvellement, sur laquelle se fonde l’indemnité d’occupation, ne peut dépassé celle estimées par Monsieur [V], à hauteur de 14.000 euros par an, ou subsidiairement, celle relevée par Madame [W], expert judiciaire, à hauteur de 14.854 euros par an,un abattement de précarité devra en outre nécessairement s’appliquer, comme le relève l’expert judiciaire, toutefois ledit abattement devra être fixé à 20% et non à 10% compte tenu de la déloyauté du bailleur qui n’a jamais adressé les avis d’échéance et encaisser les chèques de règlement qui lui étaient adressés et a laissé son preneur dans l’incertitude, faute de toute proposition en vue d’une issue amiable,l’indemnité d’occupation devra donc être fixée à la somme de 11.200 euros par an (14.000 euros x 20%) ou, subsidiairement, à 11.883 euros (14.854 euros x 20%),il n’y a enfin pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de condamnation au titre de réparations locatives, faute d’un état d’entrée des lieux lors de la conclusion du bail et des dispositions de celui-ci visant expressément les dégâts occasionnés lors de pluie importante du fait d’infiltrations,le constat dressé le 19 février 2024 à l’initiative de la S.C.I. DU MANEGE lors de la restitution des locaux établit que ceux-ci étaient en état d’usage normal, tant à l’égard de la devanture que de la pièce principale,les mentions d’usure du parquet, d’écaillement et de tâches au niveau de la peinture ainsi que de trous de cheville relevés par le commissaire de justice résultent d’un usage normal des locaux ou de la vétusté,le devis versé par le bailleur portant sur des travaux de rénovation, il ne peut être mis à la charge du preneur,le dépôt de garantie devra être restitué à la société LA BOUTIQUE 75.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 septembre 2024, la S.C.I. DU MANEGE a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions LA BOUTIQUE 75 au titre de l’indemnité d’éviction et des frais accessoires.

▪ Sur la demande de condamnation au titre d’indemnité d’éviction et de ses accessoires

➢ Sur l’indemnité d’éviction :

FIXER le montant de la valeur locative de renouvellement à la somme de 410 € par m 2 B soit 18.925,60 €.

CALCULER le montant dû au titre de l’indemnité d’éviction par rapport au montant de la valeur locative de renouvellement.

Par conséquent,

FIXER à un montant maximal de 10.798,70 € l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. DU MANEGE à LA BOUTIQUE 75.

➢ Sur les frais de remplois :

A titre principal :

REJETER toute indemnisation au titre des frais de remplois.

A titre subsidiaire :

FIXER les frais de remplois à un montant maximal de 1.500 €.

A titre infiniment subsidiaire :

FIXER les frais de remplois à un montant maximal de 6.695 €.

➢ Sur les frais de réinstallation

DÉBOUTER de toute indemnisation LA BOUTIQUE 75 au titre des frais de réinstallation.

➢ Sur la perte sur stocks

DÉBOUTER de toute indemnisation LA BOUTIQUE 75 au titre de la perte sur stocks.

➢ Sur les frais de doubles loyers

DÉBOUTER de toute indemnisation LA BOUTIQUE 75 au titre des frais de doubles loyers.

➢ Sur le trouble commercial

DÉBOUTER de toute indemnisation LA BOUTIQUE 75 au titre du trouble commercial.

➢ Sur les frais divers et administratifs

DÉBOUTER de toute indemnisation LA BOUTIQUE 75 au titre des frais divers et administratifs.

➢ Sur les intérêts

DEBOUTER LA BOUTIQUE 75 de sa demande d’intérêts sur toutes les sommes mises à la charge de la S.C.I. DU MANEGE.

➢ À TITRE RECONVENTIONNEL :

o Sur l’indemnité d’occupation :

FIXER le montant de la valeur locative de renouvellement à la somme de 410 € par m 2 B soit à la somme de 18.900 € par an,

Par conséquent,

CONDAMNER LA BOUTIQUE 75 à verser à la S.C.I. DU MANEGE la somme mensuelle de 1.575 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1 er janvier 2020 jusqu’à la libération effective des lieux.

o Sur les désordres à la sortie des lieux :

CONDAMNER LA BOUTIQUE 75 à verser à la S.C.I. DU MANEGE la somme de 22.326,43 € au titre des désordres constatés à la sortie des lieux le 19 février 2024.

➢ En tout état de cause : sur la compensation

ORDONNER la compensation des sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et des frais accessoires à LA BOUTIQUE 75 et celles dues au titre de l’indemnité d’occupation à la S.C.I. DU MANEGE

Pour le surplus,

CONDAMNER LA BOUTIQUE 75 à verser à la S.C.I. DU MANEGE les sommes restantes dues après compensation.

➢ Article 700 et débours

CONDAMNER LA BOUTIQUE 75 à verser à la S.C.I. DU MANEGE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER LA BOUTIQUE 75 aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise et d’établissement du procès-verbal du par Me [H] du 19 février 2024.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. DU MANEGE invoque les articles L.145-14 et suivants du code de commerce, l’article R.145-7 du code de commerce ainsi que l’article 1347 du code civil, et fait principalement valoir que :

l’indemnité d’éviction doit être calculée au jour du départ du locataire, soit au 19 février 2024,à cette date le chantier du village des rosiers n’était pas achevé, ainsi que le démontrent la photographie prise lors de l’état des lieux de sortie, il n’y a donc pas lieu de le prendre en considération contrairement à que le preneur affirme,selon une jurisprudence constante, l’indemnité d’éviction ne peut être inférieur à la valeur de droit au bail qui est usuellement évaluée en retenant la différence entre le loyer et qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché,or en l’espèce, le loyer fixé en 1983 par la commune de [Localité 13] et la société LA BOUTIQUE 75 lors de la conclusion du bail initial était anormalement bas par rapport à la valeur locative de l’époque, ce qui constitue un motif de déplafonnement,de surcroît, l’augmentation de l’impôt foncier à hauteur de 42,66% entre 2010 et 2015 doit également être prise en compte et justifie le déplafonnement du loyer,c’est donc à tort que l’expert retient le loyer contractuel de 1.733 euros, il convient de retenir le loyer fixé à la valeur de renouvellement,celle-ci ne peut être calculé au regard d’un montant de 320 euros le m²B comme le fait l’expert judiciaire, sans expliciter toutefois ce montant,au regard des loyers pratiqués dans le voisinage, il convient d’arrêter ce montant à la somme de 410 euros/m²B comme indiqué par Monsieur [C], expert amiable,la valeur locative de renouvellement doit donc être fixée à la somme de 18.925,60 euros (410 euros x 46,16m²B),la valeur du droit au bail devant se calculer par la différence entre la valeur locative de marché et la valeur locative arrêtée conformément à l’article L145-7 du code de commerce pour un loyer déplafonné, elle est de 10.798,70 euros selon le calcul (20.889 – 18.925,60) x 5,5,la société LA BOUTIQUE 75 ayant cessé toute activité, aucun frais de remplois n’est dû,en outre, faute de justifier de l’occupation de quelconques locaux, il ne peut être fait droit à sa demande au titre des frais de réinstallation et de doubles loyers,au regard de la date à laquelle le congé lui a été signifié, le preneur avait loisir d’anticiper la gestion de son stock et il n’apporte aucune preuve de préjudice à cet égard, sa demande à ce titre devra donc être rejetée,la société LA BOUTIQUE 75 n’était pas rentable, ainsi que le démontre son chiffre d’affaires et le résultat d’exploitation négatif, il ne peut y avoir en conséquence un quelconque trouble commercial,les frais de greffe pour le déménagement du siège social le 06 novembre 2020 se sont montés à 44,17 euros et la société LA BOUTIQUE 75 ne justifient d’aucuns frais administratifs suite à son départ des locaux objets de la présente procédure, sa demande d’octroi d’une somme de 1000 euros au titre des frais administratifs devra donc être rejetée,de même, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de condamnation aux intérêts sur toutes les sommes dues à compter de l’assignation, faute de préciser le fondement de sa demande,l’indemnité d’occupation est due par le preneur à l’expiration du bail et doit être fixée en fonction de la valeur locative sans appliquer la règle du plafonnement du loyer,le montant de 320 euros/m²B retenu par l’expert judiciaire n’ayant jamais été justifié, il convient de retenir celui de 410 euros/m² correspondant aux loyers à proximité de l’adresse des locaux objets de la présente procédure, soit une indemnité d’occupation annuelle de 18.900 euros (1.575 euros x 12),au regard de la période sur laquelle ladite indemnité s’applique, du 1er janvier 2020 au 19 février 2024, le preneur est redevable de la somme de 78.152,59 euros selon le calcul (1575 euros x 49 mois) + (1575 euros x 18/29 mois),le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 19 février 2024 démontrent l’existence de nombreux désordres qui empêchent la remise en location des lieux en l’état,la société LA BOUTIQUE 75 est en conséquence redevable du coût des réparations qui ont dû être effectuées par le bailleur, soit la somme de 22.860 euros TTC selon devis versé en procédure,la société LA BOUTIQUE 75 est donc redevable de 78.152,59 euros au titre de l’indemnité d’occupation et de 22.326,43 euros au titre des réparations locatives, soit de 100.479,02 euros, tandis que la S.C.I. DU MANEGE est redevable de la somme de 10.798,70 euros au titre de l’indemnité d’éviction,le dépôt de garantie restera dû à la S.C.I. DU MANEGE en déduction et il conviendra de procéder en application des dispositions de l’article 1347 du code civil à la compensation des sommes dues par les parties.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’indemnité d’éviction

Sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire évincé de la perte de son droit au bail. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire évincé doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail, élément majeur du fonds de commerce, cette valeur correspondant à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affectée d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement.

L’expert judiciaire, Madame [O] [W], relève que les locaux loués se situent au [Adresse 2] (93), au sein du quartier dit des « Puces de [Localité 13] ». La commune de [Localité 13], située à 8 kilomètres au nord de [Localité 9] et comptant environ 50.000 habitants, abrite depuis 1920 le « Marché aux puces » qui regroupe sur 7 hectares près de 1300 « puciers ».

Ce « Marché aux puces », de renommée internationale, se subdivise en plusieurs marchés présentant chacun une identité et une spécificité tels que le marché [Adresse 10], le marché Serpette, le marché [Localité 7] ou encore le marché [Localité 15]. Les locaux étudiés bénéficient également de la proximité d’une ligne de bus et de plusieurs parcs de stationnement publics. En revanche, la station de métropolitain la plus proche se trouve à 1 kilomètre des locaux expertisés.

Les locaux qui étaient occupés par la société LA BOUTIQUE 75 dépendent d’un bâtiment sur rue élevé en sous-sol et bénéficiant de deux étages droit et d’un troisième étage partiel, à la façade maçonnée sous enduit peint et dont le ravalement est correct.

Le commerce, situé en rez-de-chaussée, est en surélévation d’une marche par rapport à la voie publique et accessible par une porte vitrée à simple vantail. La façade d’environ 5,50 m donne sur la [Adresse 12], voie à double sens de circulation. Les locaux se composent d’une surface accessible à la clientèle d’une profondeur de 7,15 m aux murs peints partiellement rehaussés de placage bois, et d’un faux plafond peint avec éclairage par rails de spots. La seconde partie de l’air de vente, située en surélévation d’une marche, a été isolée au moyen d’un cloisonnement vitré. Elle présente une hauteur sous faux plafond de 3,25 m à 2,45 m, d’un sol parqueté et de murs peints partiellement rehaussés de pierres apparentes. A cette aire de vente s’ ajoute un local de ménage de 0,80 m², soit une surface totale de 53,70 m², ce qui n’est pas contesté par les parties. Si leur état d’entretien apparent est jugé excellent, l’expert judiciaire relève qu’ils ne bénéficient ni de sanitaires, ni de réserves ni de climatisation.

Madame [W] retient une surface pondérée de 46,42 m²B, après application des principes de pondération de la « Nouvelle Méthode Générale de Pondération », ce qui n’est pas contesté par la société LA BOUTIQUE 75. Elle applique ainsi un coefficient de 1 à la zone de vente se trouvant sur une profondeur de 5 m par rapport à la voie publique, un coefficient de 0,85 à l’égard de l’aire de vente située sur une profondeur entre 5 et 10 m et le coefficient de 0,60 à l’égard de l’aire se trouvant au-delà de 10 m. Le local ménage se voit quant à lui appliquer un coefficient de 0,40.

Soit une surface pondérée de (21,70m²x1) + (22,70 m²x 0,85) + (8,50 x 0,60) + (0,80 x 0,40) = 46,42m²B.

La S.C.I. DU MANEGE retient dans ses écritures une surface pondérée de 46,16 m²B à l’instar de son expert amiable, Monsieur [C]. Ce dernier a toutefois omis de retenir le local de ménage dans son évaluation. La pondération arrêtée par Madame [W] à 46,42 m²B sera en conséquence retenue.

a/ sur l’indemnité principale

Au regard de la nature de l’activité exercée par le preneur de « brocanteur, marchand de meubles », telle que visée au bail, et de l’absence de tout élément versé par les parties attestant d’une possible réinstallation de la société LA BOUTIQUE 75 à proximité immédiate des lieux étudiés, dans le périmètre dédié au « Marché aux puces », il y a lieu de constater le caractère incertain du transfert du fonds de commerce et d’évaluer en conséquence l’indemnité principale d’éviction selon l’hypothèse de la perte du fonds de commerce.

Cependant, il convient préalablement de déterminer la valeur du droit au bail qui constitue l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le preneur évincé (Cass 3e civ, 11-6.1992). Si toutefois la valeur du fonds de commerce se révélait supérieure à la valeur du droit au bail, c’est la valeur du fonds de commerce qui constituera l’indemnité principale d’éviction.

La valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail doit s’apprécier au regard du différentiel entre la valeur locative de marché des locaux et le loyer contractuel de ces derniers dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail.

Le bailleur ayant notifié le 05 octobre 2016 à la société LA BOUTIQUE 75 un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2019, il y a lieu d’évaluer le loyer en renouvellement à la date du 1er janvier 2020. Il ne peut dès lors être pris en compte le programme de promotion immobilière de la société BNP PARIBAS « le village des rosiers » situé face aux locaux étudiés, ce dernier n’étant pas en état de commercialisation à cette date et, par conséquent, sans incidence sur l’appréciation des facteurs de commercialité. De même, le montant du loyer originaire ne peut pas plus justifier la prise en compte de la valeur locative de renouvellement en lieu et place du loyer contractuel, comme l’affirme la S.C.I. DU MANEGE, dès lors qu’à l’occasion des renouvellements de 1993 et 2002, les loyers ont été fixés en accord avec le bailleur par application des indices et, dès lors, sans que ne soit pris en compte le faible montant de loyer appliqué lors du bail d’origine.

Ainsi que le relève l’expert judiciaire, faute d’éléments permettant d’évaluer de façon précise le calcul du loyer indiciaire, il convient de retenir le montant du loyer contractuel en vigueur au 1er janvier 2020, soit la somme de 1.733 €.

Dans le cadre de la détermination de la valeur locative de marché, Madame [W] verse dix références de locations nouvelles, trois sur le secteur et sept sur la [Adresse 11]. Il convient toutefois d’écarter les références portant sur des nouvelles locations de 2015 et 2016 qui apparaissent par trop éloignées de la période étudiées. Au regard des locations nouvelles de 2017, 2018, 2019 et 2020 retenus par l’expert, le prix unitaire moyen s’élève à 556,80 €/m²B.

La S.C.I. DU MANEGE considère dans ses dernières écritures qu’il convient de retenir la somme de 410 €/m², ainsi que son expert amiable, Monsieur [C] l’a évaluée au regard des loyers pratiqués dans le voisinage. La moyenne des références relevées par ce dernier amène pourtant à un prix unitaire bien plus élevé que 410 €/m², seules deux des sept références portant sur des locations de 2018, 2019 et 2020 étant inférieures à 500 €/m². La société LA BOUTIQUE 75 ne précise quant à elle pas dans ses écritures les modes de calcul justifiant ses demandes, se limitant à renvoyer à l’expertise amiable de Monsieur [V]. Elle sollicite ainsi à titre principal la fixation de la valeur du droit au bail à la somme de 197.000 euros, ce qui résulte d’une évaluation de Monsieur [V] basé sur un prix unitaire de 700 €/m²B. Cette évaluation correspondant toutefois à la valorisation du droit au bail une fois le projet d’aménagement immobilier de la société BNP PARIBAS « le village des rosiers », elle ne peut valablement être retenue ainsi que cela a été développé ci-avant.

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu comme éléments favorables l’emplacement des locaux, leur superficie, la destination visée au bail ainsi que la présence de plusieurs parcs de stationnement public à proximité. En revanche, elle relève en éléments défavorables l’éloignement du métropolitain et l’absence de surfaces annexes dans l’enceinte du bail dont notamment des sanitaires. Or l’absence de telles annexes ne peut que déprécier la valeur du bien. L’expert judiciaire fixe ainsi la valeur locative de marché au regard du montant unitaire de 450 euros/m²B, ce que le tribunal retiendra également au regard des éléments susvisés.

La valeur locative de marché doit donc être évaluée à la somme de 20.889 € selon le calcul 46,42 m²B x 450 €.

Le différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer en renouvellement est donc de 19.156 € selon le calcul 20.889 € – 1.733 €.

Il convient d’appliquer à cette somme un coefficient de situation au regard de l’emplacement des locaux loués. Madame [W] retient le coefficient de 5,5 correspondant à une bonne situation, qui n’est pas contesté par les parties et sera donc retenu par le tribunal.

La valeur du droit au bail correspond dès lors à la somme de 105.400 euros selon le calcul 19.156 € x 5,5 = 105.358 € arrondie à 105.400 €.

la valeur du fonds de commerce

Dans le cas d’espèce, tant l’expert judiciaire que l’expert amiable de la société LA BOUTIQUE 75 s’accordent à estimer la valeur du fonds de commerce à un montant inférieur à celle du droit au bail, Madame [W] l’estimant à la somme de 63.000 euros tandis que Monsieur [V] l’évalue à la somme de 61.000 euros. La S.C.I. DU MANEGE n’ayant pas mentionné de valeur du fonds de commerce et uniquement développé ses demandes au regard de la valeur du droit au bail, il s’en déduit qu’elle reconnaît que la valeur du fonds de commerce lui est inférieure.

L’indemnité principale d’éviction doit dès lors être évaluée au regard de la valeur du droit au bail, supérieure à la valeur du fonds de commerce. Elle sera en conséquence fixée à la somme de 105.400 €.

b – Sur les indemnités accessoires

L’indemnité de remploi visant à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou d’un nouveau droit au bail, elle implique de justifier d’une telle dépense et ne peut être considérée comme étant de droit. Or en l’espèce, la société LA BOUTIQUE 75 se limite à affirmer attendre de toucher son indemnité pour exercer des démarches d’acquisition et ce, alors qu’elle a quitté les locaux objets de la présente procédure le 19 février 2024. Elle ne verse ainsi aucun justificatif à l’appui de sa demande et ne démontre notamment pas de sa volonté d’acquérir de nouveaux locaux. Il ne sera en conséquence fait droit à ce poste qu’à hauteur de 5% du montant de l’indemnité principale, soit à la somme de 5.270 € (105.400 € x 5%).

Les frais de réinstallation correspondant au coût de déménagement et d’aménagement dans les nouveaux locaux par le preneur, ils nécessitent d’être justifiés notamment au travers de la remise de devis ou de factures. Il ne peut être pris en compte les facturations liés aux travaux effectués à l’entrée dans les lieux des locaux quittés, rien ne permettant de considérer qu’un nouveau local nécessiterait de procéder aux mêmes rénovations et/ou installations. Dès lors, faute pour la société LA BOUTIQUE 75 de verser un quelconque élément utile à l’appui de sa demande à ce titre, il n’y sera pas fait droit.

Il n’y a pas non plus lieu de faire droit à la demande au titre de la perte sur stock qui ne s’avère pas justifiée à l’égard d’une boutique portant sur la vente de produits non périssables pouvant sans difficulté être transférés dans un autre local ou conservés en remise en vue d’une vente par internet. Pour bénéficier d’un tel poste, le preneur évincé doit en effet justifier d’un préjudice spécifique résultant de la perte de son stock (Cass 3e civ, 22-9.2016) or la société LA BOUTIQUE 75 échoue à rapporter une telle preuve. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

De surcroît, en l’absence de preuve de l’occupation de nouveaux locaux soumis à bail, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de doubles loyers.

L’indemnité pour trouble commercial a vocation de réparer le préjudice occasionné par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce compte tenu du non-renouvellement du bail. Si elle s’apprécie en général par référence à la capacité bénéficiaire du locataire, l’absence d’une telle capacité ne fait pas disparaître l’existence d’un trouble à indemniser, qui peut alors s’apprécier au regard du chiffre d’affaires (CA [Localité 16] 2-7-2019, n°18/00886). La S.C.I. DU MANEGE affirme qu’au regard de l’absence de rentabilité de la société LA BOUTIQUE 75, il n’y a pas lieu de faire droit à ce poste mais ne verse toutefois aucun élément comptable de nature à justifier de sa prétention. Il y a donc lieu de retenir l’évaluation de l’expert judiciaire qui fixe forfaitairement ce poste à la somme de 3.000 euros compte tenu de l’EBE négatif de la société LA BOUTIQUE 75.

Les frais administratifs visent à couvrir notamment les frais relatifs aux formalités auprès du greffe, à l’information des clients et fournisseurs, à la résiliation anticipée ou au transfert de contrats de fournitures et de ligne téléphonique, ainsi qu’éventuellement à la dissolution de la société. Ces frais ne pouvant se réduire à des frais de formalités auprès du greffe et faute pour les défendeurs de justifier de leur demande, ils seront forfaitairement fixés à la somme de 800 €.

Au regard de ces éléments, les indemnités accessoires seront donc d’un montant total de 9.270 € (5.270 € + 3.000 € + 800 €).

L’indemnité d’éviction sera donc fixée à la somme globale de 114.500 € selon le calcul 105.400 € + 9.070 € = 114.470 €.

2 – Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité.

Le montant unitaire dans le cadre de l’appréciation de la valeur locative de marché a été fixé à 450 euros/m²B. Or, à l’égard de locations en renouvellement, le montant fixé sera nécessairement inférieur, du fait de la pratique du droit d’entrée par les bailleurs que de l’application des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce.

Madame [W] évalue la valeur locative en renouvellement à la somme de 14.854 €, en appliquant un prix unitaire de 320 €/m²B à la surface pondérée des locaux de 46,42m². Cette diminution apparaît toutefois injustifiée et le tribunal retiendra un prix unitaire de 390 €/m²B soit une indemnité de 18.103,80 euros selon le calcul 46,42 m²B x 390 €, auquel il convient d’appliquer un abattement de précarité de 10%, soit une indemnité d’occupation annuelle de 16.293,42 € arrondie à 16.296 € HT/HC, soit 1.358 € mensuelle HT/HC.

3 – Sur la demande de condamnation au paiement des indemnités et frais de licenciement

L’article 768 du code de procédure civile énonce que « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, la société LA BOUTIQUE 75 forme au dispositif de ses dernières conclusions une demande de condamnation de la S.C.I. DU MANEGE au paiement des indemnités et frais de licenciement et de rupture des contrats de travail des salariés de la société, y compris la contribution éventuelle versée à Pôle Emploi, mais ne développe aucun moyen au soutien de ses prétentions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celle-ci.

4 – Sur la demande reconventionnelle de la S.C.I. DU MANEGE

Aux termes de l’article 1731 dudit code, S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établie lors de la prise à bail par la société LA BOUTIQUE 75 des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 13] (93).

Le bail conclu par la société LA BOUTIQUE 75 avec la commune de [Localité 13] le 24 octobre 1983 précise que le preneur entretiendra les lieux en constat état de propreté et les entretiendra de façon à les rendre en fin de bail en état de réparations locatives. Il précise également que le preneur devra effectuer « tous travaux nécessaires afin de faire cesser les écoulements d’eau dans l’arrière boutique et le réduit cuisine qui se produisent à chaque pluie importante ». Il se déduit de cette clause que les locaux n’ont pas été remis en parfait état au preneur.

La S.C.I. DU MANEGE sollicite la condamnation de la société LA BOUTIQUE 75 au paiement de la somme de 22.860 euros en dédommagement des frais de réparation des locaux au regard des mentions figurant au procès-verbal de constat établi par Maître [X] [H], commissaire de justice, le 19 février 2024 lors de la restitution des locaux par le preneur et d’un devis de la société BIG ART du 12 juin 2024.

Elle ne justifie cependant que d’un devis valable jusqu’au 12 juillet 2024 sans démontrer avoir validé celui-ci et fait procéder aux travaux qui y sont mentionnés, étant relevé de surcroît que ledit devis mentionne des travaux n’apparaissant pas répondre à un simple reprise mais à une totale refonte des murs et des sols intérieurs et extérieurs de la boutique. En tout état de cause, le bailleur ne justifie pas en quoi les rayures constatées sur le parquet, la présence de quelques tâches et écaillements sur les murs ou la devanture ne relèveraient pas de la simple usure et ce, d’autant que le procès-verbal de constat du 19 février 2024 mentionne que les locaux sont en état d’usage normal et décrit le parquet comme étant « usé ».

Au regard de ces éléments, la S.C.I. DU MANEGE sera déboutée de sa demande.

5 – Sur les autres demandes

La S.C.I. DU MANEGE, d’une part, et la société LA BOUTIQUE 75, d’autre part, étant réciproquement créancières et débitrice l’une de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation en application des articles 1348 et suivants du code civil, aucun intérêt ne commençant à courir sur les sommes fixées par la présente décision avant le prononcé de celle-ci, s’agissant d’indemnités fixées par le présent jugement.

La capitalisation étant de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765), il convient, conformément à la demande de la SCI LA BOUTIQUE 75, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la S.C.I. DU MANEGE d’un congé refusant le renouvellement, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise ordonnée en référé, ainsi que le montant de l’indemnité allouée à la société LA BOUTIQUE 75 au titre des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile qui sera fixée à 3.000 euros.

En raison du droit de repentir ouvert au bailleur à compter du prononcé de la présente décision et du droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONSTATE que le refus de renouvellement avec offre de paiement d’une l’indemnité d’éviction délivré le 05 octobre 2016 par la S.C.I. DU MANEGE à la S.A.S. LA BOUTIQUE 75 a mis fin, à compter du 31 décembre 2019 minuit, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 13] (93) ;

DIT que ce congé a ouvert droit pour la S.A.S. LA BOUTIQUE 75 au paiement à une indemnité d’éviction et au droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. DU MANEGE à la S.A.S. LA BOUTIQUE 75 à la somme totale de 114.470 €, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement, se décomposant comme suit :

indemnité principale : 105.400 €

indemnité de remploi : 5.270 €

Trouble commercial : 3.000 €

Frais administratifs : 800 € ;

DIT que la S.A.S. LA BOUTIQUE 75 est redevable envers la S.C.I. DU MANEGE d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2020 et ce, jusqu’à la libération complète des locaux, soit jusqu’au 19 février 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LA BOUTIQUE 75 à la S.C.I. DU MANEGE à la somme annuelle de 16.296 € par an hors taxes et hors charges, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la S.C.I. DU MANEGE à payer à la S.A.S. LA BOUTIQUE 75 la somme de 3.000,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. DU MANEGE au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT