TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02016 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3WX

Minute : 25/00029

SAEM [Localité 7] HABITAT

Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,

C/

Monsieur [P] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 7] HABITAT

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître AYECHE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 août 2022 et à effet au même jour, la SAEM [Localité 7] HABITAT, a donné à bail à M. [P] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 828,92 euros, outre 95,99 euros de provision pour charges récupérables pour l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait signifier à M. [P] [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de six semaines, la somme en principal de 3 918,72 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 19 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait assigner M. [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1709, 1728 et 1231-6 du code civil,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

Ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur de sa personne de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner M. [P] [X] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme de 3 635,81 euros à titre d’arriérés de loyer et charges arrêtés au 11/07/2024 avec intérêts de droit à compter du 18/12/2023,

Condamner M. [P] [X] à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles jusqu’à la libération effective des lieux du défendeur et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner M. [P] [X] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner M. [P] [X] aux dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 22 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024 la SAEM [Localité 7] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 702,81 euros, selon un décompte arrêté au 27 novembre 2024.

M. [P] [X] a comparu en personne. Il a fait valoir qu’il avait repris le paiement du loyer et avait commencé à rembourser sa dette, qu’un plan d’apurement avait été mis en place avec le bailleur depuis novembre 2023 et qu’il respectait scrupuleusement ce plan. Il a demandé des délais de paiement pour le surplus de la dette et la suspension de la clause résolutoire. Il a proposé de payer chaque mois la somme de 100 euros en plus du loyer.

La SAEM [Localité 7] HABITAT a indiqué que sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, elle s’en rapportait.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et des débats, notamment du bail signé le 24 août 2022, du commandement de payer délivré le 18 décembre 2023, du décompte de la créance arrêté au 27 novembre 2024 échéance d’octobre 2024, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 2 702,81euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [X] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme de 2 702,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SAEM [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SAEM [Localité 7] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 11 de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit que « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal, charges et taxes) à son échéance, du versement du dépôt de garantie ou à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre, et deux mois après un commandement de payer ou d’exécuter signifiés à personne, à domicile élu, resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit, s’il plait au bailleur sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice. »

La SAEM [Localité 7] HABITAT a fait signifier à M. [P] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 918,72 euros en principal dans un délai de six semaines, le 18 décembre 2023.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 18 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 19 février 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le locataire a repris le paiement de l’intégalité du loyer courant avant le jour de l’audience et il apparaît en situation de régler sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [P] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [P] [X] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. M. [P] [X] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où M. [P] [X] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le bailleur du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [X] qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [Localité 7] HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SAEM [Localité 7] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 août 2022 conclu entre la SAEM [Localité 7] et M. [P] [X], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 7], sont réunies à la date du 19 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [P] [X] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme provisionnelle de 2 702,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Accorde un délai à M. [P] [X] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [P] [X] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 7] de M. [P] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [P] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [P] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [P] [X] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge