TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11365 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KYY

Minute : 25/00163

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [N] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 12 août 2019, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [N] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 427,99 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.092,95 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a fait assigner Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [N] [B] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.299,13 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [N] [B] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [N] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 août 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 341,46 euros, selon décompte en date du 3 janvier 2025. Elle a donné son accord pour que des délais de paiement soient accordées d’office à la locataire. Elle a également demandé à ce que la suspension des effets de la clause résolutoire soit ordonnée au profit de la locataire malgré son absence.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [N] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 août 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2024, pour la somme en principal de 2.092,95 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SA CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [N] [B] reste lui devoir la somme de 660,14 euros à la date du 3 janvier 2025 (en ce inclus 318,68 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. Le demandeur les a en tout état de cause exclu de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Pour la somme au principal, Madame [N] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 341,46 euros.

Madame [N] [B] sera également condamnée au paiement à compter du 4 janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA CDC HABITAT démontre que Madame [N] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la dette locative a diminué de sorte que la SA CDC HABITAT sollicite le maintien dans les lieux de la locataire par la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Madame [N] [B] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2019 entre la SA CDC HABITAT et Madame [N] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

Condamne Madame [N] [B] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 341,46 euros (décompte arrêté au 3 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024) ;

Déboute la SA CDC HABITAT de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [N] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 6 mensualités de 50 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [N] [B] soit condamnée à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 4 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA CDC HABITAT ou à son mandataire ;

Condamne Madame [N] [B] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] [B] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection