TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01931 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3U7A

Minute : 25/00304

S.A.S.U. FONCIERE DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

C/

Madame [Z] [B]

Monsieur [X] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [Z] [B]

Monsieur [X] [F]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S.U. FONCIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [X] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 23 janvier 2024, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 833,98 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 064,52 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 5 278,92 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 novembre 2024.

A l’audience du 15 septembre 2025, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 1 117,88 euros, selon décompte en date du 9 septembre 2025. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 janvier 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 064,52 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Les parties se sont volontairement soumises à des dispositions plus favorables en laissant un délai de deux mois aux locataires pour s’exécuter et non 6 semaines comme le prévoit les dispositions précitées, de sorte qu’il sera tenu compte du délai de deux mois.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] étant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] restent lui devoir la somme de 1 117,88 euros (en ce inclus 181,76 euros de frais de poursuite) à la date du 9 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 936,12 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 10 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur l’octroi d’office de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Par ailleurs, la dette est résiduelle. Aussi il convient de leur octroyer d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2024 entre la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT et Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] à verser à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT la somme provisionnelle de 936,12 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Autorisons Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemité d’occupation courante à compter de la signification de la présente décision, en 9 mensualités d’un montant d’au moins 100 euros et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut du non paiement d’une seule échéance ou de l’indemnité d’occupation courante à compter de la signification de la présente décision, la totalité de la créance deviendra immédiation exigible ;

Condamnons solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] à verser à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 023,16 euros), à compter du 10 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] à verser à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [Z] [B] et Monsieur [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection