Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e MOUCHAN

1 EXP M^e LAUGA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Octobre 2025

DÉCISION N° 25/368

N° RG 24/01642 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PUWB

DEMANDERESSES :

Madame [Z] [J]

née le 28 Décembre 1974 à NICE

Résidence “Beau Réveil” – 83 et 85 avenue Jean de Lattre de Tassigny

06400 CANNES

Madame [W] [T]

née le 10 Octobre 1977 à LA-GARENNE-COLOMBES

Résidence “Beau Réveil” – 83 et 85 avenue Jean de Lattre de Tassigny

06400 CANNES

représentées par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL, sise 83 et 85 avenue Jean de Lattre de Tassigny à CANNES (06400), représenté par son Syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBILIER JEROME COMBET, dont le siège est sis 30 avenue du Petit Juas à CANNES (06400), elle-même représentée par son Gérant en exercice domicilié ès qualité audit siège

représenté par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 février 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 septembre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 21 octobre 2025 .

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] sont propriétaires indivises des lots N°19, N°56 et N°94 au sein de la résidence BEAU REVEIL sise 83 et 85 avenue Jean de Lattre de Tassigny à CANNES (06400).

Madame [W] [T] est également propriétaire à titre personnel du lot N°59 au sein de cette même copropriété.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 mars 2024, Mesdames [J] et [T] ont fait citer à comparaître le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir annuler l’assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2024.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 06 février 2025, Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] demandent au Tribunal de :

DECLARER inopérante la prétendue tentative de remise contre récépissé ou émargement qui aurait été opérée le 22 décembre 2023 ;

DECLARER nulles l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété résidence BEAU REVEIL qui a été réunie à CANNES le 23 janvier 2024 et par voie de conséquence l’ensemble des résolutions qui ont pu être adoptées au cours de cette assemblée générale ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant principales que reconventionnelles ;

A titre de sanction de la virulence excessive et injustifiée de ses écritures à l’encontre de Mesdames [J] et [T] ;

Le CONDAMNER à leur verser la somme de 1€ à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER que, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mesdames [Z] [J] et [W] [T] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL à verser à Mesdames [Z] [J] et [W] [T] une indemnité de 3.600 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA, le 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL demande au Tribunal de :

DEBOUTER Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts résultant d’une procédure abusive ;

CONDAMNER Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL la somme de 10.000 euros à parfaire en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] aux entiers dépens de l’instance.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire de manière différée au 06 février 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 03 mars 2025. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 juin 2025.

A l’audience de plaidoiries du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 septembre 2025 puis prorogée au 21 octobre 2025.

*****

MOTIFS :

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

De même, il n’y a lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « déclarer que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2024 :

Les demanderesses sollicitent l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, aux motifs que :

la date de première présentation de la convocation, envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, est celle du 10 janvier 2024, soit à peine 12 jours avant la tenue de l’assemblée générale ; il en résulte une violation des articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967, sanctionnée par la nullité, et ce, sans que le ou les copropriétaires n’aient à justifier d’un quelconque préjudice ;l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du décret prises pour leur application sont d’ordre public, dont notamment les modalités et des délais de convocation des assemblées générales ;qu’elle soit remise contre récépissé ou émargement, ou notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, la convocation en vue de l’assemblée générale litigieuse devait parvenir aux copropriétaires dans les délais prescrits par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, ce qui n’a pas été le cas ;

De son côté, le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL explique que :

en vertu de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, l’envoi d’une L.R.A.R. n’est pas obligatoire, la convocation à une AG pouvant être valablement remise à un copropriétaire en mains propres ;en l’espèce, la convocation s’est faite en mains propres comme l’atteste la fiche d’émargement des remises des convocations ;le conseil syndical a essayé à deux reprises de remettre la convocation à Madame [J] et Madame [T], celui-ci se heurtant au refus de ces dernières comme cela résulte des témoignages de Monsieur [M] et Monsieur [R] ;la remise de la convocation est donc régulière dès lors que l’acte a été présenté au destinataire, la preuve de cette présentation pouvant être apportée par témoignages ;il y a lieu donc lieu de considérer que la remise de ces convocations est datée, au plus tard, du 22 décembre 2023, soit plus de 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale du 23 janvier 2024 ;en tout état de cause, l’assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2024 se justifie par l’urgence liée à l’état du retard pris dans l’achèvement des travaux de la piscine ;dans ces conditions d’urgence, et par application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, ce délai de 21 jours n’est donc pas applicable ;

Sur ces éléments :

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. »

Il résulte de l’application combinée des articles 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, qu’une assemblée générale ne délibère valablement que dans la mesure où, sauf urgence, sa convocation ait fait l’objet d’une notification au moins 21 jours avant la date de la réunion, et ce, à peine de nullité, que le demandeur est en droit d’obtenir, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel ou d’un préjudice au détriment d’autres copropriétaires, consécutif à l’envoi tardif des convocations.

A titre liminaire, il est fait observer que les moyens développés par les demanderesses quant aux recommandations de la commission de la copropriété portant sur l’organisation et le fonctionnement des copropriétés et la nécessité pratique d’effectuer les notifications des convocations par L.R.A.R. ne saurait fonder une quelconque demande en annulation d’une assemblée générale.

Il en est de même de l’indication de la date de l’assemblée générale par voie d’affichage, cette mesure n’étant pas prévue à peine de nullité par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Ces moyens seront donc écartés.

Sur la remise en mains propres de la convocation :

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit la possibilité de la remise de la convocation contre récépissé ou émargement.

De ce fait, il est constant que la remise de la convocation doit être faite entre les mains des copropriétaires eux-mêmes.

Toutefois, il est jugé que si la remise de la convocation contre récépissé ou émargement est licite, encore faut-il qu’il y ait eu effectivement remise de la convocation au copropriétaire et que la preuve de cette remise soit établie par le récépissé délivré par l’intéressé sous sa signature ou par l’émargement effectué par lui de la feuille de remise ad hoc qui a dû lui être représentée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL produit aux débats deux témoignages dont l’un de Monsieur [R], membre du conseil syndical.

Ce dernier a rapporté que : « Je me suis présenté une seconde fois le lendemain, le vendredi 22 décembre vers 10 heures 45. J’ai sonné et cette fois mme [Z] [J] m’a ouvert. Elle s’est montrée surprise en m’indiquant qu’elle attendait la livraison d’un colis et pensait que c’était un livreur. Je lui explique l’objet de la visite et lui ai tendu les convocations lui revenant ainsi que celle destinée à mme [T]. Mme [J] a refusé d’en prendre possession, m’expliquant qu’elle devait réfléchir avant de se décider. Elle m’a invité à repasser le lundi suivant.

Je suis reparti sans avoir pu remettre leurs convocations. »

A la lecture de ce témoignage, les convocations n’ont donc pas pu être remises en mains propres le 22 décembre 2023, comme le prétend le syndicat des copropriétaires.

En effet, la validité de la remise en mains propres dépendra de la preuve du récépissé de réception de ladite convocation ou de la preuve de l’émargement par le copropriétaire destinataire.

Or, il apparaît que la feuille d’émargement produite aux débats ne fait pas apparaître la signature de Madame [J] et/ou de Madame [T].

Sur cette feuille figure uniquement les éléments renseignés par Monsieur [R] à savoir :

« 1/ 21/12 = refus d’ouvrir

2/ 22/12 = ouverture mais refus de prendre la convocation

3/ 23/12 = envoi en R.A.R. »

Il est ici rappelé que si les remises en mains propres ou par la voie électronique permettent aux copropriétés de réaliser des économies de fonctionnement, cela ne dispense pas le syndic de la vigilance dont il doit faire preuve quant au respect des conditions liées aux convocations aux diverses assemblées générales, notamment, en cas de refus opposé de l’un des copropriétaires.

Dès lors, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires BEAU REVEIL, le refus du copropriétaire de prendre possession de la convocation ne peut équivaloir à une remise régulière de convocation.

Le Tribunal constate donc l’absence de remise en mains propres de la convocation litigieuse.

Sur le caractère d’urgence de l’assemblée générale du 23 janvier 2024 et le respect réglementaire du délai de 21 jours :

Aux termes de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Conformément aux articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967, le point de départ de ce délai de notification de la convocation sous 21 jours ne court que du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou de l’avis électronique.

Le syndicat des copropriétaires défendeur soutient que l’urgence ayant justifiée l’assemblée générale du 23 janvier 2024 dispensait la copropriété d’avoir à respecter le délai de 21 jours susvisé.

Pour rappel, il appartient à la copropriété de rapporter la preuve de l’urgence, précision étant faite que celle-ci est appréciée, souverainement par les juges du fond, en tenant compte de la situation propre à chaque cas d’espèce.

Selon le syndicat des copropriétaires, l’urgence résultait de la nécessité de finaliser rapidement les travaux de la piscine, travaux ayant pris du retard dans leur exécution.

En effet, il explique que le nouveau conseil syndical s’est trouvé dans l’obligation de reprendre, en urgence, la question de l’aménagement paysager et de convoquer cette assemblée générale du 23 janvier 2024, sans être en état d’attendre la prochaine assemblée générale ordinaire du mois de juin suivant.

Ainsi, il est fait observer, qu’à la lecture des pièces versées aux débats, l’assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2024 n’avait pour principal objet que le vote de résolutions relatives à l’aménagement paysager de la piscine de la copropriété.

Or, le Tribunal ne saurait retenir de cet objet, lié à l’aménagement paysager, un quelconque critère d’urgence, en sorte qu’il appartenait à la copropriété de respecter le délai de convocation de 21 jours.

Cependant, dans le cas de l’espèce, les demanderesses n’ont pas été régulièrement convoquées.

En effet, il ressort de l’avis de passage du 10 janvier 2024 et de la fiche de suivi de l’envoi postal que la distribution du courrier contre signature de Madame [J] et Madame [T] est datée du 11 janvier 2024, soit moins de 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale litigieuse.

Au vu de ces éléments, il convient donc de prononcer l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2024, précision étant faite que cette annulation porte sur l’intégralité des résolutions adoptées au cours de cette assemblée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mesdames [J] et [T] :

Les demanderesses sollicitent une indemnisation de 1 euro symbolique sur le fondement des dispositions des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile.

A l’appui de cette demande, elles indiquent que le syndicat des copropriétaires doit être sanctionné du fait de ses prétentions dolosives dictées par l’intention de nuire, n’hésitant pas à produire des pièces tronquées ou incomplètes.

Sur ce :

Au visa de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action ou d’une défense en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si une partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.

Il résulte d’une jurisprudence établie que l’intention de nuire peut se manifester au travers d’affirmations mensongères, d’accusations malveillantes, d’insinuations tendancieuses et non fondées ou de procédés vexatoires.

Toutefois, en l’espèce, Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] n’apportent la preuve ni d’une faute caractérisée, ni d’accusations malveillantes pouvant justifier l’application de ce texte.

Il convient en conséquence de débouter Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] de leur demande d’indemnisation.

****

Au vu de ce qui précède, il y a lieu également de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL de sa demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure :

Il est de principe que les « frais de justice » engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Il est constant que le texte entend par « frais de procédure », les dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile, mais également les frais d’avocat engagés par le syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et d’une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire à l’encontre du copropriétaire.

Cette dispense pour le copropriétaire qui a gagné son procès face au syndicat des copropriétaires est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ». La jurisprudence est en effet constante, elle juge qu’une procédure s’avérant nécessaire pour établir quels étaient les droits et obligations de chaque partie, il n’est pas justifié de dispenser un copropriétaire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au regard du critère d’équité posé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, les demandes de Mesdames [J] et [T] ayant été accueillies par la présente juridiction, il y a lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raison tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL à verser à Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a également lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité fondée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale du 23 janvier 2024 de la copropriété BEAU REVEIL ;

DEBOUTE Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

DISPENSE Madame [Z] [J] et Madame [W] [T], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAME le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL à verser à Madame [Z] [J] et Madame [W] [T] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU REVEIL aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE