TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 19]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 JUIN 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/03214 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XOIA

N° de MINUTE : 25/00502

Monsieur [R] [X]

né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 21] (77)

[Adresse 3]

[Localité 17]

représenté par M^e Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 10] (93) réprésenté par son syndic la société 2ASC IMMOBILIER

[Adresse 13]

[Localité 18]

représentée par Maître [M], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

INTERVENANT VOLONTAIRE

C/

Compagnie d’assurance LA MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE ( MAIF)

[Adresse 1]

[Adresse 20]

[Localité 14]

représentée par M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 11]

[Localité 16]

représenté par M^e Nicolas GUERRIER, de la SCP Nicolas GUERRIER & Alain de LANGLE avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0208

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 25 mai 2021, M. [X] a acquis de M. [V] un appartement situé au quatrième étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] et subissant des infiltrations en provenance de l’appartement du dessus appartenant à M. [O], assuré auprès de la Maif, le sinistre ayant donné lieu à une expertise ordonnée en référé le 18 janvier 2021.

C’est dans ces conditions que M. [X] a, par actes d’huissier des 21 et 29 mars 2023, fait assigner M. [O] et la Maif devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (représenté par son syndic, la société 2ASC immobilier) est intervenu volontaire à l’instance par conclusions reçues au greffe le 22 avril 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 5 mai 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 30 juin 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2024, M. [X] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir le concluant en ses demandes et l’y déclarer bienfondé ;

— débouter M. [O] et la Maif de l’intégralité de leurs demandes ;

— juger que M. [X] a subi dans le cadre de l’acquisition du bien sis au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 6]) un préjudice matériel et un préjudice de jouissance du fait des infiltrations en provenance du logement de M. [O] ;

— juger que M. [X] a subi un préjudice moral ;

— juger que M. [X] a été régulièrement subrogé dans tous les droits, actions et obligations de M. [V] aux termes de l’acte de vente en date du 25 mai 2021 ;

A titre principal :

— condamner solidairement M. [O] et son assureur, la Maif à payer à M. [X] les sommes suivantes :

*6 102 euros retenue par l’expert au titre du préjudice matériel subi ;

*43 808 euros au titre de la subrogation dans les droits et actions de M. [V], en réparation du préjudice de jouissance pour la période allant du 21 août 2017 au 25 mai 2021 ;

*11 136 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période allant du 25 mai 2021 au 30 avril 2022 ;

*9 920 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période allant 1er mai 2022 au 1er mars 2023 ;

*10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement M. [O] et son assureur, la Maif, à payer à M. [X], la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période allant du 21 août 2017 au 25 mai 2021 ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [O] et son assureur, la Maif à verser à M. [X] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement M. [O] et son assureur, la Maif à verser à M. [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— le déclarer recevable en son intervention volontaire ;

— condamner solidairement M. [O] et la Maif à lui payer la somme de 29 909 euros représentant le coût des travaux de réfection du plancher de l’appartement ;

— les condamner solidairement en tous dépens ainsi qu’à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, M. [O] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la Maif de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

A titre subsidiaire,

— réduire à juste proportion les demandes de M. [X] ;

— condamner la Maif à garantir M. [O] des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout hypothèse,

— condamner M. [X] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à verser à M. [O] une indemnité d’un montant de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la Maif demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger que M. [O] a commis une faute dolosive entraînant la déchéance de garantie de la Maif ;

En conséquence,

— juger que la garantie de la Maif n’est pas mobilisable ;

— juger que la Maif ne couvre pas M. [O] des conséquences dommageables du sinistre subi par M. [X] (venant aux droits de M. [V]) et par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;

— débouter M. [O] de sa demande tendant à être garanti par la Maif des éventuelles condamnations qui seraient formulées à son encontre ;

— débouter M. [X] de ses demandes formulées à l’encontre de la Maif ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de ses demandes formulées à l’encontre de la Maif ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [O], M. [X] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la Maif la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes principales en paiement de M. [X]

L’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 depuis le 1er octobre 2016, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon un principe jurisprudentiel autonome désormais codifié à l’article 1253 du code civil, applicable à compter du 17 avril 2024, est responsable de plein droit, en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire occupant ou non, occupant non propriétaire avec ou sans titre, ou encore voisin occasionnel, tel l’entrepreneur qui réalise des travaux, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la responsabilité de M. [O]

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, non utilement contesté d’un point de vue technique, que l’appartement de M. [X] a subi de nombreux dégâts des eaux en provenance de l’appartement de M. [O], ce qui excède à l’évidence ce qu’il est normal de supporter entre voisins.

M. [O] expose ainsi de plein droit sa responsabilité à l’égard de M. [X].

Sur la garantie de la Maif

Conformément à l’article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l’assureur peut, selon l’article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à son assuré.

L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur :

— sauf exclusion conventionnelle – à la condition qu’elle soit formelle (claire et ne laissant aucune place à l’interprétation), limitée (ne vidant pas la garantie accordée de toute substance) et rédigée en caractères très apparents au sens de l’article L112-4 du même code -,

— sauf exclusion légale en cas de faute intentionnelle – lorsque l’assuré a voulu le dommage tel qu’il s’est réalisé – ou dolosive de l’assuré – lorsque l’assuré adopte délibérément un comportement dont il ne peut ignorer qu’il rend inéluctable la réalisation du risque assuré.

En l’espèce, la Maif soutient que M. [O] a commis une faute dolosive en ce qu’il a été alerté dès 2013 de l’existence d’un dégât des eaux et ses conséquences mais n’a jamais cependant jamais entrepris les travaux.

Un courrier adressé le 28 novembre 2013 à M. [O] indiquait ainsi : « Vous n’êtes pas sans savoir que depuis plusieurs années maintenant, des fuites d’origine privative provenant de votre logement provoquent des dégradations dans celui situé sous le vôtre. Outre les désagréments causés à votre voisin, les infiltrations récurrentes fragilisent la structure de l’immeuble qui a terme risque de céder. Pour ces raisons, nous vous mettons en demeure de faire effectuer les travaux nécessaires sous 8 jours à réception de la présente. »

Pour autant, en l’absence de plus amples éléments de preuve de l’antériorité de la connaissance des désordres d’infiltrations par M. [O], un simple courrier recommandé non accompagné d’une quelconque preuve de retrait (M. [O] a-t-il seulement pris connaissance de ce courrier ?) ne peut suffire à démontrer l’existence d’une faute dolosive au sens du droit des assurances, laquelle se définit par la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables d’un acte délibéré que cette faute exige.

La MAIF, qui ne conteste pas être l’assureur de responsabilité civile de M. [O] et n’oppose aucune limite ou exclusion de garantie, sera tenue à l’égard du demandeur.

Sur la demande au titre du préjudice matériel

En l’absence de preuve d’une indemnisation préalable par le vendeur de ce poste de préjudice, qui ne peut se déduire d’une simple diminution du prix, laquelle peut parfaitement résulter de la libre négociation entre les parties et qui n’est au demeurant pas établie, M. [X] a droit au paiement des travaux de reprise des embellissements de son appartement dont le coût a été validé par l’expert judiciaire, soit 6 102 euros.

M. [O] et son assureur seront condamnés in solidum à payer cette somme à M. [X].

Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance

En l’espèce, selon l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente intervenu entre M. [X] et M. [V] :

« Le VENDEUR déclare subroger l’ACQUEREUR dans tous ses droits et actions relatifs au BIEN.?(…) Il a remis préalablement à ce jour à l’ACQUEREUR, qui accepte, les différents documents concernant ce dossier, le subrogeant dans tous ses droits à cet effet. (.. .)?+ subroger Monsieur [R] [X], à compter de la signature du protocole, dons tous ses droits, actions et indemnités de toute nature, liés au Dommage objet de la procédure susvisée, et notamment à l’égard de : [Z] [O] demeurant [Adresse 15] Le Syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic, la société 2ASC IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 4] Les assureurs respectifs de ces derniers L’assureur de Monsieur [T] [V] dans les limites des garanties souscrites par ce dernier auprès de son assureur au titre du Dommage, objet de la procédure susvisée. L’ACQUEREUR s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le VENDEUR le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS. En outre, l’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures courantes concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS. »

En réponse aux moyens de M. [O], le tribunal observe :

— que la mission de l’expert comprenait bien l’évaluation des préjudices de « toutes natures » et qu’au demeurant le tribunal demeure maître de leur évaluation en fonction des éléments de preuve rapportés par les parties, sans être aucunement tenu par les conclusions de l’expert ;

— que rien ne conditionne la demande en réparation d’un préjudice de jouissance à la formulation d’une quelconque demande devant le juge des référés ou par le subrogeant ;

— que rien ne limite la clause de subrogation aux actions réelles ;

— que si le préjudice doit en effet être personnel, direct et certain, rien n’empêche la subrogation conventionnelle de l’acquéreur dans les droits du vendeur afin d’obtenir réparation.

Sur la période antérieure à la vente

M. [X] soutient que M. [V] n’occupait pas le bien. Or, le trouble subi dans la jouissance d’un bien suppose son occupation effective, sans quoi seul le préjudice économique lié au coût d’un bien de substitution peut être réparé, ce qui n’est pas argué en l’espèce.

La demande présentée de ce chef sera ainsi rejetée.

Sur la période allant du 25 mai 2021 au 1er mars 2023

En l’espèce, M. [X] se contente d’estimations faites sur internet pour évaluer le coût de son bien sur le marché locatif, demande la réparation d’un préjudice de jouissance correspondant en réalité à la location d’un bien équivalent de substitution.

Or, comme relevé par l’expert judiciaire, le bien demeurait habitable et M. [X] ne produit en réalité que peu d’éléments permettant d’objectiver la proportion de perte de jouissance.

Compte-tenu du fait que des traces d’humidité étaient visibles dans plusieurs pièces, il convient de retenir une indemnisation de 200 euros par mois entre le jour de la vente et la date d’exécution des travaux de reprise dans l’appartement du demandeur (qui ont nécessité d’attendre la reprise de l’appartement à l’origine du sinistre), soit le 1er mars 2023.

Le préjudice de jouissance sera réparé par l’octroi de la somme de (21,7x200=) 4 340 euros.

M. [O] et son assureur seront condamnés in solidum à payer cette somme à M. [X].

Sur la demande au titre du préjudice moral

Le préjudice moral, incontestable en son principe du fait des tracas liés à la procédure et à la situation litigieuse, sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 3 000 euros.

M. [O] et son assureur seront condamnés in solidum à payer cette somme à M. [X].

Sur la demande au titre du préjudice moral

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, dès lors que les demandes de M. [X] excédaient largement celles effectivement satisfaites, il ne peut être considéré que les défendeurs ont abusivement résisté au paiement. Partant, la demande sera rejetée.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Pour les mêmes motifs que ceux-ci-avant exposés, la responsabilité de M. [O] et la garantie de la Maif sont exposées à l’égard du syndicat des copropriétaires, qui a ainsi droit à la réparation du coût de reprise des parties communes (solives et planchers abîmés par les dégâts des eaux) tel que validé par l’expert, soit 29 909 euros.

Sur l’appel en garantie de M. [O] contre la Maif

En l’espèce, pour les motifs exposés supra, il convient de faire droit à la demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la Maif, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la Maif, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros, et au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et la Maif à payer à M. [X] la somme de 6 102 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE M. [X] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance antérieur à la vente ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et la Maif à payer à M. [X] la somme de 4 340 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et la Maif à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE M. [X] de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et la Maif à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 29 909 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Maif à garantir M. [O] des condamnations prononcées contre lui ;

MET les dépens à la charge de la Maif ;

CONDAMNE la Maif à payer à M. [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Maif à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Maif de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT