TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/08301 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWFL

N° de MINUTE : 25/00898

Madame [B] [N]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent BENARROUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1022

Monsieur [O] [P]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Laurent BENARROUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1022

DEMANDEURS

C/

Madame [M] [Y] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

Monsieur [R] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique contenant promesse de vente, reçu par Maître [L] [G] [Z], notaire à [Localité 10] (Yvelines), le 6 septembre 2023, M. [O] [P] et Mme [B] [N] ont conféré à M. [R] [S] et Mme [M] [X] la faculté d’acquérir un bien immobilier sis à [Localité 9] [Adresse 3] et [Adresse 4] et des meubles listés dans l’acte. Ces derniers ont accepté la promesse de vente, en tant que promesse, mais se sont réservés la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La promesse n’a pas été réalisée.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 20 août 2024, M. [O] [P] et Mme [B] [N] ont fait assigner M. [R] [S] et Mme [M] [X] devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de les condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2025, M. [O] [P] et Mme [B] [N] demandent au tribunal de :

A TITRE LIMINAIRE :

— REVOQUER l’ordonnance de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 5 mai 2025 ;

— ECARTER des débats les nouvelles pièces et conclusions versées par Monsieur [S] et Madame [X] postérieurement à l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025 ;

A TITRE PRINCIPAL :

— SE DECLARER compétent pour connaître du litige opposant Monsieur [P] et Madame [N] à Monsieur [R] [S] et Madame [M] [Y] [X] ;

— DECLARER Monsieur [P] et Madame [N] recevables et bien fondés en ses demandes ;

— DECLARER la promesse de vente conclue le 6 septembre 2023 caduque causée par la défaillance de Monsieur [R] [S] et Madame [M] [Y] [X] ;

— CONSTATER la défaillance de Monsieur [R] [S] et Madame [M] [Y] [X] dans la réalisation de la condition suspensive d’octroi de prêt bancaire ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [R] [S] et Madame [M] [Y] [X] au paiement de la somme de 38.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation, majoré du taux intérêt légal à compter de la première mise en demeure de payer datant du 21 février 2024 ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [R] [S] et Madame [M] [Y] [X] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi par Monsieur [P] et Madame [N] ;

— DEBOUTER Monsieur [R] [S] et Madame [M] [Y] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires ;

— CONSTATER l’exécution provisoire du jugement intervenir ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [R] [S] et Madame [M] [Y] [X] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2025, M. [R] [S] et Mme [M] [X] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— JUGER que le formalisme pour l’octroi de l’indemnité d’immobilisation n’a pas été respecté par Monsieur [P] et Madame [N],

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [P] et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [S] et Madame [X]

A titre subsidiaire

— JUGER que la promesse unilatérale de vente a été tacitement reconduite jusqu’à l’obtention de l’accord ou de refus de prêt du crédit agricole

— JUGER que Monsieur [S] et Madame [X] justifient de deux refus de prêt

— JUGER que la condition suspensive n’a pas défaillie du fait de Monsieur [S] et Madame [X]

— JUGER que Monsieur [S] et Madame [X] n’ont commis aucune faute

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [P] et Madame [N] de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire :

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [P] et Madame [N] de leur demande de dommages et intérêts non justifiés

En tout état de cause :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [P] et Madame [N] au paiement d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens dont distraction au profit de Maître Marie ALLIX sur le fondement de l’article 699 du CPC

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 juin 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2025 révoquant l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025 et sur la demande visant à écarter des débats les nouvelles pièces et conclusions versées par les défendeurs postérieurement à l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025

Se fondant sur l’article 803 du code de procédure civile, M. [O] [P] et Mme [B] [N] estiment qu’il n’y avait pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture aux motifs que la cause avancée par les défendeurs ne s’est pas révélée postérieurement à la clôture et ne constitue pas une cause suffisamment grave.

Sur ce,

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…) L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

La décision par laquelle le juge de la mise en état révoque l’ordonnance de clôture ne tranche aucune contestation et relève de son pouvoir propre. Elle ne peut dès lors être remise en cause devant la formation de jugement.

En l’espèce, le tribunal ne peut remettre en cause l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2025 révoquant l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025.

Ainsi, M. [O] [P] et Mme [B] [N] seront déboutés de leurs demandes visant à révoquer l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2025 révoquant l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025 et à écarter des débats les nouvelles pièces et conclusions versées par M. [R] [S] et Mme [M] [X] postérieurement à l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025.

2. Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle

Se fondant sur les articles 1103 et 1304-3 du code civil, M. [O] [P] et Mme [B] [N] soutiennent que M. [R] [S] et Mme [M] [X] n’ont pas justifié de leurs demandes de prêt en temps utile et selon les caractéristiques insérées à la promesse de vente, que dès lors la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée et que la promesse de vente est caduque depuis le 10 novembre 2023, faute pour les bénéficiaires d’avoir levé l’option. Ils considèrent que le refus de prêt en date du 29 septembre 2023 est un faux, de surcroît, communiquée tardivement. Ils réfutent toute prorogation tacite de la promesse de vente.

En défense, M. [R] [S] et Mme [M] [X] affirment être de bonne foi et avoir déposé plusieurs demandes de prêt. Toutefois, ils indiquent avoir retiré des débats le refus de prêt du 29 septembre 2023, tout en réfutant être à l’origine de la rédaction de ce document. Ils soutiennent que M. [O] [P] et Mme [B] [N] ont accepté tacitement la prorogation de la promesse dans l’attente de la réception de l’accord ou bien du refus de la banque Crédit Agricole. Ils en concluent que la condition suspensive de prêt n’a pas défaillie de leur faute et qu’en conséquence l’indemnité d’immobilisation n’est pas due. Par ailleurs, M. [R] [S] et Mme [M] [X] reconnaissent qu’ils étaient à l’étranger le 26 février 2024 lors de l’envoi de la mise en demeure de M. [O] [P] et Mme [B] [N] et que dès lors ils n’ont pas pu retirer ladite lettre. Ainsi, ils ont déclaré dans leurs écritures renoncer à l’argument tiré du défaut de mise en demeure.

Sur ce,

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque, exerçant son option, le bénéficiaire choisit de ne pas acquérir le bien promis et, donc, de ne pas conclure le contrat de vente, il doit payer au promettant l’indemnité d’immobilisation qui avait été stipulée dans le contrat de promesse de vente unilatérale.

Toutefois, dans certaines hypothèses, l’indemnité d’immobilisation versée au promettant dès la conclusion du contrat de promesse doit être restituée au bénéficiaire alors même que ce dernier choisit de ne pas conclure le contrat de vente.

Il en est notamment ainsi, en vertu de l’ article L. 313-41 du Code de la consommation, lorsque la promesse était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et que cette condition défaille.

Selon l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt. Dans le cas contraire, la condition suspensive est réputée accomplie du fait que l’acheteur, débiteur de l’obligation, a empêché la réalisation de cette condition.

Dans une promesse unilatérale de vente, le délai de réalisation correspond à un terme extinctif. Si à cette date, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si des conditions suspensives restent pendantes.

Il est admis que le terme extinctif peut être prorogé. Toutefois, pour être efficace, cette prorogation doit intervenir avant la survenance du terme extinctif, et non postérieurement à celui-ci et doit résulter d’un accord conjoint des parties en application de l’article 1212 nouveau du Code civil.

La preuve de cet accord conjoint entre les parties peut être rapportée par la production d’un écrit signé des deux parties, même sous forme d’acte sous seing privé.

En l’absence d’écrit, il est admis par la jurisprudence une prorogation tacite.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique du 10 septembre 2023, la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 8 décembre 2023 à 16h.

Il a été stipulé que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai suivi de la signature de l’acte authentique de vente dans le même délai.

Il ressort du paragraphe « Carence » de l’acte de promesse de vente ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE d’acquérir. »

Par ailleurs, il ressort de l’acte de promesse de vente que les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 38.000 euros.

M. [R] [S] et Mme [M] [X] se sont engagés à verser la somme de 19.000 euros,

correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, au plus tard le 18 septembre 2023, sur le compte du notaire instrumentaire, constitué séquestre aux termes dudit acte. Il est stipulé :

— que le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement de l’indemnité d’occupation,

— que le séquestre aura notamment pour mission de remettre cette somme au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible au cas où le bénéficiaire n’aurait pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions stipulées à l’acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Quant à l’autre moitié de l’indemnité d’immobilisation, M. [R] [S] et Mme [M] [X] se sont engagés à la verser directement à M. [O] [P] et Mme [B] [N], dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où M. [R] [S] et Mme [M] [X] ne signeraient pas l’acte de vente ou ne lèveraient pas l’option de leur seul fait, alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

Par ailleurs, la promesse de vente a été soumise à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes, toutes stipulées dans l’intérêt du bénéficiaire, à savoir :

— des conditions suspensives de droit commun relatives à l’absence de servitudes, de charges, de vices non indiqués dans l’acte de promesse de vente, à la justification d’une origine de propriété trentenaire et translative et à l’absence de saisies ou d’inscriptions dont le montant serait supérieur au prix disponible.

— une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 380.000 euros, d’une durée maximale de 18 ans et à un taux maximal de 4,50%, devant être réalisée au plus tard le 10 novembre 2023.

Il a été précisé dans l’acte que :

« Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainerait la réalisation fictive de la conditions au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Etant ici précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIARE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 10 novembre 2023. »

En outre, après un rappel dans l’acte des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, il est notamment stipulé ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, les fonds resteront acquis au PROMETTANT.

(…)

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

M. [R] [S] et Mme [M] [X] ne démontrent pas avoir levé l’option avant le 8 décembre 2023 à 16h.

En outre, les pièces versées aux débats et notamment les simples échanges d’emails entre les parties et le notaire instrumentaire de l’acte de promesse de vente, ou bien entre les bénéficiaires de la promesse et leur conseiller financier tiers au contrat, ne prouvent pas que les parties se sont accordées tacitement sur une prorogation du terme de la promesse de vente et, ce, avant le 8 décembre 2023 à 16h. Le fait que les demandeurs aient été tenus informés des diligences des défendeurs quant à la demande d’un prêt bancaire auprès de la Caisse d’Epargne, postérieurement au 8 décembre 2023, ou bien le fait que le notaire en charge de la vente était en possession des pièces d’usage, ne démontrent pas que les demandeurs avaient tacitement et de façon non équivoque proroger le terme extinctif de la promesse de vente.

De surcroît, dès le 26 février 2024, M. [O] [P] et Mme [B] [N] ont mis en demeure les défendeurs de leur verser l’indemnité d’immobilisation contractuelle suite à la caducité de la promesse. Le pli a été avisé le 28 février 2024. Cette mise en demeure a été renouvelée le 11 juillet 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 13 juillet 2024.

Il en ressort que la promesse de vente est caduque depuis le 8 décembre 2023 à 16h, et ce, même si la condition suspensive de prêt restait alors pendante.

M. [R] [S] et Mme [M] [X] font valoir :

— un courriel en date du 25 avril 2023 adressé à Mme [K], conseillère à l’agence La Défense de la Caisse d’Epargne Ile-de-France, aux termes duquel ils mentionnent un financement de 430.000 euros sur 25 ans. Ainsi, cette demande de financement, antérieure à la signature de la promesse de vente, porte sur un montant et sur une durée supérieures aux stipulations contractuelles. Cette demande est donc non conforme aux stipulations contractuelles.

— un courrier du 8 septembre 2023 de la banque BNP PARIBAS (transmis le 11 avril 2025) notifiant un refus de prêt d’un montant de 300.000 euros sur une durée de 300 mois à un taux de 3.85%. Ce refus de financement porte sur une durée supérieure aux stipulations contractuelles. Il peut en être déduit que la demande était donc non conforme aux stipulations contractuelles. En tout état de cause, ce refus a été communiqué aux défendeurs le 11 avril 2025. Ainsi, ils ne peuvent l’avoir communiqué aux demandeurs dans les délais contractuellement prévus.

— différents échanges entre eux et M. [A], conseiller au Crédit Agricole d’Ile de France [Localité 1], de février à juin 2024, au sujet d’une demande de financement finalement refusée. Le refus produit ne permet pas de s’assurer que les défendeurs avaient formulé une demande de financement conforme aux stipulations contractuelles et, ce, avant même que la promesse de vente ne devienne caduque.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [R] [S] et Mme [M] [X]

ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, conformément aux stipulations contractuelles, avant le 10 novembre 2023 et en tout état de cause avant le 8 décembre 2023 à 16h, date et heure auxquelles la promesse de vente est devenue caduque ; empêchant ainsi l’accomplissement de la condition suspensive de prêt.

La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est donc réputée accomplie.

Ainsi, la volonté de M. [R] [S] et Mme [M] [X] de ne pas acquérir le bien immobilier n’est pas justifiée par la non-obtention de leur financement.

Ils sont en conséquence tenus de verser à M. [O] [P] et Mme [B] [N] le montant de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée à 38.000 euros.

Il sera rappelé que la stipulation d’une indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, car elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation, de sorte que le montant d’une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

Dans l’acte de promesse de vente du 6 septembre 2023, il a été stipulé qu’en cas de pluralité de bénéficiaires, ils contractent les obligations respectivement mises à leur charge solidairement entre eux.

En conséquence, M. [R] [S] et Mme [M] [X] seront condamnés solidairement à payer à M. [O] [P] et Mme [B] [N] la somme de 38.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 (date de la première mise en demeure) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

3. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Se fondant sur les articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, M. [O] [P] et Mme [B] [N] font valoir que M. [R] [S] et Mme [M] [X] ont agi avec mauvaise foi. Les demandeurs expliquent que les défendeurs leur ont fait croire qu’ils avaient obtenu un prêt, qu’ils n’ont pas respecté les stipulations contractuelles relatives à la condition suspensive de prêt, qu’ils se servent d’un faux pour justifier de leur refus de financement et enfin qu’ils ont refusé de leur verser l’indemnité d’immobilisation. Ils soutiennent que ce comportement des bénéficiaires de la promesse leur a causé un préjudice moral et financier. Ils affirment avoir été contraint de porter plainte auprès du procureur de la République pour faux et usage de faux. Ils soulignent qu’en instance de divorce et parents de deux enfants à charge ils comptaient sur la vente de cette maison pour liquider leur régime matrimonial et avancer dans leur projet individuel respectif.

En défense, M. [R] [S] et Mme [M] [X] estiment que l’indemnité d’immobilisation est prévue pour indemniser les promettants en cas de faute des bénéficiaires dans l’octroi de leur prêt et qu’octroyer des dommages et intérêts en sus reviendrait à indemniser deux fois le même préjudice. En outre, ils considèrent que leur mauvaise foi n’est pas démontrée et que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral ou financier qu’ils auraient pu éviter en refusant de proroger la promesse.

Sur ce,

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En application de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les

dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de

s’exécuter dans un délai raisonnable.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, comme il a été rappelé ci-dessus, l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires de la promesse et ne correspond pas à des dommages et intérêts alloués en cas d’inexécution contractuelle.

Il est établi que les défendeurs n’ont pas accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles et qu’ils n’ont pas justifié du refus de leur financement dans le délai qui leur était imparti ; ce qui caractérise un manquement contractuel.

Toutefois, M. [O] [P] et Mme [B] [N] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice financier.

En revanche, la nécessité pour M. [O] [P] et Mme [B] [N] de s’engager dans une procédure judiciaire et tous les tracas s’y attachant, pour faire reconnaître leurs droits sur l’indemnité d’immobilisation, et alors même que par suite de leur séparation la vente de leur bien constituait un préalable nécessaire au règlement de leurs intérêts pécuniaires, entraîne pour eux un préjudice moral réel, certain et qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 2.000 €.

4. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [S] et Mme [M] [X], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner M. [R] [S] et Mme [M] [X] à payer à M. [O] [P] et Mme [B] [N] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de M. [R] [S] et Mme [M] [X], qui succombent, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [O] [P] et Mme [B] [N] de leurs demandes visant à révoquer l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2025 révoquant l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025 et à écarter des débats les nouvelles pièces et conclusions versées par M. [R] [S] et Mme [M] [X] postérieurement à l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025 ;

Condamne solidairement M. [R] [S] et Mme [M] [X] à payer à M. [O] [P] et Mme [B] [N] la somme de 38.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 (date de la première mise en demeure) ;

Condamne solidairement M. [R] [S] et Mme [M] [X] à payer à M. [O] [P] et Mme [B] [N] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [R] [S] et Mme [M] [X] à payer à M. [O] [P] et Mme [B] [N] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [R] [S] et Mme [M] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [S] et Mme [M] [X] aux entiers dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,