COUR D’APPEL DE [Localité 16]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 13]

AFFAIRE N° RG 20/06993 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UN75

N° de MINUTE : 25/00370

Chambre 5/Section 3

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRETAIRES COOPERATIF DU [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [Z]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Me [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. MIGWETC

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Véronique BOLLANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

Monsieur [T] [L]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Véronique BOLLANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0255,

INTERVENANT [Localité 14]

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Madame Charlotte THINAT

Assesseurs : Madame Aliénor CORON

Madame Géraldine HIRIART

Assistées aux débats de : Madame Zahra AIT

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THINAT, présidente de la formation de jugement, et de Mesdames Aliénor CORON et Géraldine HIRIART, juges, assistées de M^me Zahra AIT, greffier.

Madame Aliénor CORON a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries et elle a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 septembre 2003, la SARL MIGWETC, représentée par son gérant Monsieur [T] [L], a acquis la parcelle BG [Cadastre 2] située [Adresse 7] à [Localité 15] (93) sur laquelle se trouvait notamment une ancienne usine composée de deux bâtiments (A et B).

Après division de la parcelle précitée, la société MIGWETC a, le 14 mars 2005, fait établir le règlement de copropriété contenant état descriptif de division des parcelles BG [Cadastre 4] et BG [Cadastre 5].

Aux termes de cet état descriptif de division, était constitué un lot transitoire, le lot 201, composé d’un terrain nu, représentant 187/1000 de tantième généraux de copropriété, et attribué à la SARL MIGWETC.

L’acte de division a été reçu par Maître [P] [W], Notaire associé de la SCP « [P] [W] ». Maître [W] et la SCP dont il était membre étaient assurés par la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (la société MMA IARD).

La SCP notariale a été dissoute à effet du 23 octobre 2013, et radiée du registre du commerce et des sociétés le 7 janvier 2021.

La SARL MIGWETC a réalisé une opération de réhabilitation des bâtiments A et B qu’elle a vendus par lots de copropriété en état futur d’achèvement. Ces ventes n’ont pas concerné le lot transitoire n°201. À l’issue des différentes ventes, la société MIGWETC est demeurée propriétaire des lots n° 502, 506 et 508 de l’état descriptif de division.

Le 29 juin 2009, la société MIGWETC a obtenu un permis de construire ayant pour objet la réalisation d’un projet d’aménagement devant comprendre un bâtiment neuf de quatre étages plus édicule technique sur rue, composé de six logements pour une surface Hors Œuvre Nette de 498 m², ce bâtiment devant constituer le bâtiment C de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2010 ont été approuvées à l’unanimité plusieurs résolutions portant approbation des permis de construire obtenus par la société MIGWETC, et approbation de modifications à l’état descriptif de division. À l’occasion de cette assemblée, Monsieur [T] [L] a été désigné en qualité de syndic, en remplacement de la société MIGWETC.

Le 28 octobre 2010 a été reçu par Maître [O], Notaire, le modificatif à l’état descriptif de division intégrant le nouveau bâtiment C, composé de plusieurs lots et affecté au total de 548/1583 des tantièmes de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin notamment que lui soit déclarée inopposable l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2010, et de les voir condamner à lui payer des dommages et intérêts au regard des travaux effectués en violation du règlement de copropriété.

Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal a déclaré irrecevable la demande d’inopposabilité, et recevables les autres demandes.

Par acte du 28 novembre 2022, la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] ont assigné la société MMA IARD en intervention forcée, en sa qualité d’assureur de Maître [P] [W] et de la SCP notariale [P] [W].

L’intervention forcée a fait l’objet d’une jonction avec la procédure principale.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— Condamner in solidum la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 2 202 394 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser la soustraction frauduleuse de la constructibilité partie commune

A titre subsidiaire,

— Désigner tel Expert Judiciaire qu’il plaira à la Juridiction de nommer avec pour mission de déterminer la valeur des droits à construire soustraits frauduleusement par la société MIGWETC, à la valeur qu’ils revêtiraient aujourd’hui si la construction venait d’être lancée ; à cet effet l’Expert pourra se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués si nécessaire, de les entendre ainsi que tous sachants ; il pourra se faire communiquer l’assignation et tous documents utiles, contractuels et autres ; il fournira tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal de statuer sur les responsabilités encourues ; il pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; il accomplira sa mission conformément aux dispositions des Articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile étant observé qu’il sera donné acte au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] qu’il s’engage d’ores et déjà à avancer les provisions à verser à l’Expert à désigner.

— Dans l’hypothèse subsidiaire d’une expertise, condamner à titre provisionnel et in solidum la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 100 000 euros, à valoir sur ce qui devra revenir après expertise judiciaire au syndicat des copropriétaires pour la soustraction frauduleuse des droits à construire

— Condamner par ailleurs in solidum la société MIGWETC (en qualité de promoteur) et Monsieur [T] [L] (en qualité d’ancien syndic au moment de la livraison de la cave) à titre principal à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts en compensation de la soustraction sans autorisation de la cave collective partie commune

— Subsidiairement, désigner tel Expert Judiciaire qu’il plaira à la Juridiction de nommer avec pour mission de déterminer la valeur de la cave collective soustraite frauduleusement par MIGWETC, à la valeur qu’elle revêt aujourd’hui ; à cet effet l’Expert pourra se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués si nécessaire, de les entendre ainsi que tous sachants ; il pourra se faire communiquer l’assignation et tous documents utiles, contractuels et autres ; il fournira tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal de statuer sur les responsabilités encourues ; il pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; il accomplira sa mission conformément aux dispositions des Articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile étant observé qu’il sera donné acte au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] qu’il s’engage d’ores et déjà à avancer les provisions à verser à l’Expert à désigner.

— Dans l’hypothèse subsidiaire d’une expertise, condamner à titre provisionnel in solidum la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros, à valoir sur ce qui devra revenir après expertise judiciaire au Syndicat des copropriétaires pour la soustraction de la cave collective.

— Condamner in solidum la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 30 000 euros en réparation des préjudices moraux causés à tous les membres du syndicat des copropriétaires par les faux et autres tromperies commis par les défendeurs (MIGWETC étant exclue du partage de ces deniers), outre 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires quant à toutes les sommes dues au titre du Jugement à intervenir et donc condamner in solidum MMA IARD (avec MIGWETC et M. [L]) à payer au syndicat toutes les sommes auxquelles MIGWETC et Monsieur [L] seront condamnés.

— Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

— Condamner in solidum la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] en tous les dépens (frais d’expertises exceptés).

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] sollicitent du tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire,

— Condamner la société MMA IARD à les garantir des sommes qu’ils seraient condamnés à payer au profit du syndicat des copropriétaires au titre de la soustraction frauduleuse de la constructibilité partie commune, et en conséquence condamner la société MMA IARD au paiement des sommes suivantes :

-2 202 394 euros de dommages et intérêts ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse de la désignation d’un expert judiciaire, 100 000 euros à titre provisionnel,

— ainsi que les intérêts et accessoires des sommes précitées ;

En tout état de cause,

— Condamner tous succombants à leur payer la somme de 6 000 euros chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner tous succombants aux dépens, dont distraction au profit de FORESTIER – HINFRAY SCP D’AVOCATS

— Écarter l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 mai 2024, la société MMA IARD sollicite du tribunal de :

— Juger Monsieur [T] [L] irrecevable en ses demandes de condamnations formulées à son encontre faute de qualité et d’intérêt à agir

— Débouter la société MIGWETC de l’ensemble de ses demandes à son encontre

— Condamner la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] aux dépens, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 14 janvier 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la demande de dommages et intérêts relative aux droits à construire

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal la condamnation de la SARL MIGWETC et de Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 2 202 394 euros en réparation de la soustraction frauduleuse de la constructibilité partie commune. Sans préciser le fondement juridique de sa demande, le syndicat des copropriétaires se fonde sur la jurisprudence pour faire valoir qu’un lot transitoire ne peut exister si le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne lui affectent pas explicitement de droits à construire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce du lot 201, comme le montrent le règlement de copropriété du 14 mars 2005, le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2010, et le modificatif du 28 octobre 2010. Il ajoute que l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2010 n’a pas été valablement convoquée, qu’elle était entachée de diverses irrégularités, et qu’elle n’a au demeurant cédé aucun droit à construire à la société MIGWETC ni n’a voté la cession de parties communes. Il en conclut que cette assemblée n’a aucunement régularisé la situation du lot 201, inexistant juridiquement.

Il soutient que le procès-verbal de l’assemblée du 21 juin 2010 constitue en réalité un faux, aucune assemblée ne s’étant tenue ce jour-là. Il se fonde à cet égard sur le fait que le procès-verbal évoque la lecture du modificatif établi le 28 octobre 2010, soit postérieurement à l’assemblée. Il ajoute que la convocation produite par les défendeurs n’a jamais été transmise aux copropriétaires, et qu’elle ne portait en tout état de cause pas sur le même ordre du jour que l’assemblée.

Il en déduit que la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] ont commis une faute en leur qualité de copropriétaire (s’agissant de la société MIGWETC) et de syndics successifs de la copropriété.

Répondant aux moyens soulevés par les défendeurs, il fait valoir que les autres copropriétaires étant profanes, ils ne pouvaient savoir que les constructions édifiées au sein de leurs lots pouvaient avoir un impact sur la constructibilité commune au regard du COS. Il ajoute qu’en tout état de cause le syndicat des copropriétaires n’équivaut pas à ses membres.

S’agissant de son préjudice, il soutient que celui-ci doit être évalué comme un équivalent monétaire de l’accaparement illégal des droits à construire, soit le coût de la charge foncière nécessaire à l’édification du bâtiment C, qu’il évalue, selon la méthode dite du « bilan-promoteur », à la somme de 2 209 394 euros, soit 60 % de la valeur du bâtiment C évaluée à 3 682 324 euros selon la valeur actuelle moyenne au prix du marché.

Il sollicite subsidiairement que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Se fondant sur l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, la société MIGWETC et Monsieur [T] [L] font valoir qu’un lot transitoire est par définition constitué d’un droit à construire, et que l’imprécision quant à l’étendue du droit de construire attaché au lot transitoire n’est pas un motif d’invalidation de ce lot. Ils précisent que les modifications apportées par la loi ELAN du 23 novembre 2018 à l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 sont postérieures au modificatif au règlement de copropriété du 28 octobre 2010. Selon eux, à la date de création du lot 201 le 14 mars 2005, la notion de lot transitoire était largement connue et nul ne pouvait ignorer que ce lot conférait à son propriétaire un droit de construire. Ils ajoutent qu’à superficie au sol égale, le lot 201 s’est vu attribuer une quote-part de parties communes beaucoup plus importante que les autres lots, ce qui s’explique uniquement par l’intégration du droit à construire. Ils soutiennent que le projet de construction a été accepté à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2007, aucune contestation ne s’étant élevée quant à l’absence de droit à construire, et que les permis ont été validés par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2010. S’agissant de cette dernière assemblée, ils se prévalent du jugement du 9 juillet 2021 ayant déclaré irrecevable la demande en inopposabilité formée par le syndicat des copropriétaires, ainsi que d’un jugement du 16 mars 2022 ayant annulé une résolution votée le 10 juin 2020, qui déclarait inopposable le procès-verbal du 21 juin 2010 au syndicat des copropriétaires. Ils en déduisent que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2010 sont valables et opposables au syndicat des copropriétaires, qui ne peut aujourd’hui solliciter une contrepartie qui n’avait pas été décidée le 21 juin 2010. Ils ajoutent que plusieurs des délibérations de l’assemblée générale du 21 juin 2010 profitaient aux autres copropriétaires, en permettant une augmentation de la surface de leurs lots.

Ils indiquent que le modificatif du 28 octobre 2010 a reproduit les résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2010, a apporté une précision sur la désignation du lot transitoire, par l’ajout des mots « droit à construire » et augmenté la quote-part des parties communes de l’ex-lot 201 devenu lot 303, conformément au vote unanime des copropriétaires. Selon eux aucune cession de droits à construire n’avait à intervenir dans la mesure où le lot transitoire était déjà affecté de ces droits. Ils observent que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas l’annulation de ce modificatif.

Ils précisent que Monsieur [T] [L] n’a pas été comparant à titre personnel à l’acte notarié du 14 mars 2005, n’a pas assumé la fonction de syndic avant le 21 juin 2010, et n’a commis aucune faute en représentant le syndicat des copropriétaires lors de la signature du modificatif du 28 octobre 2010, qui n’était que la conséquence des résolutions adoptées le 21 juin 2010.

En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a intégré à la loi du 10 juillet 1965 la notion de lot transitoire, défini à l’article 1 comme un « lot formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. »

En l’espèce, l’état descriptif de division inclus au règlement de copropriété du 14 mars 2005 mentionne l’existence d’un « lot transitoire », numéroté 201, auquel sont affectés les 187 millièmes du sol et des parties communes générales. Contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires, l’imprécision affectant la description dudit lot ne saurait entraîner son inexistence juridique.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2010 que les copropriétaires ont, à cette occasion, approuvé à l’unanimité la modification du règlement de copropriété avec une nouvelle répartition des millièmes suivant les surfaces créées par les permis de construire accordés à divers copropriétaires, et notamment la création d’un immeuble d’habitation d’une surface hors œuvre net de 498 m² sur le lot transitoire 201.

Il est constant que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucune contestation, et s’impose donc au syndicat des copropriétaires. Les moyens relatifs à diverses irrégularités affectant le procès-verbal d’assemblée générale sont dès lors inopérants.

Le modificatif à l’état descriptif de division, établi par acte notarié du 28 octobre 2010, prévoit notamment, en application des résolutions votées, l’annulation du lot 201 pour créer les lots 301 et 302, le lot 302 étant ensuite annulé pour être remplacé par une partie commune, et le lot 301 annulé pour être remplacé par le lot transitoire 303, constitué d’un droit à construire, lui-même annulé pour être remplacé par les lots 501 à 508, correspondant au bâtiment C, divisé en appartements.

Le fait que les copropriétaires n’aient pas voté de contrepartie à cette modification de l’état descriptif de division est sans portée quant à la validité du modificatif.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, quel qu’ait été le statut juridique du lot 201 en 2005, sa situation a été régularisée par le modificatif à l’état descriptif de division du 28 octobre 2010, opposable au syndicat des copropriétaires, et qui prévoyait la possibilité pour la SARL MIGWETC d’édifier sur l’ancien lot 201 un immeuble d’habitation, lui conférant dès lors un droit à construire sur son lot.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer que la SARL MIGWETC aurait agi en violation des droits des autres copropriétaires, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la « soustraction frauduleuse de la constructibilité partie commune », ainsi que de sa demande subsidiaire d’expertise.

Sur la demande de dommages et intérêts relative à la soustraction de la cave

S’agissant de sa demande relative à la cave collective, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété prévoyait qu’au 5ème étage n’existent qu’un local technique et une terrasse, en lieu desquels la société MIGWETC a édifié un triplex. Il indique qu’en compensation de la disparition du local technique du 5ème étage, la société MIGWETC a agrandi sans autorisation le local technique du sous-sol, privant les copropriétaires de la cave collective d’une vingtaine de mètres carrés prévue au règlement de copropriété.

Il sollicite en réparation de son préjudice la somme de 50 000 euros, selon le calcul suivant : 20 m2 (surface de la cave collective) x 8.316€ (prix / m2 dans le secteur) x 0,3 (coefficient de pondération pour tenir compte du fait qu’il s’agisse de m2 de caves) = 49 896 euros.

Répondant aux moyens soulevés par les défendeurs, il soutient que l’incapacité de la société MIGWETC à anticiper, avec son architecte, le fait qu’un ballon d’eau chaude ne pourrait pas être séparé de son local technique, ne saurait constituer un cas de force majeure.

Se fondant sur les articles 1147 ancien et 1792 du code civil, la société MIGWETC fait valoir que le grand local au sous-sol qui devait être divisé en deux parties (local technique et cave collective) n’a pas été supprimé ni réduit, mais a été construit conformément aux plans, sa division ayant été rendue impossible par des contraintes techniques relevant de la force majeure. Elle ajoute que cette difficulté n’a pas été invoquée par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la procédure en responsabilité décennale exercée contre la société MIGWETC en 2014, ayant abouti à un jugement du 11 février 2019.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 1792-1 du code civil, est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En application de l’article 1147 dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il ressort des plans annexés au modificatif à l’état descriptif de division du 28 octobre 2010 que le sous-sol du bâtiment C devait être constitué d’une cave privative, d’une cave collective (partie commune spéciale aux lots 502 à 505) ainsi que d’un local technique (partie commune).

Il n’est pas contesté que le sous-sol du bâtiment C après réception était composé d’un local technique ayant la surface prévue pour la cave et le local technique, du fait de l’installation du ballon d’eau chaude au sous-sol plutôt qu’au dernier étage.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il ait été dans l’impossibilité d’utiliser cet espace à usage de cave, ce d’autant qu’il ressort du courriel produit par la SARL MIGWETC que les copropriétaires ont entreposé des vélos au sein de cet espace.

Faute d’apporter la preuve d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts et d’expertise à l’encontre de la SARL MIGWETC, ainsi que de sa demande à l’encontre de Monsieur [T] [L], dont le fondement juridique n’est pas précisé mais qui reposait nécessairement sur l’existence d’un préjudice.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, au regard des tromperies et des faux commis.

La société MIGWETC et Monsieur [T] [L] nient avoir produit des faux, et font valoir qu’aucune preuve n’est rapportée en ce sens par le syndicat des copropriétaires.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve des manœuvres frauduleuses dont il se prévaut, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP FORESTIER-HINFRAY pour les dépens par elle exposés.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SARL MIGWETC et de Monsieur [T] [L] l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à leur payer la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société MMA IARD sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts au titre de la « soustraction frauduleuse de la constructibilité partie commune », ainsi que de sa demande subsidiaire d’expertise,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts relative à la soustraction sans autorisation de la cave collective partie commune ainsi que de sa demande subsidiaire d’expertise,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL MIGWETC et de Monsieur [T] [L] la somme de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la société MMA IARD et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont bénéfice de la distraction au profit de la SCP FORESTIER-HINFRAY pour les dépens par elle exposés,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT