TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/06959 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3M5F

Minute : 25/1306

Monsieur [P] [Y]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

Madame [W] [X] [O]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

C/

Monsieur [R] [V]

Madame [F] [I] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART,placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Madame [W] [X] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [I] [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 5 janvier 2013, avec prise d’effet au 15 janvier 2013, Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] ont donné à bail à Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] ont, par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner leur expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 31.306 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation, actualisant la dette locative à la somme de 36.881 euros arrêtée au jour de l’audience. Ils répondent que le logement n’est pas en état d’insalubrité et qu’aucune demande n’a été formulée de ce chef avant l’audience. Ils précisent que la dette a encore augmenté du fait de l’absence de règlement de loyers par les locataires.

Madame [F] [I] [J] comparaît en personne. Elle reconnaît le principe de la dette locative mais pas son montant, expliquant avoir arrêté de régler les loyers du fait de l’insalubrité du logement sans avoir fait de démarches pour sa reconnaissance en mairie malgré les impacts sur la santé des enfants qu’elle met en avant. Elle indique qu’elle envisage de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Elle indique avoir trois enfants à charge. Elle perçoit un salaire de 1.400 euros et son conjoint est en intérim pour un salaire mensuel compris entre 1.500 à 2.000 euros.

Elle sollicite des délais de paiement indiquant n’avoir pas de solution pour se reloger.

Bien que régulièrement cité par actes de commissaire de justice signifié à personne, Monsieur [R] [V] n’est ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] produisent un décompte démontrant que Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] restent leur devoir, hors frais, la somme de 36.881 euros à la date du 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence du défendeur à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

La locataire a contesté le montant de la dette locative sans justifier de paiement qui ne figuraient au décompte produit par les bailleurs, ce dernier précisant qu’aucun règlement de loyer n’est intervenu depuis décembre 2022.

Elle n’a pas formulé de demande reconventionnelle au titre de la prétendue insalubrité du logement.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité (article XI) qui figure dans le contrat de bail, Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 36.881 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 26.846 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 5 janvier 2013, avec prise d’effet au 15 janvier 2013, contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 26.846 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, les ressources des locataires ne permettent pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes au regard de son montant très important. Il n’y a donc pas lieu d’octroyer de délais de paiement au profit des locataires, les conditions légales n’étant pas remplies.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 25 mars 2025.

Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] seront condamnés solidairement au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] ont dû accomplir, Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2013, avec prise d’effet au 15 janvier 2013, entre Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O], d’une part, et Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] occupants sans droit ni titre depuis le 25 mars 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] à verser à Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] la somme de 36.881 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 26.846 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] à payer à Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] à verser à Monsieur [P] et Madame [W] [X] [O] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [F] [I] [J] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente