REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/01091 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KSJ4

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 04 Juin 2025

[M] c/ [C]

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [P] [E] [M]

né le 16 Janvier 1946 à [Localité 4] (VAR)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté selon pouvoir par Madame [N] [D] ép. [M]

DEFENDERESSE:

Madame [Z] [Y] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Juin 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— [P] [E] [M]

— [Z] [Y] [C]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2016 prenant effet le même jour, Monsieur [O] [M], a consenti à Madame [Z] [C] un bail d’habitation non meublé portant sur un bien situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros et une provision sur charge de 30 euros.

Le contrat de bail comporte en son article XI une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [O] [M] a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.262,61 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 février 2025, à personne, Monsieur [O] [M] a fait assigner Madame [Z] [C] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 7 mai 2025, aux fins de :

Condamner Madame [Z] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 2.463,61 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêté à janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner Madame [Z] [C] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au dernier terme de loyer et de charges, soit la somme de 650 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;Condamner Madame [Z] [C] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [Z] [C] aux entiers dépens ;Condamner Madame [Z] [C] au paiement des frais d’exécution en l’absence d’exécution spontanée de la décision à intervenir.

A l’audience, Monsieur [O] [M], représenté par Madame [N] [D], son épouse, présente un décompte actualisé de sa créance. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et précise qu’une partie de la dette a été réglée.

Madame [Z] [C] comparait en personne à l’audience. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative, confirmant avoir commencé à apurer sa dette. Elle proposé de régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer en cours et demande des délais de paiement, précisant avoir repris le paiement du loyer courant. Elle ne souhaite pas rester dans le logement en raison de la hausse des factures d’électricité. Son CDD dans la restauration a pris fin le 30 avril 2025. Elle conteste le montant des frais de procédure.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [O] [M] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 11 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 mai 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 janvier 2025 soit moins de deux mois avant d’avoir fait assigner sa locataire en référés le 10 février 2025. Les formalités de saisine de la CCAPEX visées à l’article 24II de la loi du 6 juillet 1989 n’étant prescrites sous peine d’irrecevabilité que pour les « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » et Monsieur [O] [M] étant une personne physique, le non-respect du délai de deux mois entre la notification à la CCAPEX du commandement de payer et l’assignation ne constitue pas un motif d’irrecevabilité.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 1er août 2016 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 7 novembre 2024 pour un montant de 2 262,61 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois octobre 2024 inclus.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 7 novembre 2024 et le 7 janvier 2025, plusieurs règlements ont été effectués par la CAF pour un montant de 1.799 euros.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement dans le délai de deux mois après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [Z] [C] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 8 janvier 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 650 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des versements effectués après l’audience.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [C] reste devoir la somme de 1 994,17 euros en principal au mois de mai 2025 compris.

Madame [Z] [C], ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 7 janvier 2025, les sommes dues par Madame [Z] [C] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Postérieurement à cette date la locataire a effectué plusieurs règlements pour un montant total de 3.446 euros qui doivent s’imputer par priorité au paiement de la dette locative soit sur la somme de 2.413,61 euros arrêtée au mois de janvier 2025.

La somme de 1.032,39 euros restante s’imputera sur les indemnités d’occupation échues à la date du 5 mai 2025 soit la somme de 2600 euros.

En conséquence, Madame [Z] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [O] [M] une provision sur les indemnités d’occupation échues, soit la somme de 1.567,61 euros (2.600 euros – 1.032,61 euros), somme arrêtée au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les frais de procédure sont déjà compris dans les dépens et ne sauraient être réclamés deux fois.

V/ Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l’audience si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais.

En l’espèce, Madame [Z] [C] propose d’apurer sa dette en réglant la somme de 100 euros par mois en sus du loyer en cours, demande à laquelle Monsieur [O] [M] ne s’oppose pas.

Dans ces conditions, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement pour une durée de 18 mois et d’autoriser Madame [Z] [C] à s’acquitter de la dette par versements mensuels de 87 euros pendant 17 mois et une dernière mensualité du solde en plus du loyer courant.

VI/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [Z] [C], qui succombent, devra supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent tribunal n’a pas été saisi de l’exécution forcée de la décision qu’il vient de prononcer, ladite exécution forcée demeurant encore hypothétique. Il y a donc lieu de rejeter cette demande.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de Monsieur [O] [M] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 1er août 2016 à Madame [Z] [C] ayant pour objet la location d’un bien situé [Adresse 2], au 7 janvier 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 8 janvier 2025, Madame [Z] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un bien situé [Adresse 2] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Madame [Z] [C] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] à payer, en deniers ou en quittances, à Monsieur [O] [M], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 650 euros, à compter du 8 janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 1.567,61 euros à titre de provision sur les indemnités d’occupation échues au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDONS des délais de paiement à Madame [Z] [C] pour une durée de 18 mois ;

AUTORISONS Madame [Z] [C] à se libérer en 18 mensualités, par 17 mensualités 87 euros, la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date ou d’un seul terme du loyer courant et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera de plein-droit immédiatement exigible,

CONDAMNONS Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [O] [M], la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande au titre des frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 7 novembre 2024 et de sa dénonce, de l’assignation et de sa dénonce.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des référés