Décision du 10 décembre 2025

Minute n° 25/00191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 50]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS

LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 10 décembre 2025

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 24/00179 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JYW

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 50]

DEMANDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE – (EPFIF)

[Adresse 24]

[Localité 28]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [L]

[Adresse 14]

[Adresse 47]

[Localité 30]

représenté par Maître Lucille VALLET de la SELAS MONIN – VALLET – VO DINH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-93008-2025-008898 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 34])

Madame [C] [N] épouse [L]

[Adresse 14]

[Adresse 47]

[Localité 31]

représentée par Maître Lucille VALLET de la SELAS MONIN – VALLET – VO DINH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [X] [P] et Madame [T] [G], commissaire du Gouvernement

[Adresse 27]

[Localité 29]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 48]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 08 avril 2025

Dates de la première évocation et des débats : 11 juin 2025 ; 17 septembre 2025 et 05 novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] ont été propriétaires des lots n° 375, 469 et 1582 du bâtiment B11 de la copropriété de [Adresse 44][Adresse 42], situé [Adresse 5] ([Adresse 32]).

La copropriété de [Adresse 44][Adresse 42] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 33] n° [Cadastre 8], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 6] et [Cadastre 18] à [Cadastre 20].

Le lot n° [Cadastre 23] est un appartement de type F3, d’une superficie de 56 m². Le lot n° [Cadastre 25] est une cave numérotée 43. Le lot n° [Cadastre 13] est une place de stationnement numéroté [Cadastre 19]. Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 49] (ORCOD), comprenant les copropriétés [Adresse 40] et de l'[Adresse 42], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La copropriété est située dans le périmètre de la [Adresse 51] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la [Adresse 51], portant notamment sur le bâtiment B11 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Par un arrêté préfectoral n° 2024-3398 du 12 septembre 2024, les lots situés dans le bâtiment B11 de la copropriété été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] par actes signifiés à personne le 22 octobre 2024.

Par une requête reçue au greffe le 4 décembre 2024, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié aux parties défenderesses la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes signifiés le 9 décembre 2024 par dépôt à l’étude.

Par ordonnance du 10 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 8 avril 2025 à 9 heures 30 et l’audience au 11 juin 2025 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision aux parties défenderesses par actes signifiés à personne le 11 mars 2025. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire vant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] n’ont pas été présents lors du transport sur les lieux et ne se sont pas faits représenter.

L’audience a été fixée au 11 juin 2025 à 9 heures 30 à l’issue du transport.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 31 octobre 2025. Il sollicite la fixation de la valeur des biens des parties défenderesses à un montant de 64.911,20 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²), valeur de la cave et du parking intégrée;

– indemnité de remploi : 6.499,20 euros ;

– perte de revenus locatifs : 3.420 euros (6 mois x 570 €).

Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L], dans leur mémoire en réplique reçu au greffe le 4 novembre 2025, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 71.081 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²), valeur de la cave intégrée ;

– indemnité de remploi : 6.499,20 euros ;

– indemnité pour l’emplacement de stationnement (lot n° 1582) : 2.749,60 euros ;

– perte de revenus locatifs : 6.840 euros (12 mois x 570 €).

Elle demande également à la juridiction de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 17 mars 2025, reçues au greffe le lendemain, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, il propose une indemnité de 72.148 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 64.680 euros (56 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée;

– indemnité de remploi : 7.468 euros ;

En valeur occupée, il propose une indemnité de 61.491,20 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²), valeur de la cave et du parking intégrée;

– indemnité de remploi : 6.499,20 euros ;

– perte de revenus locatifs de six mois de loyers hors charges sous réserve de la production du bail d’habitation et des trois dernières quittances de loyer ;

– frais de déménagement sur devis contradictoires.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 septembre 2025, puis à celle du 5 novembre 2025.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, s’agissant de la demande de recevoir l’intervention volontaire de Mme [C] [N], épouse [L], il convient de relever qu’elle est partie à la procédure depuis son introduction par l’EPFIF et qu’elle a bien été destinataire de tous les actes de la procédure en sa qualité de propriétaire. La demande est donc sans objet.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 43] [Localité 48] [Localité 43] Est approuvé par le conseil de territoire du 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir cette date de référence.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu :

La commune de [Localité 38] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 45] à [Localité 46] et dessert [Localité 38]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 35]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’Etoile du Chêne pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 38] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 50] et la commune de [Localité 38] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 49] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B11 de la copropriété de l'[Adresse 42] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B11 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en deux corps de bâtiment (A et B), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Il comprend 92 appartements à usage d’habitation : 47 type F3 et 45 type F4.

Biens expropriés :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 375 : un appartement de type F3, situé au 10ème étage, escalier A, d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Son état d’entretien a été qualifié de la manière suivante par les parties : en bon état d’entretien malgré un sol en mauvais état et une fenêtre très abîmée par l’EPFIF ; et en bon état d’entretien malgré le sol dégradé par le commissaire du Gouvernement.

Le juge de l’expropriation a retenu un bon état d’entretien à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties.

Le lot n° 469 : une cave numérotée 43 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de son accès réglementé et sur rendez-vous.

Le lot n° 1582 : un emplacement de stationnement numéroté 288, situé au rez-de-chaussée, jardin voie n° 20. Aucun véhicule n’y était stationné lors du transport. Il a été constaté son bon état d’entretien.

1.3) Sur la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens qui sera constaté lors de la visite judiciaire des biens, en valeur libre et en valeur occupée, ayant rédigé ses conclusions antérieurement au transport sur les lieux.

Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] versent aux débats un bail d’habitation conclu avec Mme [D] [A] et M. [Z] [A] le 31 mai 2023, prenant effet le même jour pour une durée de deux ans avec reconduction tacite, et portant sur un logement situé [Adresse 21] à [Localité 38] avec une cave n° 19 et un parking n° 288.

En l’absence d’ordonnance d’expropriation transférant la propriété, les biens sont évalués au jour de la présente décision. Lors de la visite des lieux, les biens appartenant à la partie défenderesse étaient occupés par un tiers. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement depuis le transport judiciaire, les biens sont évalués en valeur occupée.

Les biens seront donc comparés à des cessions de biens occupés, soit d’une même consistance.

1.4) Sur la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’un emplacement de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, à un montant compris entre 61.491,20 euros, montant total proposé par le commissaire du Gouvernement, en valeur occupée ; et 71.081 euros, montant total demandé par la partie expropriée, en valeur occupée ; la proposition de l’EPFIF étant comprise entre ces deux derniers montants.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des petits bâtiments de la résidence du [36] pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, publiées entre 2017 et 2024. Ils sont répertoriés en plusieurs tableaux en fonction de leur état, selon qu’ils sont libres ou occupés par le propriétaire (PO) ou par son locataire (PB) et distingue enfin les cessions portant sur des logements avec cave et parking intégrés de celles portant sur des logements avec cave intégrée mais sans parking.

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien. Il convient donc d’écarter les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état. Ne seront examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire au bien de la partie défenderesse, avec cave et parking, et se trouvant dans un bâtiment de taille également similaire.

Réf. n°

PO

ou

PB

Lieu

Lots

Bât.

m²

Etat

Prix hors remploi

Prix/m²

Situation

Référence de publication

Transfert de propriété

DEM1

PO

[Adresse 2]

423

455

[Immatriculation 11]

54,43

bon

48.605,99

893

occupé

2020P

n° 4604

28/07/2020

DEM2

PB

[Adresse 21]

367

467

[Immatriculation 12]

56,16

bon

50.150,88

893

occupé

2022P

n° 7372

07/12/2021

DEM3

PB

[Adresse 21]

352

443

[Immatriculation 7]

56,52

bon

55.502,64

982

occupé

2022P

n° 34150

2023P

n° 21163

08/11/2022

DEM4

PO

[Adresse 2]

392

439

[Immatriculation 9]

55,80

bon

64.449

1.155

occupé

2023P

n° 4353

12/01/2023

DEM5

PB

[Adresse 2]

403

460

[Immatriculation 10]

56,22

bon

55.208,04

982

occupé

2020P

n° 4038

24/01/2023

DEM6

PO

[Adresse 3]

799

999

2429

B4

56,43

bon

56.431

893

occupé

2019P

n° 6708

22/10/2019

DEM7

PO

[Adresse 22]

849

1052

2391

B4

55,70

bon

49.740

893

occupé

2018P

n° 4796

02/08/2018

DEM8

PO

[Adresse 22]

852

1015

2444

B4

54,70

bon

54.732

893

occupé

2019P

n° 7083

29/10/2019

DEM9

PO

[Adresse 22]

857

1068

2344

B4

55,90

bon

49.919

893

occupé

2018P

n° 6596

15/11/2018

DEM10

PO

[Adresse 22]

858

1069

2345

B4

54,70

bon

48.847

893

occupé

2018P

n° 7278

13/12/[Immatriculation 15]

PB

[Adresse 26]

882

1084

2398

B4

55,33

bon

55.351

893

occupé

2020P

n° 4609

30/07/2020

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 982 euros en se référant aux termes n° DEM3 et DEM5 pour un bon état d’entretien en valorisation occupée.

La partie défenderesse ne remet pas en cause les indemnités proposées, mais fait valoir qu’aucune indemnité pour dépossession du surplis

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation sur les termes de référence proposés par l’EPFIF.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Adresse 37] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

L’examen des termes de comparaison de l’EPFIF ci-avant repris dans le tableau permet de constater qu’ils correspondent à des cessions d’un bien de type F3, d’une superficie habitable de 56 m², en bon état d’entretien, avec une cave et un emplacement de de stationnement, en valeur occupée.

Les termes de comparaison DEM n° 1, 2 et 6 à 11 portent sur des cessions réalisées entre 2018 et 2020. Ils doivent être écartés puisqu’ils ne peuvent correspondre à l’état actuel du marché immobilier, y compris dans la zone géographique limitée de la résidence du [36] pointu.

Le terme de comparaison DEM n° 4 porte sur une cession d’un logement occupé, de même configuration (F3) et en bon état d’entretien, mais présente une forte disparité avec les autres termes de comparaison, même anciens. Il n’est pas apporté d’explication, mais une hypothèse sérieuse est que l’abattement de 15% pour occupation n’a pas été appliqué ou que le bien est en réalité libre, car les autres valeurs unitaires correspondent exactement à 85% de sa valeur. Il sera donc écarté, ce que l’EPFIF a d’ailleurs fait dans ses écritures.

Par conséquent, seuls les termes de comparaison n° 3 et 5 sont retenus pour la comparaison. Leur valeur unitaire moyenne est de 982 euros et correspond à celle proposée par l’EPFIF.

Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] ne proposent pas de termes de comparaison et ne remettent pas en cause l’indemnité principale proposée par l’EPFIF. Elle retient également une valeur unitaire de 982 euros pour l’appartement et la cave, mais exclut l’emplacement de stationnement dont elle demande une indemnisation autonome.

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison (CDG) répartis dans deux tableaux de cessions de logements situés dans des bâtiments en R+10 de la copropriété, cave et parking inclus. Il convient d’écarter les appartements en valeur libre, les parties s’accordant sur le fait que le bien est occupé. Seuls sont exposés les termes de comparaison du tableau relatif aux appartements de type F3 en valeur occupée et dans un bon état d’entretien.

Réf. n°

Bât.

Lots

Type

56ace (m²)

Etat

Prix total

Prix unitaire (€/m²)

Références de publication

Transfert de propriété

CG1

12

606

843

1656

F3

56,32

bon

55.306

982

2022P

n° 36954

06/12/2022

CG2

12

580

707

1697

F3

55,80

bon

54.796

982

2023D

n° 33102

27/12/2022

CG3

12

575

768

1674

F3

56,08

bon

55.071

982

2023P

n° 25248

26/10/2023

CG4

12

619

791

1568

F3

56,52

bon

55.503

982

2024P

n° 05358

05/03/2024

CG5

11

407

476

1509

F3

57,59

bon

56.553

982

2024P

n° 18820

12/09/2024

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir, dans le cas où le bien est occupé par un locataire, après abattement de 15% pour occupation, une valeur unitaire de 982 euros (1.155 €/m² x 0,85).

L’EPFIF se réfère également aux termes du commissaire du Gouvernement qui concernent également des appartements du bâtiment B12 et qui justifient une valeur unitaire de 982 euros/m² en valeur occupée.

La partie défenderesse ne formule pas d’observation sur ces termes de comparaison.

Les termes de comparaison CG n° 1 à 5 sont donc retenus pour la comparaison pour une valeur unitaire moyenne de 982 euros/m².

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison suivants :

– DEM n° 3 et 5 pour une valeur moyenne de 982 euros, qui est celle proposée ;

– CG n° 1 à 5 pour une valeur moyenne de 982 euros.

La valeur unitaire moyenne est donc de 982 euros.

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 54.992 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– 10% sur 39.992 euros = 3.999,20 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 6.499,20 euros.

2.3) S’agissant de la perte de revenus locatifs

Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] sollicitent la somme de 6,840 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs, correspondant à un an de loyers.

L’EPFIF considère que le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs est équivalent à six mois de loyers et offre de verser la somme de 3.420 euros.

Le commissaire du Gouvernement propose à ce titre une indemnité correspondant à six mois de loyer mensuel hors taxe et hors charge sur présentation des justificatifs.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l’objet d’une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d’un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, il ressort du bail d’habitation versé aux débats (pièce des défendeurs n° 2) que les biens appartenant aux parties défenderesses sont donnés en location à Mme [D] [A] et M. [Z] [A] depuis le 31 mai 2023 selon un loyer mensuel de 570 euros. Le transport sur les lieux corrobore cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que l’appartement est occupé, ce qui est consigné dans le procès-verbal de transport annexé au jugement.

S’agissant d’un appartement de type F3 en copropriété, et dans la mesure où les parties défenderesses ne démontrent pas que leur bien présente des spécificités telles qu’un délai supérieur à six mois leur sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est donc fixée à 3.420 euros (570 € x 6 mois).

2.4) Sur l’indemnité de dépossession de la place de stationnement

Les parties défenderesses justifient cette indemnité par le fait que la place de stationnement est à prendre en compte du fait que la zone est peu sécurisée et que le quartier manque de places de stationnement, de sorte que la perte d’emplacements supplémentaires déprécie davantage la valeur d’un logement sans parking.

En l’espèce, la dépossession du lot n° 1582 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu, correspondant à la place de stationnement n° 288, est déjà indemnisée au titre des indemnités principale et de remploi. L’évaluation des trois lots correspondant à l’appartement, à la cave et à la place de stationnement a été faite de façon globale par comparaison avec des cessions portant sur des biens de même consistance et incluant une place de stationnement.

Les parties défenderesses ne justifient pas de la nécessité d’une indemnité complémentaire, qui reviendrait à une double indemnisation.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 64.911,20 euros et se décompose de la manière suivante :

– 54.992 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 6.499,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

– et 3.420 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande des parties défenderesses, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 8 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à recevoir l’intervention volontaire de Mme [C] [N], épouse [L] ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] au titre de la dépossession des lots n° 375 (appartement), 469 (cave) et 1582 (emplacement de stationnement) du bâtiment B11 de la copropriété de l'[Adresse 41] pointu située [Adresse 4] à [Adresse 39] [Localité 1], à la somme de 64.911,20 euros (soixante-quatre-mille-neuf-cent-onze euros et vingt centimes), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 54.992 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 6.499,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

– et 3.420 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

REJETTE la demande de Mme [C] [N], épouse [L], et de M. [V] [L] au titre de l’indemnité de dépossession autonome pour la place de stationnement ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à Mme [C] [N], épouse [L], et M. [V] [L] la somme de 2.500 euros (deux-mille-cinq-cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens.

Cécile PUECH

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge