Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi référé, 25 juillet 2025, n° 25/01101

TJ Bobigny 25 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et est resté infructueux, permettant ainsi d'appliquer la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé qu'il y a urgence à expulser le locataire qui occupe indûment les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas payé les loyers dus et a ordonné le paiement de l'arriéré locatif.
Accepté
Préjudice subi par l'occupation illicite
La cour a jugé que l'occupation illicite justifie le versement d'une indemnité d'occupation au bailleur.
Accepté
Responsabilité du locataire pour les frais de justice
La cour a condamné le locataire à payer les dépens de l'instance, y compris les frais de commandement de payer.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir les frais exposés non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi référé, 25 juil. 2025, n° 25/01101
Numéro(s) :	25/01101
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eliaou CHICHE
Parties :	Le préfet de la SEINE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/01101 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DUE

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 25 Juillet 2025

Monsieur [X] [Y]

Madame [E], [B] [Y] née [I]

Monsieur [F], [Z] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eliaou-Marc CHICHE, avocat au barreau de PARIS

Madame [E], [B] [Y] née [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Eliaou-Marc CHICHE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F], [Z] [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Eliaou-Marc CHICHE

Monsieur [F], [Z] [G]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 10]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 octobre 2013, Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] ont donné en location à Monsieur [F] [G] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 400,00 €, provision sur charges comprise.

Le 23 juillet 2024, Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] ont fait délivrer à Monsieur [F] [G] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7 200,00 € selon décompte arrêté au mois de juillet 2024.

Par notification électronique du 23 juillet 2024, Monsieur [X] [Y] et Madame [E]

[I] épouse [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 29 avril 2025, Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] ont attrait Monsieur [F] [G] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin.

Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] ont demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [F] [G] ;De condamner Monsieur [F] [G] au paiement des sommes suivantes :10 000,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 et majoré de 10% au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 400 € ;1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 30 avril 2025, Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] représentée par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 mai 2025, date de l’audience, (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 200,00 €. Ils précisent qu’un premier commandement de payer avait été délivré sans succès.

Monsieur [F] [G] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA D É CISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 3 juillet 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 2.5) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois qu’il convient de porter à six semaines en application des dispositions précités, après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [F] [G] le 23 juillet 2024, pour un montant principal de 7 200,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [F] [G], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [F] [G] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [G].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] versent aux débats un décompte papier arrêté au 24 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), établissant un arriéré à cette date de 10 000 €. Ils ont oralement actualisé à l’audience leur créance, en ajoutant les loyers impayés des mois de mars à mai 2025, soit trois fois 400 € (montant du loyer + charges).

Il en résulte qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 mai 2025, jour de l’audience (échéance du mois de mai 2025 incluse) l’arriéré locatif s’élève à la somme de 11 200,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [G] à verser à Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] la somme de 11 200,00 € actualisée au 20 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7 200,00 € à compter du 23 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [F] [G] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 400,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA CLAUSE PÉNALE

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [F] [G] et Monsieur [J]

[K] aux droits duquel vient Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] prévoit en son article n°2.6 qu’en cas de défaut de paiement du loyer, le locataire sera redevable de plein droit d’une majoration de 10% du montant des sommes dues.

Cette clause contrevient aux dispositions de l’article 4 h) précité dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Au surplus, il y a lieu d’observer que la clause litigieuse, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du locataire en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur à ses propres obligations.

Pour ces raisons, cette clause sera réputée non écrite de telle sorte que les demandes de Monsieur

[X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] tendant à son application seront rejetées.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur

[F] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [G] sera condamné à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 21 octobre 2013 entre Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] et Monsieur [F] [G] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 4 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [G] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] la somme de 11 200,00 € actualisée au 20 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 7 200,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [G] à la somme mensuelle de 400,00 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

REJETONS la demande en paiement au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à Monsieur [X] [Y] et Madame [E] [I] épouse [Y] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE