TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/01736 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJGZ

Minute : 25/329

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [Z] [P]

Représentant : M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB131

Monsieur [I] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024001512 du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 26 septembre 2022 et 4 octobre 2022, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, a donné à bail à Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 685,05 euros, et 154.40 euros de provisions sur charges au titre du logement et un loyer mensuel de 30.79 euros, et 5.17 euros de provisions sur charges au titre du stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3991,23 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 30 mai 2023 la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] au paiement des sommes suivantes :7829.21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 octobre 2023.

À l’audience du 20 janvier 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 23065,44 euros arrêtée au 24 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle est opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, Madame [Z] [P] a fait signifier à Monsieur [I] [P] des conlusions aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

8500 euros à titre de dommages et intérêts,2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Madame [Z] [P], représenté, indiquent avoir quitté les lieux suite à la séparation du couple, que la procédure de divorce est en cours, qu’il appartient à Monsieur [P] de s’acquitter des sommes dues et à défaut de lui evrser la somme de 8500 eyuros à titre de dommges et intérêts.

Monsieur [I] [P], régulièrement assignés à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 1er juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 décembre 2024 que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En outre, Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 23.065.44 euros, au titre des sommes dues au 24 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023 sur la somme de 3991,23 euros en principal, de l’assignation du 17 octobre 2023 sur la somme de 3 837,98 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er juin 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er aout 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2022 à compter du 2 août 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 août 2023, Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] à son paiement à compter de 2 août 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [Z] [P] à l’encontre de Monsieur [I] [P]

Aux termes de l’article L213-4-5 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions relatives à l’application du chapitre II du titre I du livre III du code de la consommation.

Selon l’article L213-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge aux affaires familiales connaît notamment des demandes relatives au fonctionnement des régimes matrimoniaux ainsi que du divorce, de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins, sauf en cas de décès ou de déclaration d’absence.

Il résulte de ce texte que le juge aux affaires familiales est seul compétent pour connaître des demandes relevant du fonctionnement du régime matrimonial des époux, pour déterminer et fixer les créances entre époux.

Selon l’article 49 du code de procédure civile, toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

L’article 51 du même code dispose que le tribunal judiciaire connaît de toutes les demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d’une autre juridiction. Et, sauf disposition particulière, les autres juridictions ne connaissent que des demandes incidentes qui entrent dans leur compétence d’attribution.

En l’espèce, l’action initiée par Madame [Z] [P] consiste à obtenir la condamnation de Monsieur [I] [P] à le garantir de condamnations prononcées à son encontre au titre de l’exécution du contrat de bail signé par les époux. Dès lors, cette action, en ce qu’elle constitue un appel en garantie, vise à déterminer la charge d’une dette, et donc, à déterminer l’existence d’une créance de Madame [Z] [P] à l’encontre de Monsieur [I] [P] dans le cadre du régime matrimonial.

Il s’agit d’une action relative à la liquidation des intérêts patrimoniaux entre les époux. Elle relève en conséquence de la compétence du juge aux affaires familiales.

Si la compétence du juge aux affaires familiales n’exclut pas la compétence d’une autre juridiction pour se prononcer sur l’étendue de la communauté de manière incidente, il n’en demeure pas moins que le juge aux affaires familiales est seul compétent, de manière exclusive, pour statuer sur la liquidation de la communauté entre les époux.

Il convient donc de rejeter la demande, qui relève des opérations de liquidation de la communauté entre les époux, dans le cadre du divorce en cours.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter Madame [Z] [P] de ses demandes à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 septembre 2022 et 4 octobre 2022 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 2 août 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] à compter du 2 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 23.065.44 euros, au titre des sommes dues au 24 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023 sur la somme de 3991,23 euros en principal, de l’assignation du 17 octobre 2023 sur la somme de 3 837,98 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 décembre 2024, échéance de décembre incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [Z] [P],

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er juin 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [I] [P] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [Z] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE