Décision du 17 Avril 2025

Minute n° 25/00049

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 28]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 17 Avril 2025

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Rôle n° RG 23/00032 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XLFM

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 28]

DEMANDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [G], [I] [R]

[Adresse 10]

[Localité 14]

Défaillante

Monsieur [H], [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 24] – ÉTATS-UNIS

Défaillant

Madame [N], [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 1] – ÉTATS-UNIS

Défaillante

Madame [E], [B] [C]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Défaillante

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [F] [K], commissaire du Gouvernement

[Adresse 9]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 26]

Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Dates prévues de la visite des lieux : 12 septembre 2023, 09 janvier 2024, 14 janvier 2025

Date de la visite des lieux : 12 septembre 2023, 14 janvier 2025

Dates prévues de la première évocation: 05 mars 2024, 13 mars 2025

Date des débats : 13 mars 2025

Date de la mise à disposition : 17 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [R], Madame [N] [R], Monsieur [H] [R] et Madame [E] [C] sont propriétaires du lot n°626 et 2/183.000° des parties communes générales, correspondant à une cave au sous-sol portant le n°57 rattaché au bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 20] [Adresse 18], sis [Adresse 5], sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et [Cadastre 15].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 27], comprenant les copropriétés [Adresse 21] et de [Adresse 22], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Aux termes d’un arrêté n°2019-0278 du 29 janvier 2019, le Préfet de Seine-[Localité 28] a prescrit l’ouverture d’une enquête conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement de la [Adresse 29]” et parcellaire.

L’enquête s’est déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus.

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du “[Adresse 16]” sur la commune de [Localité 19] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF.

Par un décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, l’EPFIF a été autorisé à prendre possession des immeubles situés dans le périmètre de l’opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier dit du “ [Adresse 16]” sur le territoire de la commune de [Localité 19].

Par arrêté n°2022-0432 du 18 février 2022, le Préfet de Seine-[Localité 28] a déclaré immédiatement cessibles au profit de l’EPFIF les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers dépendant du bâtiment B3 de la copropriété [Adresse 18].

L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à :

— Madame [G] [R] et à Madame [E] [C] par actes de huissier de justice, délivrés le 7 avril 2022, remis à étude.

— Madame [N] [R] et Monsieur [H] [R], par actes de huissier de justice, délivrés le 25 août 2022 à l’étranger.

Par une requête reçue le 15 février 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur du bien des consorts [U].

L’EPFIF a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation à :

— Madame [E] [C] et Madame [G] [R] par actes de commissaire de justice en date du 14 février 2023, remis à étude ;

— Monsieur [H] [R] et Madame [N] [R] par actes de commissaire de justice, délivrés le 6 novembre 2023 à l’étranger.

Par ordonnance en date du 12 mai 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 12 septembre 2023.

Le transport judiciaire a été reporté.

Par ordonnance en date du 13 septembre 2023, la date de transport sur les lieux et l’audition des parties a été fixée au 9 janvier 2024, ainsi que celle de l’audience au 5 mars 2024.

Par une dernière ordonnance en date du 16 septembre 2024, le juge de l’expropriation a reporté la date du transport sur les lieux et de l’audition des parties au 14 janvier 2025 ainsi que celle de l’audience au 13 mars 2025.

L’EPFIF a notifié cette décision à :

— Madame [E] [C] par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024

— Madame [G] [R] par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024

— Monsieur [H] [R] par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 à l’étranger

— Madame [N] [R] par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024 à l’étranger

Les consorts [U] n’étaient ni présents, ni représentés lors du transport sur les lieux du 14 janvier 2025.

Dans son Mémoire valant offre, l’EPFIF sollicite la fixation de la valeur du bien des consorts [U] à un montant de 950 € lequel se décompose de la manière suivante:

— indemnité principale : 800 € ;

— indemnité de remploi : 150 €.

Par conclusions datées du 31 juillet 2023, reçues au greffe le 16 janvier 2025, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 1.200 €, soit :

— indemnité principale : 1.000 euros ;

— indemnité de remploi : 200 euros.

Les consorts [U] n’ont pas constitué avocat et n’ont fait parvenir aucun mémoire.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 13 mars 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …) ;

* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, le lot n°626 doit être évalué selon :

— sa consistance au 17 avril 2025, date du présent jugement en l’absence d’ordonnance d’expropriation ;

— les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.

Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.

En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont il s’agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.

Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;

— les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu

La commune de [Localité 19] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 23] à [Localité 25] et dessert [Localité 19]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 17]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété du Chêne pointu a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 19] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne pointu ont fait l’objet :

— d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 19], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;

— d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 27], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;

— d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges.

Sur le bien exproprié

Le lot n°626 est une cave au sous-sol portant le n°57 rattaché au bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 20] [Adresse 18].

Il n’a pas pu être procédé à la visite de la cave. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au procès-verbal de transport annexé au présent jugement.

Sur la situation locative

Il ressort du procès-verbal de transport du 14 janvier 2025 que l’accès aux caves est condamné par une porte fermée, sans poignée ni serrure.

Dès lors, les caves ne peuvent remplir leur destination.

Par conséquent, le bien est libre de toute occupation et sera évalué comme tel.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le Commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié.

En l’espèce, en l’absence de mémoire des consorts [U], le juge de l’expropriation ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’EPFIF ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur, soit en l’espèce la somme de 1.200 euros.

En conséquence, il y a lieu, conformément à l’offre de l’EPFIF, de fixer l’indemnité totale de dépossession foncière à la somme de 950 €, se décomposant comme suit :

—  800 €, au titre de l’indemnité principale ;

—  150 €, au titre de l’indemnité de remploi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 14 janvier 2025 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Madame [G] [R], à Madame [N] [R], à Monsieur [H] [R] et à Madame [E] [C] au titre de la dépossession du lot n°626 et 2/183.000° des parties communes générales, correspondant à une cave au sous-sol portant le n°57 rattaché au bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 20] [Adresse 18], sis [Adresse 5], à la somme de 950 € (neuf cent cinquante euros), se décomposant de la manière suivante :

—  800 € au titre de l’indemnité principale ;

—  150 € au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;

Cécile PUECH

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge