TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/01050 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CW2

Minute : 25/00114

S.C.I. FOCH VENANT AUX DROITS DE LA SCI FAMILLE [H]

Représentant : M^e Chahaida YANNI, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [S] [C]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [D] [M]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

S.C.I. FAMILLE [H]

Représentant : M^e Adil ABDELLAOUI, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. FOCH VENANT AUX DROITS DE LA SCI FAMILLE [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Chahaida YANNI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 6] du 22 avril 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Représenté par Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [D] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 22 mai 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Représentée par Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

S.C.I. FAMILLE [H]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

ayant pour avocat Maître Adil ABDELLAOUI, avocat au barreau de NIMES, non comparant

DÉBATS :

Audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

Copie exécutoire :

Maître Anne CAILLET

Copie certifiée conforme :

SCI [H]

Maître Chahaida YANNI

Le 24 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la SCI FOCH a fait assigner Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé, aux fins de constat de la résiliation du bail consenti le 15 mars 2023 aux défendeurs, d’expulsion, de séquestration des meubles laissés dans les lieux et de condamnation en paiement de l’arriéré locatif provisionnel de 2.605 €, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, outre la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de son assignation, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que par acte en date du 15 mars 2023, la SCI FAMILLE [H] a donné à bail à Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] un appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 760 €, outre 20 € de provision sur charges. Les loyers n’ont plus été payés à compter du mois de juin 2024, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 septembre 2024. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de les condamner à payer l’arriéré locatif de 6.077,98 €, outre une indemnité d’occupation.

L’affaire, enrôlée sous le numéro 25/01050, a été appelée à l’audience du 15 mai 2025, puis renvoyée à celle du 26 juin 2025, à la demande des défendeurs.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] ont assigné la SCI FAMILLE [H] en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé, afin d’obtenir la jonction des deux affaires, l’irrecevabilité des demandes de la SCI FOCH et leur réintégration dans les lieux donnés à bail sous astreinte de 400 € par jour de retard.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 25/01325.

Les deux affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 26 juin 2025.

A l’audience, la SCI FOCH -représentée par Maître Chahaida YANNI- reconnaît être irrecevable en toutes ses demandes, aux motifs qu’elle n’est pas propriétaire du bien qu’occupent les défendeurs et qu’elle n’a pas notifié le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives, ni son assignation à la Préfecture. Elle conteste que les défendeurs aient conclu un contrat de bail et indique qu’ils ont quitté les lieux volontairement.

Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] -représentés par Maître Anne CAILLET- se désistent des demandes formées à l’encontre de la SCI FOCH à l’exception des demandes de provisions, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Ils déposent des conclusions qu’ils soutiennent oralement à l’audience aux fins suivantes :

— ordonner la jonction des affaires 25/01050 et 25/01325 ;

A titre principal,

— ordonner la réintégration de Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] dans leur logement, sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de l’ordonnance, avec remise des nouvelles clés du logement et si besoin concours de la force publique et d’un serrurier ;

A titre subsidiaire,

— enjoindre à la SCI FAMILLE [H] de procéder à leur relogement immédiat dans un logement décent, de même typologie et de même loyer, sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

En tout état de cause,

— constater la nullité du commandement de payer ;

— déclarer la SCI FOCH irrecevable en toutes ses demandes ;

— désigner un commissaire de justice aux fins de constater que le logement a été vidé des meubles et effets personnels des demandeurs, au titre de l’aide juridictionnelle ;

— enjoindre à la SCI FAMILLE [H] de prendre en charge l’hébergement de la famille [C]-[M] le temps des travaux ;

— condamner la SCI FAMILLE [H] et la SCI FOCH à verser aux demandeurs la somme de 10.000 € à titre de provision à valoir sur leur préjudice moral ou, dans l’hypothèse où le logement serait désormais occupé par des tiers rendant impossible la réintégration, la somme de 20.000 € ;

— condamner la SCI FAMILLE [H] et la SCI FOCH à verser au conseil des demandeurs la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI FAMILLE [H] et la SCI FOCH aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse où l’expulsion serait ordonnée.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir qu’ils sont locataires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] qu’ils louent auprès de la SCI FAMILLE [H] et qui appartient à cette SCI, de sorte que la SCI FOCH n’est pas recevable à agir à leur encontre en résiliation du bail et en condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Ils ajoutent que le commandement de payer n’a pas été notifié à la CCAPEX, que le décompte qui y est joint n’est pas suffisamment précis et que l’assignation n’a pas été notifiée à la préfecture. Le 29 mars 2025, ils ont découvert que la serrure de leur appartement avait été changée et que des travaux étaient en cours dans leur logement. Ils ne savent pas où sont situés leurs effets personnels et leurs meubles. Ils ont déposé plainte et mis la bailleresse en demeure de les réintégrer, en vain. Ils sont hébergés par des proches avec leurs trois enfants mineurs et n’ont plus aucun document administratif.

Bien que convoquée par un acte signifié à son domicile le 4 juin 2025, la SCI FAMILLE [H] n’est ni présente, ni représentée.

Pour un exposé exhaustif des moyens et des prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 24 juillet 2025.

Le 30 juin 2025, la SCI FAMILLE [H] a sollicité la réouverture des débats, sans pour autant indiquer les motifs de son absence à l’audience du 26 juin 2025, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à sa demande.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la jonction des affaires

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Compte tenu de ces éléments et du lien existant entre les deux affaires, leur jonction sera ordonnée.

II. Sur les demandes de la SCI FOCH

II.1. Sur la résiliation du bail

II.1.1. Sur l’exception de nullité du commandement de payer

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit, à peine de nullité, comporter un décompte de la dette.

S’il est constant qu’un commandement de payer a été signifié en l’espèce, il n’est pas versé aux débats, de sorte que le juge n’est pas en mesure d’en apprécier la validité.

L’exception de nullité sera, en conséquence, rejetée.

II.1.2. Sur l’irrecevabilité de la demande de résiliation

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, particulièrement du relevé de propriété, que la SCI FOCH n’est pas propriétaire de l’appartement qu’occupent les défendeurs. En outre, il ressort de la première page du contrat de bail versée aux débats par les défendeurs et des termes de l’assignation signifiée à la demande de la SCI FOCH que le bail a été consenti par la SCI FAMILLE [H] et non par la SCI FOCH.

Pour cette raison déjà, la SCI FOCH est irrecevable en sa demande de résiliation et ses demandes subséquentes.

En outre, la SCI FOCH ne justifie pas avoir notifié son assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis, ni avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 (II et III) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Pour cette raison encore, la SCI FOCH sera déclarée irrecevable en sa demande de résiliation et ses demandes subséquentes

II.2. Sur l’irrecevabilité de la demande de condamnation en paiement

Pour les raisons précédemment exposées, la SCI FOCH, qui ne justifie ni être propriétaire ni être bailleresse des locaux dont s’agit, sera déclarée irrecevable à ce titre encore, en application de l’article 31 du code de procédure civile.

III. Sur les demandes de Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M]

III.1. Sur la demande de réintégration sous astreinte

Selon l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de dépôt de plainte du 1er avril 2025, de la lettre de mise en demeure du 7 avril 2025 et des débats à l’audience qu’à la fin du mois de mars 2025, la SCI FAMILLE [H] a, de sa propre initiative et sans y avoir été autorisée au préalable en justice, procédé au changement des serrures du logement donné à bail à Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M].

Si la SCI FOCH soutient à l’audience que Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] ne justifieraient d’aucun titre d’occupation, elle a, par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen aux fins de résiliation du bail consenti le 15 mars 2023 par la SCI FAMILLE [H] aux défendeurs. Dans son assignation, elle précise que : « il s’agissait d’un bail d’habitation de logement non meublé conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, avec un loyer de 760 € outre 20 € au titre des charges récupérables ». Si la SCI FOCH n’a communiqué aucune des pièces mentionnées à l’appui de son assignation, le contrat de bail y est mentionné en pièce n°1 du bordereau. Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] communiquent, du reste, la première page du contrat de bail.

La SCI FAMILLE [H] a ainsi indubitablement commis une voie de fait constitutive d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] sont ainsi fondés à voir cesser le trouble manifestement illicite qu’ils subissent en sollicitant leur réintégration dans les lieux (qui devra comprendre la remise des clés du logement).

Afin d’assurer sa pleine effectivité, il y a lieu d’assortir l’injonction relative à la réintégration dans les lieux d’une astreinte de 300 € par jour de retard, courant sur une période de 90 jours, passé le délai de 2 jours à compter de la notification de la présente décision.

A défaut pour les demandeurs de s’expliquer sur l’utilité d’une telle mesure dans le cadre du présent litige, il n’y a pas lieu, en revanche, d’assortir l’injonction du bénéfice du concours de la force publique ou de l’intervention d’un serrurier, étant rappelé que le concours de la force publique est accordé selon les conditions et modalités prévues aux articles L.153-1 et suivants et R.153-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III.2. Sur la désignation d’un commissaire de justice au titre de l’aide juridictionnelle

Selon l’article 11 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, l’aide juridictionnelle s’applique de plein droit aux procédures, actes ou mesures d’exécution des décisions de justice obtenues avec son bénéfice, à moins que l’exécution ne soit suspendue plus d’une année pour une cause autre que l’exercice d’une voie de recours ou d’une décision de sursis à exécution. Ces procédures, actes ou mesures s’entendent de ceux qui sont la conséquence de la décision de justice, ou qui ont été déterminés par le bureau ayant prononcé l’admission.

Conformément à leur demande, il sera dit, en conséquence, que Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] se feront, au besoin, assister par un commissaire de justice lors de leur réintégration dans les lieux donnés à bail afin qu’il constate la présence ou l’absence de mobiliers et d’effets personnels au sein desdits lieux et que le coût de son intervention sera pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle totale accordée aux défendeurs par décisions des 22 avril 2025 et 22 mai 2025 du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bobigny.

III.3. Sur la demande d’hébergement pendant la durée des travaux

Si Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] sollicitent qu’il soit enjoint à la SCI FAMILLE [H] de prendre en charge leur hébergement le temps des travaux réalisés au sein de leur logement, ils n’établissent pas que les travaux qu’ils affirment avoir vus en cours de réalisation à la fin du mois de mars 2025 seraient toujours en cours. Ils n’établissent pas non que les travaux rendraient le logement inhabitable.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

III.4. Sur l’indemnisation à titre provisionnel

L’éviction illicite de leur logement depuis le 29 mars 2025, soit depuis plus de quatre mois, ne peut qu’avoir causé à Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] stress et anxiété, d’autant plus qu’il est établi, par la copie du livret de famille versé aux débats, qu’ils ont trois enfants, dont un âgé d’à peine plus d’un an. Si leur préjudice moral ne peut être précisément quantifié en référé, Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] sont fondés à solliciter que leur soit allouée à ce titre une provision qu’il convient de fixer à la somme de 6.000 €.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, les SCI FOCH et FAMILLE [H] seront condamnées aux dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires entreprises, elles seront condamnées à payer au conseil de Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] la somme de 1.500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 489 du code de procédure civile, il y a lieu, vu l’urgence, d’ordonner l’exécution provisoire sur minute de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire au seul vu de la minute, et mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la jonction des affaires n° 25/01050 et n° 25/01325 sous le n° 25/01050 ;

DECLARONS la SCI FOCH irrecevable en toutes ses demandes ;

ORDONNONS la réintégration de Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] dans les lieux loués par la SCI FAMILLE [H] et dont cette dernière est propriétaire situés [Adresse 2] (bâtiment A), matérialisée par la remise des nouvelles clés du logement, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard commençant à courir 2 jours après la notification de la présente ordonnance et pour une durée de 90 jours ;

DISONS que Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] se feront, au besoin, assister par un commissaire de justice lors de leur réintégration dans les lieux donnés à bail afin qu’il constate la présence ou l’absence de mobiliers et d’effets personnels au sein desdits lieux et que le coût de son intervention sera pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle totale accordée à Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] par décisions des 22 avril 2025 et 22 mai 2025 du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bobigny ;

CONDAMNONS la SCI FAMILLE [H] à payer à Monsieur [S] [C] et Madame [D] [M] la somme provisionnelle de 6.000 € à valoir sur le préjudice moral ;

CONDAMNONS la SCI FOCH et la SCI FAMILLE [H] à payer à Maître Anne CAILLET la somme de 1.500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SCI FOCH et la SCI FAMILLE [H] aux dépens ;

ORDONNONS l’exécution provisoire sur minute de la présente ordonnance.

Ainsi jugé à Saint-Ouen

Le 24 juillet 2025

LA GREFFIERE LA JUGE