TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Joanne GEORGELIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02249 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G7I

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 3] représentée par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937 (AJ numéro C750562025006062 du 10/03/2025)

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 3] représentée par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937 (AJ numéro C750562025006084 du 07/03/2025)

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 3] représentée par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937 AJ Totale numéro C750562025006073 du 07/03/2025)

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 3] représenté par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937(AJ numéro C750562025006070 du 06/03/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02249 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G7I

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2003 la société SAGI, aux droits de laquelle est venue la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], a consenti un bail d’habitation à M. [X] [J] et Mme [R] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 4 avril 2021, le bail a été transféré à Mme [K] [J], Mme [G] [J], Mme [H] [N] et M. [F] [J].

Par actes de commissaire de justice du 9 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5359,69 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12219,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 6 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 14 février 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné Mme [K] [J], Mme [G] [J], Mme [H] [N] et M. [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Mme [K] [J], Mme [G] [J], Mme [H] [N] et M. [F] [J], ordonner la séquestration des meubles, obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  14989,02 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date de l’assignation,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer du 9 février 2023 et du 20 novembre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 26 mai 2025, a été renvoyée à la demande des défendeurs à l’audience du 10 septembre 2025.

A l’audience la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

∙ ordonner l’expulsion de Mme [G] [J] et de tout occupant de son chef,

∙ ordonner la séquestration des meubles,

∙ la condamnation de Mme [G] [J] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  20646,71 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés, échéance du mois d’août 2025 incluse,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer du 9 février 2023 et du 20 novembre 2024.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [K] [J], Mme [G] [J], Mme [H] [N] et M. [F] [J], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent:

— Le rejet des demandes de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

— La suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l’audience, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la de la dette.

MOTIVATION

Il convient de relever que Mme [K] [J], Mme [H] [N] et M. [F] [J] ont quitté le logement au cours du mois de juin 2025 de sorte que la bailleresse n’a pas maintenu ses demandes à leur égard.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant (Cass. 3e civ., 31 mai 2011, n° 10-17.846).

En application des articles L842-1 et R823-8 du code de la construction et de l’habitation, les versements d’allocation logement effectués par la CAF ne peuvent s’imputer que sur les loyers auxquels ils se rapportent et non sur une dette plus ancienne sauf si le montant de l’aide est supérieure à celui du loyer.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12219,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La contestation de la dette de Mme [G] [J] pour les sommes de 2498,63 euros et 6031,03 euros est sans effet sur les conséquences du commandement de payer, ces montants même cumulés étant inférieurs à celui du commandement de payer.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le loyer est payable d’avance, le premier jour du mois. (Article D). Il ressort du décompte actualisé de la dette produit en cours de délibéré que si Mme [G] [J] a réglé le loyer du mois d’août 2025, elle n’a pas réglé celui du mois de septembre 2025, n’ayant effectué qu’un paiement de 100 euros le 10 septembre 2025 soit le jour de l’audience. Il s’ensuit que le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris au jour de l’audience de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de délai de paiement sur 36 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 4 août 2025, Mme [G] [J] lui devait la somme de 20646,71 euros.

En l’espèce, Mme [G] [J] demande que plusieurs sommes soient déduites de la dette.

Sur la somme de 190,07 euros : alors qu’il lui appartient de le faire, Mme [G] [J] n’a pas précisé l’avis d’échéance concerné et n’a visé aucune pièce de sorte que sa demande, insuffisamment précise, est mal fondée en fait.

Sur l’allocation logement de 216 euros apparaissant sur le relevé CAF de [K] [J] pour le mois de février 2023 et la somme de 3441,18 euros : l’avis d’échéance du mois de février 2023 établi le 18 janvier 2023 porte mention d’une estimation de l’allocation logement de 216 euros. Il ressort de l’avis d’échéance du mois de mars 2023 établi le 16 février 2023 que cette somme n’a pas été perçue par la bailleresse puisqu’une régularisation d’allocation logement de 216 euros est portée au débit. Cependant l’avis d’échéance du mois d’avril 2023 comporte une régularisation d’allocation logement en faveur des locataires à hauteur de 329,10 euros ainsi qu’un rappel CAF d’un montant de 3441,18 euros portant le total de l’échéance à – 2610,35 euros et la dette à 7198,02 euros au 16 mars 2023, mois d’avril 2023 inclus. C’est bien ce solde créditeur qui apparait au décompte puisqu’au 1er avril 2023 la somme de 2610,35 euros est portée au crédit des locataires. Il s’ensuit que la somme de 3441,18 euros a bien été prise en compte par la bailleresse. S’agissant de la somme de 216 euros : soit la bailleresse ne l’a pas perçue, soit elle est incluse à la somme de 329,10 euros. Il n’y a donc pas lieu de déduire les sommes de 216 euros et 3441,18 euros.

S’agissant des réémissions de paiement des sommes de 2157,85 euros et 216 euros, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] conteste avoir perçu ces sommes. Comme elle relève, la réémission de paiements ne signifie pas qu’elle les ait effectivement reçus. Au demeurant, il n’est pas impossible que la somme de 2157,85 euros ait été incluse à la somme de 3441,18 euros, ce qui ne peut toutefois être vérifié en l’absence des relevés CAF des autres locataires. En toute hypothèse, Mme [G] [J] ne démontre pas la réalité des versements alors que la bailleresse ne peut rapporter la preuve négative de l’absence d’encaissement d’une somme, étant relevé qu’elle a procédé à de multiples régularisations après des versements d’aides au logement par la CAF comme cela ressort des avis d’échéance et du décompte de la dette locative. Ces sommes ne seront en conséquence pas déduites de la dette.

Sur la somme de 2498,63 euros : comme le soutient la bailleresse le contrat de bail, transféré aux locataires, contient une clause de révision du loyer (article D). Sauf à soutenir qu’il n’est pas justifié de la révision du loyer « conformément à l’article 7-1 de la L 1989 » – article portant au demeurant sur la prescription des actions dérivant du contrat de bail – Mme [G] [J] ne fait pas la démonstration de ce que l’application de la révision du loyer par la bailleresse ne serait pas conforme aux dispositions légales et contractuelles.

La somme de 2498,63 euros ne sera en conséquence pas déduite de la dette.

Mme [G] [J] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 20646,71 euros à la bailleresse au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 4 août 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [G] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 mais non celui du 9 février 2023 lequel n’est pas indispensable à l’introduction de la présente instance,

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2003 entre la société SAGI aux droits de laquelle est venue la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et M. [X] [J] et Mme [R] [J], aux droits desquels est venue Mme [G] [J], sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], d’autre part, est résilié depuis le 21 janvier 2025,

DEBOUTE Mme [G] [J] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Mme [G] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [G] [J] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [G] [J] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 20646,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 août 2025,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Mme [G] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge