TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES : N° RG 25/04266 – N° Portalis DB3S-W-B7J-277C

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Août 2025

S.C.I. IRENA

C/

Madame [U] [J]

Monsieur [V] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Août 2025

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. IRENA

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [U] [J]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Comparante en personne

Monsieur [V] [C]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Bénédicte BERTIN

Madame [U] [J]

Monsieur [V] [C]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat égaré signé au mois de janvier 2011, la SCI IRENA a donné à bail à Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5].

Par jugement en date du 13 avril 2018, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a condamné Madame [U] [J] à payer à la SCI IRENA la somme de 8 700 € au titre de l’arriéré locatif, en mensualités de 150 € outre solde à la 36ème échéance, et a constaté que la SCI IRENA se désistait de ses demandes en résiliation du bail du fait de cet accord entre les parties.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI IRENA a fait assigner Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à personne pour Madame [U] [J] et à domicile pour Monsieur [V] [C] du 18 mars 2025 aux fins :

de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef ;de condamner solidairement Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] au paiement des sommes suivantes :15 540,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 730 € ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’audience s’est tenue le 19 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À cette audience, la SCI IRENA, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 mai 2025, jour de l’audience, l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 17 730,00 € (échéance du mois de mai 2025 incluse). Elle indique que l’échéancier sur lequel les parties s’étaient accordées en 2018 n’a pas été tenu. Elle déclare que les paiements sont erratiques et partiels. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C], comparants en personne, demandent à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation par versements mensuels de 270 € en sus du loyer courant. Ils soutiennent avoir payé le loyer pour les mois antérieurs à décembre 2024, en espèces. Ils indiquent ne plus payer depuis le mois de décembre en raison de problèmes d’humidité dans le logement. Monsieur [V] [C] expose être employé en maçonnerie et percevoir un salaire de 1 400 € par mois, Madame [U] [J] indique être femme de ménage et percevoir environ 500 € par mois. Ils précisent avoir deux enfants vivant avec eux dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bail verbal

Aux termes de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce et en l’état de la perte du contrat de bail originel, il résulte des pièces du dossier et notamment les justificatifs de propriété, les décomptes produits, le jugement du 13 avril 2018 et les déclarations des parties à l’audience que la SCI Irena a effectivement donné à bail à Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] le bien litigieux, et que la relation contractuelle en résultant se trouve ainsi encadrée par les dispositions la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 18 mars 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

La SCI IRENA verse au dossier un extrait de compte Foncia établissant une dette à hauteur de 7 629, 12 € au mois d’octobre 2020 et un décompte en date du 19 mai 2025 faisant état de quelques paiements sur la période 2021-2025 mais périodiques et ne couvrant pas la totalité des loyers appelés.

Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] n’ont fourni aucun justificatif des paiements qu’ils disent avoir effectués avant le mois de décembre 2024 et qui ne seraient pas pris en compte dans les précédents décomptes.

Ils ne justifient pas non plus avoir acquitté les causes du jugement en date du 13 avril 2018.

Par ailleurs, Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] ne produisent pas de pièces à l’appui de leurs déclarations quant aux désordres dans le logement.

En tout état de cause, seul le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence et n’est pas caractérisé en l’espèce, peut fonder l’exception d’inexécution en la matière. En outre, il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux.

Le défaut de paiement du loyer depuis plusieurs années est par suite établi.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] ont ainsi sollicité des délais de paiement suspensifs de l’expulsion. Cependant, considérant le montant de la dette et son ancienneté, la faiblesse de leurs ressources et l’absence de reprise régulière du paiement malgré une première condamnation, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que les locataires ne sont pas en situation de régler la dette locative.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SCI IRENA sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI IRENA produit deux décomptes :

un extrait de compte Foncia établissant une dette à hauteur de 7 629, 12 € au mois d’octobre 2020 ;un décompte du mois de janvier 2025 arrêté au mois de mai 2025 dont elle tire un total d’arriéré locatif de 17 730 €.Il y a lieu de relever que l’extrait de compte de l’agence Foncia n’est pas complet, et qu’ainsi, il n’est pas possible de vérifier si la dette de 8 700 € constatée dans le jugement du 13 avril 2018 ayant autorité de la chose jugée est comprise dans le solde débiteur affiché. Dès lors, il ne pourra pas en être tenu compte.

Concernant la période du 1er janvier 2021 au mois de mai 2025, en prenant en compte un loyer de 730 € charges comprises :

la somme totale de 38 690 € était due par les locataires ; – la somme total de 14 110 € a été payée par eux.Soit un arriéré de 24 580 € sur la période, ramené à 17 730 € dans les termes de la demande.

Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] seront donc condamnés conjointement (en l’absence de précision sur leur statut marital et de toute clause de solidarité) à verser à la SCI IRENA la somme de 17 730 € au titre de l’arrêté locatif du 1er janvier 2021 au mois de mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] seront condamnés conjointement au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de juin 2025 et jusqu’à la résiliation du bail.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] seront condamnés in solidum à payer à la SCI IRENA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 730 €, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] seront condamnés in solidum à verser à la SCI IRENA une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, public, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu au mois de janvier 2011 entre la SCI IRENA et Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] relatif aux locaux situés sis [Adresse 5] à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C];

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE la SCI IRENA à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] à verser à la SCI IRENA la somme de 17 730,00 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte du 1er janvier 2021 au 19 mai 2025 et incluant l’échéance du mois de mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

CONDAMNE Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de juin 2025 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] à verser à la SCI IRENA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 730 €, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] à verser à la SCI

IRENA une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [J] et Monsieur [V] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La juge