TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/03164 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23E2

Minute : 25/909

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Jean-bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Madame [Z] [W]

Monsieur [C] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e POURRE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mr [T]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 6]

Representée par M^e POURRE Jean-Bernard – avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [T]

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2022, la SA IN’LI a donné à bail à Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] (groupe Gagny SCI Clos Félix 6485, logement n°348852, porte n°107, bâtiment 001, escalier 001, étage 01 – stationnement n°348889, sous-sol 1, n°14), pour un loyer mensuel de 968,05 euros pour le logement et 50,00 pour l’emplacement de stationnement, et 157,82 euros de provisions sur charges pour le logement et 4,54 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SA IN’LI a fait signifier à Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 15895,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 septembre 2024 la SA IN’LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SA IN’LI a fait assigner Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

• faire application de l’article du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

• condamner solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 17148,89 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges au 27 septembre 2024 augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024 sur la somme de 15895,97 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 11 février 2025,

o à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, ladite indemnité étant réévaluée en fonction des variations du montant desdits loyers et charges,

o la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o tous les dépens,

• ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 14 février 2025.

À l’audience du 7 avril 2025, la SA IN’LI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 24843,16 euros arrêtée au 4 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA IN’LI soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 septembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA IN’LI souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [C] [T], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. À titre principal, il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 2000 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. À titre subsidiaire il demande le bénéfice de délai d’expulsion d’un an.

Au soutien de ses prétentions, il souligne que le couple a un enfant âgé de 5 ans, que lui et sa compagne travaillent, qu’il perçoit un salaire mensuel de 2000 euros et que Madame [Z] [W] perçoit 1800 euros de revenus mensuels. Monsieur [C] [T] explique avoir dû payer des crédits et soins dentaires après que leur fille est tombée malade. Il assure pouvoir régler 8000,00 euros et verser en plus du loyer une somme de 2000 euros par mois. Il ajoute n’avoir effectué aucune recherche pour un autre appartement et souhaiter trouver un accord avec le bailleur.

Madame [Z] [W], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée. Le juge a autorisé Monsieur [C] [T] a lui transmettre le pouvoir de Madame [Z] [W].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisé, Monsieur [C] [T] a fait parvenir une copie de la pièce d’identité de Madame [Z] [W] non accompagnée d’un pouvoir signée par cette dernière.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Z] [W] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IN’LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 juin 2022, du commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 avril 2025 que la SA IN’LI rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 160,68 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] à payer à la SA IN’LI la somme de 24682,48 euros, au titre des sommes dues au 4 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 juin 2022 à compter du 14 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière ainsi que celle de Madame [Z] [W].

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

La demande de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, sera rejetée.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] justifient de leur situation personnelle et financière et Monsieur [C] [T] propose de verser 2000,00 euros par mois en plus du loyer. Le couple est parent d’un enfant de 5 ans.

Il ressort cependant du décompte produit par le bailleur, qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de mars 2024 alors que le couple justifie d’un revenu global de 3800 euros de sorte que la dette a augmenté depuis le commandement de payer puisqu’elle est de 24682,48 euros au 04 avril 2025. Par ailleurs, les défendeurs n’ont entrepris aucune recherche de logement.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 novembre 2024, Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] à son paiement à compter de 14 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] à payer à la SA IN’LI la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA IN’LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 juin 2022 entre la SA IN’LI d’une part, et Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] à compter du 14 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] à payer à la SA IN’LI la somme de 24682,48 euros (vingt-quatre mille six cent quatre-vingt-deux euros et quarante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 avril 2025 échéance d’avril 2025incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] à payer à la SA IN’LI l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 avril 2025, échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 septembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [W] et Monsieur [C] [T] à payer à la SA IN’LI la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE