TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

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REFERENCES : N° RG 24/08480 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5N4

Minute : 25/00057

Monsieur [K] [M] [V] [C] [W]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Madame [N] [L] [D] [T] [J] épouse [W]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [B] [A] [U]

Monsieur [E] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [K] [M] [V] [C] [W],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [L] [D] [T] [J] épouse [W],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [A] [U],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

Monsieur [E] [U],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022, Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] ont donné à bail à Monsieur [B] [U] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 835,23 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] ont fait signifier à Monsieur [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4301,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 17 janvier 2024 Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 et 17 mai 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [B] [U] et Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et impayés de loyers et charges,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] et Monsieur [E] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement Monsieur [B] [U] et Monsieur [E] [U] au paiement des sommes suivantes :

o 7.180.57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024, terme de mars inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 sur le montant de 4301.39 euros, de l’assignation pour le surplus,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 21 mai 2024.

À l’audience du 18 novembre 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W], représentés, se désistent de leur demande au titre de l’assurance et maintiennent leurs demandes pour le surplus en actualisant leur créance à la somme de 15.712,86 euros arrêtée au 1er novembre 202. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 janvier 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [E] [U], en sa qualité de caution, doit garantir le paiement de la dette locative.

Monsieur [B] [U] ne conteste pas le principe de la dette. Il indique être en recherche d’emploi, percevoir 1080 euros de ressources mensuelles.

Monsieur [E] [U], régulièrement assigné, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [E] [U] assigné, ne comparait pas et n’est pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 12 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er novembre 2024 que Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] la somme de 15.712.86 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 sur la somme de 4301.23 euros, de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 2 879,34? euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or le contrat a été conclu le 30 septembre 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2022 à compter du 13 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 mars 2024, Monsieur [B] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [U] à son paiement à compter de décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [E] [U]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation.

Il résulte de ce texte à peine de nullité du contrat, que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 du contrat de location.

Les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En l’espèce, si le contrat de bail mentionne dans la partie « DESIGNATION DES PARTIES », Monsieur [U] [E], en qualité de caution indiquant que l’exécution du présent contrat est garanti par Monsieur [U] [E] aux termes d’un engagement de caution solidaire, ces indications ne suffisent pas à remplir les conditions de validité du cautionnement, faute de mentionner de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 du contrat de location.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] de leur demande à l’encontre de Monsieur [U] [E].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX et de laisser à la charge de Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] les dépens des actes relatifs à Monsieur [U] [E].

Il convient également de condamner Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 septembre 2022 entre Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] d’une part, et Monsieur [B] [U] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [U] à compter du 13 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] la somme de 15.712.86 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2024, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 sur la somme de 4301.23 euros, de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 2 879,34? euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

LAISSE à la charge de à Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] les dépens afférents à Monsieur [E] [U],

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE