TRIBUNAL JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 19/01708 – N° Portalis DBXJ-W-B7D-GV4Z

Jugement Rendu le 19 NOVEMBRE 2024

AFFAIRE :

S.C.I. HENPAGE

[Y] [U]

[B] [X] épouse [U]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11]

C/

S.A.R.L. COOREN

S.A. MAAF ASSURANCES

S.A. SOCOTEC

S.A. AXA FRANCE IARD

SCCV [Adresse 13]

S.A. ALLIANZ IARD

ENTRE :

1°) La SCI HENPAGE, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 498 383 652, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Isabelle THOMAS, substituant M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [Y] [U]

né le 04 Août 1953 à [Localité 10]

de nationalité Française

Gérant de société, demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Isabelle THOMAS, substituant M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) Madame [B] [X] épouse [U]

née le 02 Janvier 1955 à [Localité 12]

de nationalité Française

Comptable, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Isabelle THOMAS, substituant M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

4°) Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice : Monsieur [P] [U] domicilié de droit au siège social

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle THOMAS, substituant M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) La SARL COOREN, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 381 040 120, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) La SA AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la SARL COOREN, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Fabrice CHARLEMAGNE de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocats au barreau de DIJON plaidant

3°) La SA MAAF ASSURANCES

(forclusion des demandes à son encontre suivant ordonnance du JME rendue le 03/05/2021)

4°) La SA SOCOTEC, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

5°) La SCCV [Adresse 13], immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 305 918 732, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Sylvaine GUERRIN-MAINGON substituant M^e Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant

6°) La SA ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ousmane KOUMA, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

: Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente

En présence de Madame [V] [I], Auditrice de justice

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 02 avril 2024 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 16 juillet 2024 et prorogé au 19 novembre 2024

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Odile LEGRAND Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Fabrice CHARLEMAGNE de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX

Maître Frédéric TELENGA de la SELARL BJT

M^e Nathalie DROUHOT

M^e Ousmane KOUMA

M^e Alain RIGAUDIERE

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) [Adresse 13] a fait construire un immeuble à usage d’habitation comprenant trois logements sis [Adresse 6] à [Localité 11].

Une police d’assurance dommages-ouvrage ainsi qu’une police responsabilité civile Constructeur Non Réalisateur ont été souscrites auprès de la société AGF, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Allianz IARD.

Le lot terrassements-gros-oeuvre-maçonnerie a été réalisé par la société Maîtrise Bâtiment, assurée en responsabilité décennale auprès de la société MAAF.

La société Socotec s’est vue confier une mission de contrôle technique, et la société Cooren, assurée auprès de la SA Axa France IARD, une mission d’OPC élargie et une mission de Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé.

Par acte sous seing privé du 24 mars 2007, la SCI Henpage a réservé deux logements T3 avec garages et locaux à vélos. M. [Y] [U] et Mme [B] [X] épouse [U] ont réservé, à la même date, par acte sous seing privé, un logement T3 situé au premier étage, avec un garage.

Un procès-verbal intitulé “de réception des travaux” a été signé pour chaque logement entre le maître de l’ouvrage et les acquéreurs, avec des réserves, le 25 mai 2007.

Les actes authentiques de vente ont été signés le 28 mai 2007, pour les prix respectifs de 466 400 euros et 243 600 euros. Les acquéreurs ont fait annexer aux actes de vente une liste de désordres et de non-finitions complémentaires.

Les désordres, défectuosités et malfaçons n’ayant pas été réglés, la SCI Henpage a sollicité le cabinet EDC, qui a réalisé une expertise amiable ayant abouti à l’établissement d’une liste comportant 56 points de réclamation portant sur les appartements et les parties communes.

En l’absence de solution amiable, les demandeurs ont saisi en référé le Président du tribunal de grande instance de Dijon aux fins de désignation d’un expert judiciaire, à l’encontre de la SCCV et de son assureur. La SCCV a elle-même dénoncé cette procédure à différents constructeurs et sous-traitants, afin de leur rendre les opérations d’expertise communes et opposables.

M. [Z] [W] a été désigné en qualité d’expert par ordonnance du 26 octobre 2016. Il a déposé son rapport le 14 novembre 2017.

Par acte d’huissier des 28 mai et 5 juin 2019, la SCI Henpage, M. [Y] et Mme [B] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Dijon pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [P] [U], ont fait attraire la SCCV [Adresse 13] et la société Allianz IARD, venant aux droits de la société AGF, devant le tribunal de grande instance de Dijon, aux fins de voir, au visa des articles 1147 ancien, 1646-1 et 1792-1 du code civil :

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur la société Allianz IARD à payer à la SCI Henpage :

la somme de 2 247,30 euros outre indexation selon l’indice BT 01 (valeur mai 2011) correspondant au coût de réfection du plafond de l’appartement 201 et des papiers peints, la somme de 2 695 euros TTC outre indexation selon l’indice BT 01 (valeur octobre 2011) correspondant au coût des travaux de reprise de la chape du balcon de l’appartement 201, la somme de 14 000 euros au titre de la perte locative subséquente à l’impropriété à destination de ses deux garages, – condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et la société Allianz IARD à payer à M. et Mme [U] la somme de 2 695 euros TTC outre indexation selon l’indice BT 01 (valeur mai 2011) correspondant au coût des travaux de reprise de la chape du balcon de l’appartement 101,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] la somme de 89 208 euros TTC outre indexation sur l’indice BT 01 (valeur octobre 2011) correspondant aux travaux de démolition et reconstruction des garages et de reprise des voies d’accès en pavés autobloquants,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur la société Allianz IARD à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais et honoraires d’expertise judiciaire et dont le recouvrement s’effectuera comme prescrit par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 19/01708.

Par actes d’huissier délivrés les 5, 20, 22 et 25 mai 2020, la société Allianz IARD a fait assigner en intervention forcée la société Cooren, la société MAAF Assurances, recherchée en sa qualité d’assureur de responsabilité civile décennale de la société Maîtrise Bâtiment, la société Socotec et la société Axa France IARD, recherchée en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société Cooren et de la société Socotec, aux fins de voir, au visa des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, condamner ces dernières à la garantir et relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/01061, puis jointe à l’instance principale numéro RG 19/01708 par une ordonnance en date du 29 juillet 2020.

Par ordonnance d’incident du 3 mai 2021, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevables les demandes dirigées par la société Allianz IARD et la SCCV [Adresse 13] contre la société MAAF Assurances,

— dit n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Allianz IARD à supporter les dépens afférents à la mise en cause de la société MAAF Assurances ainsi que les dépens de l’incident.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du 6 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, prorogé au 19 novembre 2024.

°°°°°

Dans leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 5 octobre 2022, la SCI Henpage, M. et Mme [U] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Dijon pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [P] [U], demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants, 1646-1 et 1792-1 du code civil, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur la société Allianz IARD à payer à la SCI Henpage :

la somme de 2 247,30 euros outre indexation selon l’indice BT 01 (valeur mai 2011) correspondant au coût de réfection du plafond de l’appartement 201 et des papiers peints, la somme de 2 695 euros TTC outre indexation selon l’indice BT 01 (valeur octobre 2011) correspondant au coût des travaux de reprise de la chape du balcon de l’appartement 201,

la somme de 14 000 euros au titre de la perte locative subséquente à l’impropriété à destination de ses deux garages, – condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et la société Allianz IARD à payer à M. et Mme [U] la somme de 2 695 euros TTC outre indexation selon l’indice BT 01 (valeur octobre 2011) correspondant au coût des travaux de reprise de la chape du balcon de l’appartement 101,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] la somme globale de 89 208 euros TTC outre indexation sur l’indice BT 01 (valeur octobre 2011) correspondant aux travaux de démolition et reconstruction des garages et de reprise des voies d’accès en pavés autobloquants,

— A titre subsidiaire, condamner la SCCV [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] la somme globale de 89 208 euros TTC outre indexation sur l’indice BT 01 (valeur octobre 2011) correspondant aux travaux de démolition et reconstruction des garages et de reprise des voies d’accès en pavés autobloquants au titre des non-conformités contractuelles,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur la société Allianz IARD à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais et honoraires d’expertise judiciaire et dont le recouvrement s’effectuera comme prescrit par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

°°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2020, la SCCV [Adresse 13] demande à être déclarée tant recevable que bien fondée en ses écritures et sollicite, sur le fondement des articles 1134, 1184, 1604, 1642-1, 1646-1, 1792 et suivants du code civil, de :

A titre principal :

• Pour les désordres privatifs :

— voir condamner in solidum la SARL Cooren et son assureur, la compagnie Axa, ainsi que par la MAAF (sic), à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, tant en principal, qu’accessoires, intérêts et frais,

• Pour les désordres des parties communes :

— voir condamner in solidum la SARL Cooren et son assureur, la compagnie Axa, ainsi que par la MAAF (sic), à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, tant en principal, qu’accessoires, intérêts et frais,

— débouter la SCI Henpage de sa demande indemnitaire portant sur les pertes locatives,

En toute hypothèse :

— dire et juger que les désordres relèvent de la garantie décennale et qu’en conséquence la compagnie Allianz est débitrice de sa garantie envers elle,

En tout état de cause :

— condamner in solidum la compagnie Allianz, la SARL Cooren et son assureur, la compagnie Axa, ainsi que par la MAAF (sic), à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter la demande d’exécution provisoire,

— condamner les mêmes parties aux entiers dépens, y compris ceux de l’expertise judiciaire prononcée par l’ordonnance du 26 octobre 2010 par le Président du tribunal de grande instance de Dijon.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 11 juillet 2022, la SA Allianz IARD, conclut, au visa des articles 1792 et suivants du code civil,

• S’agissant des désordres privatifs :

— à ce que sa garantie ne peut être retenue,

— au débouté pur et simple de toute demande présentée par la SCI Henpage et les époux [U] à son encontre à ce sujet,

• S’agissant du désordre relatif aux garages :

— à ce qu’il soit dit et jugé qu’aucune somme ne peut être due au titre de la perte de loyer,

— au débouté pur et simple de toute prétention présentée par les parties demanderesses à ce sujet,

• S’agissant des travaux de réfection des garages :

— à ce qu’il soit dit et jugé que le coût de ces travaux ne peut excéder la somme de 89 208 euros retenue par l’expert judiciaire,

— à ce qu’il soit dit et jugé qu’elle sera garantie et relevée de toute condamnation prononcée à son encontre par les sociétés Cooren, Maîtrise Bâtiment et Socotec, et leurs assureurs respectifs,

— à ce qu’il lui soit accordé la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la condamnation de toute partie succombante aux entiers dépens.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2021, la SARL Cooren demande au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de :

A titre principal :

— constater que les désordres visés par M. [W] dans son rapport et dont les demandeurs sollicitent la réparation ne lui sont absolument pas imputables,

— rejeter en conséquence les demandes de la SCCV [Adresse 13] et de la société Allianz IARD visant à la voir condamner à les relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

— rejeter l’ensemble des demandes qui pourraient être dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire :

— rejeter la demande de la SCI Henpage concernant l’indemnisation d’un prétendu préjudice de jouissance en l’espèce,

— condamner la société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de la société Cooren, à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 27 février 2023, la SA Axa France IARD ès qualités d’assureur de la société Cooren, conclut, sur le fondement de l’article 1792 du code civil :

— au débouté de la SA Allianz, de la SCCV [Adresse 13] et de toute autre partie de leurs demandes dirigées contre elle,

— à sa mise hors de cause,

— à la condamnation de la SA Allianz à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à sa condamnation aux entiers dépens.

°°°°°

La SA Axa France IARD, ès qualités d’assureur de la société Socotec, et la société Socotec, assignées à personne morale, n’ont pas constitué avocats.

°°°°°

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

La SA Socotec et la SA Axa France IARD, ès qualités d’assureur de la société Socotec, n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera réputé contradictoire car susceptible d’appel.

I/ Sur la qualification du contrat :

Selon l’article 1601-1 du code civil, “la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement”.

D’après l’article suivant, “la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente”.

En l’espèce, la SCCV a livré aux acquéreurs, la SCI Henpage d’une part, et les époux [U] d’autre part, un bien immobilier à son achèvement. Les actes authentiques de vente signés le 28 mai 2007 contiennent chacun les clauses suivantes : “l’acquéreur sera propriétaire de l’immeuble au moyen et par le seul fait des présentes à compter de ce jour.

Il en aura la jouissance également à compter de ce jour par la prise de possession réelle, les locaux étant achevés, libres et en état d’habitabilité ainsi que le vendeur le déclare”.

Les parties ont donc conclu un contrat de vente d’immeuble à construire à terme.

Il en résulte que la SCCV est tenue, à l’égard des acquéreurs et de la copropriété, au vu de la date de vente des appartements, antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 :

— des vices apparents sur le fondement de l’ancien article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents,

— des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l’article 1604 du code civil,

— des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l’article 1646-1 du code civil si les conditions d’application de ces garanties sont réunies, et à défaut, sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée, laquelle ne peut se déduire du seul constat de la livraison d’un ouvrage non exempt de vices, en cas de désordres intermédiaires.

De plus, avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, le régime de réparation des défauts de conformité apparents n’était pas réglementé dans la vente d’immeuble à construire, par opposition à celui des vices apparents qui était régi par les dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. Faute de réglementation, il était considéré que le régime de réparation des défauts de conformité apparents relevait du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, sauf clause du contrat de vente prévoyant que les défauts de conformité apparents étaient soumis à la garantie des vices apparents.

Enfin, il résulte de la combinaison des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil que les acquéreurs bénéficient en concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

II/ Sur les désordres et les préjudices en résultant :

A/ Sur la livraison et la réception :

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire en l’espèce le vendeur d’immeuble à construire, déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.

En l’espèce, les deux documents intitulés “procès-verbal de réception des travaux”, à en-tête de la SCCV [Adresse 13], concernent en réalité la livraison des appartements aux acquéreurs, c’est-à-dire la remise, par le vendeur aux acquéreurs, de la partie d’immeuble vendue, puisqu’ils ont été établis le 25 mai 2007 entre eux.

Il résulte cependant de “l’avenant de fin de travaux” signé le 14 janvier 2010 entre la SCCV et la société Allianz (pièce n° 3 de la société Allianz), qu’une réception est intervenue le 25 mai 2007. Est ainsi produit aux débats un “procès-verbal de réception des travaux” (pièce n° 14 de la société Allianz) à en-tête de la société Cooren, intervenue entre le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre, mais non signé, et relatant diverses réserves par corps de métiers et comportant la mention “levée des réserves – le 25 mai 2007 à 11h00 avec signature PV”. Il sera alors considéré que la réception est intervenue le 25 mai 2007, date enfin retenue par l’expert (page 45).

B/ Sur les désordres affectant les parties privatives :

1/ S’agissant de la fissure au plafond du séjour de l’appartement numéro 201 et du décollement des papiers peints :

La SCI Henpage conteste leur caractère apparent et prétend qu’ils ont été constatés postérieurement à la réception car signalés par courrier du 12 février 2009. Elle ajoute que la SCCV s’était engagée à les reprendre lors de la réunion du 16 mars 2009. Elle en déduit que cette dernière a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle et doit être condamnée, avec son assureur, à les indemniser.

La SCCV estime que ces désordres sont d’ordre esthétique et que, comme elle n’a eu aucun rôle technique dans l’opération de construction, elle doit être garantie par le maître d’œuvre, la société Cooren, qui, en commettant

une faute dans l’exécution de sa mission, a engagé sa responsabilité à son encontre, et son assureur, la SA Axa France IARD.

La société Allianz conteste le caratère décennal du désordre.

En l’espèce, l’expert a constaté dans l’appartement 201 une fissure au plafond avec décollement et arrachement de la bande de placoplâtre. Il considère qu’il s’agit d’une mauvaise adhérence de l’enduit garnissant sous la dalle béton et que le problème est vraisemblablement lié à une insuffisance de préparation de la dalle béton avant l’application de l’enduit, réduit d’une huile de coffrage. Il relève également le décollement des papiers peints dans la cuisine et le séjour sur quatre lés dans chaque pièce. Il note que les deux sinistres ont été signalés le 23 avril 2010, plus de deux ans après la réception des travaux. Il estime qu’ils sont imputables à l’entreprise Soyer qui a mal réalisé les travaux (page 40).

Il ne s’agit donc pas de vices apparents, ni de défauts de conformité non apparents à la livraison, ni encore de vices cachés relevant de la garantie biennale ou décennale, ni enfin de défauts de conformité apparents. Il s’agit de désordres intermédiaires, puisqu’ils n’ont pas la gravité décennale et sont apparus après la livraison.

Mais pour ces désordres intermédiaires, ni l’expert, ni les requérants n’établissent une faute imputable à la SCCV, qui n’a pas réalisé elle-même les travaux. Par ailleurs, la lecture du rapport de la réunion du 16 mars 2019 (en annexe du rapport d’expertise diagnostic technique du cabinet d’expertise EDC) démontre que la SCCV a indiqué, concernant l’entreprise Martin Rénov dont il est établi qu’elle a racheté le fonds de commerce précédemment exploité par la société Soyer, chargée du lot peinture, suivant acte de cession en date du 28 juin 2007, sans garantie de passif :

“Entreprise MARTIN RENOV

Nous vous remercions de contacter M. [M] [XXXXXXXX01] Appart 101

Recoller différents lés de papiers + reprise peinture au plafond à l’angle mur extérieur séjour/cuisine”.

La SCCV a donc sollicité l’entrepreneur pour reprendre les désordres, sans s’obliger elle-même à cette reprise, mais cette sollicitation n’a pas été exécutée en raison du rachat du fonds de commerce sans garantie de passif, et ce défaut d’exécution n’est pas fautif de la part de la SCCV.

Ainsi, à défaut de preuve d’une faute contractuelle de la SCCV, cette dernière n’a pas engagé sa responsabilité contractuelle de droit commun à l’égard de l’acquéreur et n’est donc pas tenue de l’indemniser au titre de ces désordres (cf Civile 3, 4 juin 2009, 08-13.239).

La demande de condamnation de la SCCV et de son assureur, la société Allianz, au paiement de la somme de 2 247,30 euros à la SCI Henpage sera donc rejetée.

Par conséquent, la demande de la SCCV tendant à être garantie par la société Cooren et son assureur, la compagnie Axa, ainsi que par la MAAF, est devenue sans objet et ne sera pas examinée.

2/ S’agissant des dégradations affectant les chapes des balcons des appartements numéros 101 et 102 :

Les demandeurs considèrent que ces désordres ne sont pas imputables à l’absence de goutte d’eau mais qu’ils relèvent d’une mauvaise exécution des travaux du fait d’un défaut de pente de la dalle des balcons. Ils distinguent donc le problème lié à l’absence de goutte d’eau, réservé à la réception, et cette absence de pente qui relève selon eux de la garantie décennale puisque la chape de finition n’assure pas l’étanchéité de la dalle béton du balcon.

La SCCV estime que ces désordres sont d’ordre esthétique et que, comme elle n’a eu aucun rôle technique dans l’opération de construction, elle doit être garantie par le maître d’œuvre, la société Cooren, qui, en commettant une faute dans l’exécution de sa mission, a engagé sa responsabilité à son encontre, ainsi que par son assureur, la SA Axa France IARD.

La société Allianz conteste le caratère décennal du désordre.

Le constructeur, et le vendeur d’immeubles à construire auquel il est assimilé par l’article 1792-1 du code civil, sont redevables à l’égard des acquéreurs de la garantie décennale consacrée par l’article 1792 du code civil, qui dispose que “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”.

Concernant ces désordres, identiques dans les appartements numéros 101 et 102, l’expert a constaté que “la chape du balcon est décollée et soufflée” et mentionné dans son rapport une “fissuration dalle” (page 25). Il indique encore l’existence d'“une dégradation en sous face du balcon du 2ème étage sur rue, suite à une infiltration d’eau consécutive au décollement de la chape supérieure” (page 39). Il relève qu’il s’agit d’un “problème provenant d’une insuffisance de pente de la dalle balcon, avec stagnation de l’eau qui s’infiltre dessous la chape, sans doute trop fine et qui se désagrège, ce qui nécessite une réfection” (page 25). Il estime que ce désordre est à “reprendre à la charge de l’entreprise de maçonnerie pour la chape” (page 41) à qui il en impute la responsabilité. Il note en outre l’absence de profilé goutte d’eau sur les balcons, mais rappelle qu’il n’y a aucune règle de construction qui impose les profilés goutte d’eau au nez des dalles de balcon. Il distingue donc bien deux points, mais les époux [U] et la SCI Henpage ne sollicitent réparation que des dégradations affectant les chapes des balcons.

Toutefois, l’expert ne mentionne pas que le désordre de la chape des balcons porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination. Il considère que les chapes des balcons des appartements 201 et 202, qui se désagrègent et se décollent, constituent “un élément de la finition de protection rapportée sur la dalle béton formant balcon. La non réparation pourrait être un risque de dégradation future de cette dalle, même si actuellement il n’y a pas d’atteinte à sa solidité” (page 122).

Il n’y a donc pas lieu de retenir que ce désordre, apparu postérieurement à la réception, est de nature décennale. En effet, ce désordre, dont il n’est pas établi avec certitude qu’il compromette la solidité de l’ouvrage dans le délai décennal, puisqu’il s’agit d’un risque hypothétique et futur, et qui ne le rend pas impropre à sa destination, ne revêt pas un caractère décennal (cf Civile 3ème, 23 octobre 2013 – n° 12-24.201). Il relève donc de la catégorie des désordres intermédiaires et de la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCCV. Or, la faute de celle-ci dans l’apparition du désordre n’est pas établie, ne permettant pas la mise en oeuvre de sa responsabilité contractuelle pour faute.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes des époux [U] et de la SCI Henpage de condamnation de la SCCV et de son assureur Allianz en paiement des sommes de 2 695 euros TTC chacun au titre du coût des travaux de reprise de la chape des balcons.

Dès lors, la demande de la SCCV tendant à être garantie par la société Cooren et son assureur, la compagnie Axa, ainsi que par la MAAF, est devenue sans objet et ne sera pas examinée.

C/ Sur les désordres affectant les parties communes :

1/ S’agissant des garages :

Le syndicat des copropriétaires se prévaut des désordres affectant les garages de la copropriété pour solliciter le coût des travaux de leur démolition, de la reconstruction et de la reprise des voies d’accès. Il considère à titre principal qu’il s’agit de désordres de nature décennale en raison d’une impropriété totale à destination, permettant la mobilisation de la garantie décennale de l’assureur Allianz. En réponse à l’argumentation adverse considérant les désordres comme apparents à la réception, il fait valoir qu’il ne pouvait être demandé à l’acquéreur d’essayer les garages au moment de la réception et que les conséquences des non-conformités contractuelles et aux règles de l’art ne se sont révélées dans leur ampleur qu’à l’usage. Il invoque à titre subsidiaire la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCCV eu égard aux défauts de conformité contractuels et aux manquements aux normes techniques non apparents mis en exergue par l’expertise.

La SCCV, quant à elle, ne conteste pas le caractère décennal du désordre.

La société Allianz considère que les désordres étaient visibles à la réception et qu’ils revêtent un caractère apparent. Elle conteste qu’il s’agisse d’un désordre découvert à l’usage. Elle en déduit qu’il ne peut relever de la garantie décennale.

— Sur la responsabilité :

En l’espèce, l’expert a pu constater que l’accès au garage de droite est empêché par l’existence d’un pilier en béton soutenant les balcons. Ce poteau constitue un obstacle et réduit l’espace, ce qui rend impossible l’accès d’un véhicule quatre roues dans le garage de droite, qui ne peut donc être utilisé que par des engins à deux roues. L’expert considère que ce pilier rend le garage impropre à sa destination (page 34). Il en impute la responsabilité aux constructeurs (page 42).

Par ailleurs, il relève que la largeur des garages (2,40 m au lieu de 2,60 m en présence d’un obstacle) et la profondeur utile (4,80 m au lieu de 5 m) ne permettent pas aux usagers de sortir de leur véhicule stationné, ce qui constitue une impropriété totale à destination (page 34). S’il considère également qu’il s’agit d’une non-conformité à la norme NFP 91.120, il en impute la responsabilité au constructeur (page 42).

Dès lors, l’impropriété à destination des garages n’est pas discutable et doit être constatée.

En outre, s’il doit être relevé que la société Cooren, qui assistait le maître de l’ouvrage lors de la réception, n’a pas émis de réserve sur ce point, il doit être constaté que la réception ne s’est pas faite en présence d’une voiture à manœuvrer. Par ailleurs, les garages étant la propriété de la SCI Henpage mais se trouvant destinés à la location, l’impossibilité d’y garer un véhicule quatre roues n’a pu être constatée qu’après l’entrée dans les lieux de locataires motorisés. Il n’est donc pas possible de considérer l’impropriété à destination des garages comme un vice apparent puisqu’elle n’a pu être découverte qu’à l’usage. Il en résulte que cette impropriété à destination constitue un désordre de nature décennale, comme invoqué par le syndicat des copropriétaires et par la SCCV.

La responsabilité de plein droit du constructeur se trouve donc engagée en application des dispositions conjugées des articles 1646-1, 1792 et 1792-1 du code civil, puisqu’il n’invoque aucune cause étrangère. La SCCV est donc tenue

envers les acquéreurs de l’immeuble à la garantie des désordres de nature décennale. Ces désordres relevant de l’assurance obligatoire attachée à la responsabilité décennale, l’assureur de la SCCV, la société Allianz, sera donc condamné, in solidum avec elle, à indemniser le syndicat des copropriétaires de son préjudice.

— Sur l’indemnisation et les demandes de garantie :

L’expert judiciaire préconise de démolir et de reconstruire les garages en les reculant dans le terrain afin d’avoir un rayon de braquage suffisant, pour une somme de 53 940 euros HT. Il ajoute que la réfection du sol en pavés autobloquants jusqu’à l’emplacement des nouveaux garages, pour la somme de 20 850 euros HT sera nécessaire.

Ces sommes ne sont contestées par aucune des parties.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la SCCV et son assureur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 53 940 + 20 850 = 74 790 euros HT, outre la TVA, avec actualisation en fonction de l’indice BT 01 depuis la date du dépôt du rapport d’expertise, soit le 14 novembre 2017, jusqu’au présent jugement.

— Sur les appels en garantie :

La SCCV, qui rappelle n’avoir eu aucun rôle technique dans la construction des garages, sollicite la garantie de son assureur ainsi que celle de la société qu’elle considère maître d’oeuvre au stade de l’exécution des travaux, à savoir la société Cooren, et celle de la MAAF, assureur de la société Maîtrise Bâtiment qui a réalisé les travaux.

La compagnie Allianz sollicite la garantie des entreprises par la faute desquelles les dommages se sont produits, soit la société Cooren, la société Maîtrise Bâtiment, la société Socotec et leurs assureurs.

La société Cooren conteste que les désordres lui soient imputables. Elle rappelle avoir conclu avec la SCCV un contrat d’OPC (ordonnancement, pilotage et coordination) élargi à l’assistance au maître d’ouvrage pour la consultation, la négociation et la passation des marchés et un contrat de coordinateur SPS (sécurité et protection de la santé), qui ne comprenaient pas de mission de suivi d’exécution ou de contrôle des travaux ni de prise de décision technique ou de contrôle de la qualité des travaux. Subsidiairement, elle sollicite la garantie de son assureur Axa.

Enfin, la SA Axa France IARD, ès qualités d’assureur décennale de la société Cooren, conclut à sa mise hors de cause. Elle invoque ainsi l’absence d’imputabilité entre les désordres et l’intervention de la société Cooren dont les missions et le montant peu élevé des honoraires établissent l’absence de direction des travaux.

Selon l’expert, les désordres liés au garage sont imputable aux constructeurs.

Aucune faute personnelle imputable à la SCCV, en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire, n’a été mise en évidence dans le cadre des opérations d’expertise. La garantie de son assureur décennal étant acquise, il convient de condamner la société Allianz à la garantir de cette condamnation.

La société Allianz recherche alors la garantie intégrale des constructeurs responsables et/ou de leurs assureurs.

D’une part, la MAAF, ès qualités d’assureur de la société Maîtrise Bâtiment, qui a été liquidée, a vu les demandes dirigées à son encontre par la société Allianz et la SCCV déclarées irrecevables comme forcloses, selon ordonnance d’incident du 3 mai 2021. Il en résulte que les demandes de garanties formulées tant à l’encontre de la MAAF que de la société Maîtrise Bâtiment sont irrecevables.

D’autre part, la société Socotec a conclu une “convention de contrôle technique” avec la SCCV, aussi dénommée “le maître de l’ouvrage la SA [F]”, le 12 septembre 2005, pour un montant de 3 000 euros HT, portant sur la seule “mission relative à la solidité des ouvrages et des éléments d’équipement indissociables”. Il ne peut être contesté que cette mission est sans aucun lien avec les désordres aux garages, si bien que ces derniers ne sont pas imputables à la Socotec. Il y a donc lieu de rejeter la demande de garantie formulée à l’encontre de la société Socotec et de son assureur, la SA Axa France IARD ès qualités.

De troisième part, la société Cooren a conclu avec la SCCV [Adresse 13] un “contrat relatif à la mission confiée au cordonnateur sécurité et protection de la santé” catégorie II, le 31 mai 2005, pour un montant de 1 883,70 euros TTC. Or, cette mission de coordonateur SPS est relative à la sécurité sur le chantier et ne peut donner lieu à une quelconque responsabilité au titre des désordres visés au rapport d’expertise.

Elle a aussi conclu avec la SCCV, le 25 mai 2005, un “contrat relatif à une mission d’O.P.C. élargie” pour des honoraires de 13 000 euros HT. Mais l’expert judiciaire ne s’exprime pas clairement sur la mission d’O.P.C. élargie, retenant “la coordination des travaux” (page 9) mais ne répondant pas aux dires sur ce point. Le contrat prévoit :

“Entre SCCV, [Adresse 13] (…) représentée par M. [L] [E]

désigné sous le terme “Le Maître d’ouvrage” dans le présent contrat, d’une part,

ET

SARL COOREN (…)

désigné sous le terme “le Coordonnateur” dans le présent contrat, d’autre part,

Il a été convenu ce qui suit :

1) Objet du contrat

Le présent contrat a pour objet l’intervention du Coordonnateur pour le marché de Maîtrise d’oeuvre, suivant les missions décrites ci-après, concernant les travaux de construction de la résidence du [Adresse 6] à [Localité 11].

2) Mission

Le Maître d’oeuvre confie au Coordonnateur les missions suivantes :

ACT : Assistance au Maître d’oeuvre pour consultation, négociation et passation des marchés aux entreprises

OPC sur les missions DET et AOR du Maître d’oeuvre”.

La lecture de ce contrat démontre ainsi que le maître d’ouvrage, la SCCV, est également maître d’oeuvre puisque si le Coordonnateur intervient pour “le marché de maîtrise d’oeuvre”, c’est le “Maître d’oeuvre” qui “confie” les missions au “Coordonnateur”, lequel assiste le “Maître d’oeuvre”. Il ne ressort donc pas expressément du contrat signé que la société Cooren avait une mission de direction des travaux, qui incombe au maître d’oeuvre, ce qu’elle conteste d’ailleurs, faisant valoir que la maîtrise d’oeuvre était effectuée par la SCCV sous couvert de l’intervention des consorts [F] ou de la société [F].

De plus, la SCCV ne prouve pas l’étendue de la mission qu’elle a confiée à la société Cooren, notamment en ne communiquant pas les “notes” ou “compte-rendus de chantiers”, qui auraient pu éventuellement permettre de conclure à une mission de maîtrise d’oeuvre. En outre, le faible montant des honoraires (13 000 euros HT, soit moins de 5% du montant total des travaux) permet d’exclure cette mission puisque le montant de la rémunération dépend de l’étendue de la mission confiée, et de considérer que la mission d’O.P.C. élargie qui lui a été confiée n’impliquait pas la surveillance de l’exécution des travaux eux-mêmes, mais seulement la “direction de l’exécution des contrats de travaux” dans le sens d’une direction de l’ordonnancement et de la coordination de l’exécution de ces différents contrats. Ainsi, il n’est pas démontré que la société Cooren avait un rôle de conception des plans, confiée à l’architecte, M. [A] (avec une mission limitée à l’obtention du permis de construire), ni de surveillance des travaux.

Il en résulte que la mission de la société Cooren est sans lien avec les désordres aux garages, si bien qu’ils ne lui sont pas imputables.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de garantie formulée à l’encontre de la société Cooren et de son assureur, la SA Axa France IARD ès qualités, qui sera mis hors de cause.

2/ S’agissant de la perte locative :

La SCI Henpage invoque la nécessité de limiter le loyer des deux appartements avec garages pour tenir compte de l’impossibilité de jouir de ces derniers. Elle estime ainsi qu’une perte locative de 50 euros par mois depuis juin 2007, soit 140 mois, doit être retenue, soit 14 000 euros.

Toutes les autres parties s’opposent à cette demande.

Dès lors que l’existence du préjudice consistant dans une perte locative n’est qu’invoquée mais non établie par les demandeurs qui ne produisent aucune pièce à ce titre, comme des exemples de contrats de location pour des biens similaires avec disposition d’un garage à titre de comparaison, et ne justifient pas d’une baisse de loyer en lien avec l’impossibilité de garer un véhicule quatre roues dans les garages, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnisation au titre de la perte locative.

III/ Sur les demandes accessoires

La SCCV [Adresse 13] et son assureur, la société Allianz IARD, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant notamment les frais complets d’expertise judiciaire.

Il convient de condamner la société Allianz IARD à garantir intégralement la SCCV [Adresse 13] de cette condamnation.

Il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge des demandeurs la charge des frais irrépétibles dont ils ont dû s’acquitter pour voir consacrer leurs droits.

La SCCV [Adresse 13] et son assureur, la société Allianz IARD, seront en conséquence condamnés in solidum à leur payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de condamner in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur, la société Allianz IARD, à verser à la société Cooren et à la SA Axa France IARD ès qualités d’assureur de la société Cooren la somme de 1 500 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner la société Allianz IARD à garantir intégralement la SCCV [Adresse 13] de ces condamnations.

Le surplus des demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

Il convient enfin, compte tenu de l’ancienneté du litige, d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE la demande de condamnation in solidum de la SCCV [Adresse 13] et de son assureur, la société Allianz IARD, à payer à la SCI Henpage la somme de 2 247,30 euros outre indexation selon l’indice BT 01 ;

— REJETTE les demandes de condamnation in solidum de la SCCV [Adresse 13] et de son assureur, la société Allianz IARD, à payer à la SCI Henpage d’une part et à M. et Mme [U] d’autre part, la somme de 2 695 euros TTC outre indexation selon l’indice BT 01 ;

— CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur, la société Allianz IARD, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 11] la somme de 74 790 euros HT (soixante quatorze mille sept cent quatre-vingt-dix euros hors taxes), outre la TVA, avec actualisation en fonction de l’indice BT 01 depuis le 14 novembre 2017, jusqu’au présent jugement ;

— CONDAMNE la société Allianz IARD à garantir la SCCV [Adresse 13] de l’intégralité de cette condamnation ;

— RAPPELLE que les demandes de garanties formulées à l’encontre de la MAAF et de la société Maîtrise Bâtiment sont irrecevables ;

— REJETTE les demandes de garanties au titre de cette condamnation formulées à l’encontre de la société Socotec et de son assureur, la SA Axa France IARD ès qualités, ainsi qu’à l’encontre de la société Cooren et de son assureur, la SA Axa France IARD ès qualités ;

— MET hors de cause la SA Axa France IARD ès qualités d’assureur de la société Cooren ;

— REJETTE la demande de condamnation in solidum de la SCCV [Adresse 13] et de son assureur, la société Allianz IARD, à payer à la SCI Henpage la somme de 14 000 euros au titre de la perte locative subséquente à l’impropriété à destination des deux garages ;

— CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur, la société Allianz IARD, aux entiers dépens comprenant notamment les frais complets d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur, la société Allianz IARD, à verser à la SCI Henpage, M. et Mme [U] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 11] pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [P] [U], la somme globale de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 13] et son assureur, la société Allianz IARD, à verser à la société Cooren et à la SA Axa France IARD ès qualités d’assureur de la société Cooren la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la société Allianz IARD à garantir la SCCV [Adresse 13] de l’intégralité de ces condamnations au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente