TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/11726 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRIL

N° de MINUTE : 25/00581

DEMANDEUR

Commune VILLE DE [Localité 7]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître [J], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY, prise en la personne de son gérant Monsieur [L] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Hajer NEMRI de la SELEURL SELARL CABINET D’AVOCATS N & N, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2146

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 14 avril 2020, la commune de [Localité 7] a donné à bail à la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY des locaux commerciaux situés [Adresse 2] (93), moyennant un loyer de 7 200 euros hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2022, un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer la somme de 7 052,98 euros a été signifié par la commune de [Localité 7] à la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY.

Par acte du 17 août 2023, la commune de Drancy l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir notamment du tribunal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette assignation a été signifiée le 24 août 2023 à la SA MOULINS DUME, créancier inscrit.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 février 2024, la commune de Drancy sollicite du tribunal de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 26 janvier 2023

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY et celle de tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe situé à [Adresse 8], ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et avec, au besoin, l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— Condamner la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY à lui payer :

— la somme de 27 420,21 euros arrêtée au 6 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2022

— À titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au double du montant du loyer courant indexable provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels

— Juger qu’elle conservera le dépôt de garantie

— Condamner la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire

— Ordonner l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 octobre 2024, la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY sollicite du tribunal de :

— Débouter la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la commune de [Localité 7] à lui rembourser le coût des travaux pris à sa charge

— Condamner la commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 3 mars 2025 et mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes

La commune de [Localité 7] sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 26 décembre 2022.

La SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY soulève une exception d’inexécution, faisant valoir qu’elle a subi d’importants dégâts des eaux liés à un mauvais entretien des locaux et qu’elle a dû engager seule les travaux qui étaient à la charge du bailleur.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2022, reproduisant la clause résolutoire du bail, la commune de [Localité 7] a délivré commandement à la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY de payer, dans le délai d’un mois, la somme de 7 052,98 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Il n’est pas contesté que la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY ne s’est pas acquittée de cette somme dans un délai d’un mois.

La SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY ne produit pas la moindre pièce de nature à démontrer l’existence du dégât des eaux qu’elle évoque. Le moyen tiré d’une exception d’exécution est dès lors rejeté.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 26 décembre 2022 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 26 janvier 2023.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 26 janvier 2023, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après. L’astreinte n’apparaissant pas nécessaire, elle ne sera pas ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

En l’espèce, la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2023, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Le bail liant les parties prévoit qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le preneur paiera au bailleur une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel. Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation corresponde au double du loyer facturé.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

La SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY devra s’acquitter au profit de la commune de [Localité 7] d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter du 26 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du code civil, il appartient au preneur de s’acquitter du loyer et des charges contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la commune de [Localité 7] et arrêté au 6 février 2024, non contesté par la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY, que cette dernière est redevable de la somme de 27 420,21 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

Elle sera par conséquent condamnée à payer cette somme à la commune de [Localité 7], avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022 sur la somme de 7 052,98 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande d’application de la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il ressort de la clause pénale stipulée au bail et précitée qu’en cas de résiliation du bail pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tout autre.

Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas d’inexécution par le preneur de son obligation de paiement du loyer, constitue également une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge.

Elle n’apparaît cependant pas excessive et la commune de [Localité 7] pourra par conséquent conserver le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle formée par la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY sollicite que la commune de [Localité 7] soit condamnée à lui rembourser « le coût des travaux pris en charge ».

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, faute pour la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY de produire la moindre pièce, ni même de préciser en quoi ont consisté ces travaux ainsi que le montant des dépenses engagées, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 décembre 2022.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 7] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY sera donc condamnée à lui payer la somme de 2300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 26 janvier 2023 du bail commercial conclu entre les parties et portant sur le local sis [Adresse 2] (93),

— Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] (93),

— Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY à payer à la commune de [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges et taxes mises à sa charge par le bail, à compter du mois de février 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamne la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 27 420,21 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022 sur la somme de 7 052,98 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

— Dit que la commune de [Localité 7] pourra conserver le montant du dépôt de garantie,

— Déboute la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY de sa demande en paiement,

— Condamne la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 2 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL BOULANGERIE DES BOIS DE GROSLAY aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 décembre 2022.

Fait au Palais de Justice, le 28 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON