TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02743 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K3G

Minute : 25/00132

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [L] [F] [F]

Madame [V] [N] [X] divorcée [F] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [F] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [N] [X] divorcée [F] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Après la résiliation judiciaire d’un premier bail en date du 11 juin 1991, l’office départementale HLM de la Seine-Saint-Denis aux droits duquel vient l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a, par acte sous signature privée en date du 10 juin 1997 à effet au 1er mai 1996, donné à bail, à nouveau, à M. [L] [F] [F] et à Mme [V] [G] [X] épouse [F] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial et une provision pour charges récupérables pour un montant égal à celui prévu au premier bail.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024 a fait signifier à M. [L] [F] [F] et à Mme [V] [F] [F] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 551,03 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [L] [F] [F] et Mme [V] [F] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

Ordonner l’expulsion de M. [L] [F] [F] et Mme [V] [F] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement et à titre provisionnel, M. [L] [F] [F] et Mme [V] [F] [F] au paiement de la somme de 3 647,92 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’août 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 16/05/2024, date du commandement de payer,

Condamner solidairement et à titre provisionnel, M. [L] [F] [F] et Mme [V] [F] [F] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de septembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

Les condamner solidairement d’avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner solidairement M. [L] [F] [F] et Mme [V] [F] [F] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [L] [F] [F] et Mme [V] [F] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 novembre 2024.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 5 448,48 euros.

Mme [V] [G] [X] a comparu en personne. Elle a précisé qu’elle était désormais divorcée de M. [L] [F] [F] et qu’elle avait un enfant handicapé à charge. Elle a indiqué qu’elle avait payé la somme de 1000 euros juste avant l’audience et a produit une attestation de transaction de la Banque postale. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer 50 euros par mois en plus du loyer.

M. [L] [F] [F], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a déclaré que puisque le paiement du loyer courant avait été repris, il n’était pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée par le juge, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a adressé un décompte actualisé à la date du 14 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [L] [F] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT verse aux débats, au soutien de sa demande, le bail signé le 10 juin 1997 à effet au 1er mai 1996, le commandement de payer délivré le 16 mai 2024 et le décompte de la créance actualisé au 14 janvier 2025, échéance de décembre incluse mentionnant un solde de 3 891,68 euros.

Mais, il ressort du relevé de compte détaillé que le bailleur a facturé des frais de « retard enquête » ou « frais de dossiers » pour un montant de 7,62 euros, 19 fois. Or, la preuve de l’obligation de M. [L] [F] [F] et de Mme [V] [G] [X] à payer ces frais et pénalités n’est pas rapportée. Il convient donc de les déduire de la somme réclamée et de constater que le bailleur rapporte la preuve d’une dette locative d’un montant de 3 746,90 euros.

Aux termes de l’article 120 du code civil « chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. » Une dette de loyer est une dette ménagère. Si Mme [V] [G] [X] a indiqué à l’audience être divorcée, elle n’en a pas apporté la preuve, non plus qu’il n’est démontré que le bailleur a été informé de cette nouvelle situation. Il peut d’ailleurs être relevé que l’assignation du 18 octobre 2024 a été délivrée à la personne de M. [F] [F]. Les défendeurs seront donc condamnés solidairement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] à payer l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 3 746,90 euros, au titre des sommes dues au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 mai 2024 soit deux mois avant l’assignation du 11 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ « en cas de non-paiement de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal celui-ci pourra, être résilié de plein droit à l’initiative de l’Office Départemental, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet »

A la date de signature du bail, la loi du 6 juillet 1989 disposait à son article 24 que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail litigieux ne peut s’appliquer que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 16 mai 2024 à M. [L] [F] [F] et à Mme [V] [G] [X] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 164,64 euros, somme au moins égale à trois fois le montant mensuel du loyer principal sans les charges.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 17 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [V] [G] [X] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 50 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à apurer la dette au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [L] [F] [F] et à Mme [V] [G] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] ne respectent pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser, in solidum, le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 17 juille 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Les locataires ne justifient pas avoir produit l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée dans le commandement délivré le 16 mai 2024 et rappelée par l’assignation.

En conséquence, il convient d’ordonner aux locataires de produire cette attestation au propriétaire sous astreinte selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] qui succombent, supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 mai 2024 et de l’assignation du 11 octobre 2024. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 10 juin 1997 à effet au 1er mai 1996 entre l’office départementale HLM de la Seine-Saint-Denis aux droits duquel vient l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part et M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 17 juillet 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 3 746,90 euros, au titre des sommes dues au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [L] [F] [F] et à Mme [V] [G] [X] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [L] [F] [F] et de Mme [V] [G] [X] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 4] de M. [L] [F] [F] et de Mme [V] [G] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Ordonne à M. [L] [F] [F] et à Mme [V] [G] [X] de communiquer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT leur attestation d’assurance garantissant les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit que faute de ce faire, M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] seront redevables in solidum, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 5 € par jour de retard à s’exécuter après ce délai,

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

Condamne in solidum M. [L] [F] [F] et Mme [V] [G] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, et de l’assignation du 11 octobre 2024 mais ne comprendront pas les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Condamne in solidum M. [L] [F] [F] et de Mme [V] [G] [X] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 février 2025

Le Greffier Le Juge