TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00092 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OWY

Minute : 25/01033

S.A. D’HLM SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [I] [K]

Représentant : M^e Brahima DIABY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0390

Madame [H] [S]

Représentant : M^e Brahima DIABY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0390

Madame [M] [P]

Représentant : M^e Brahima DIABY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0390

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Brahima DIABY

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDAjuge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM SEQENS

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Brahima DIABY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0390

Madame [H] [S]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Brahima DIABY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0390

Madame [M] [P]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Brahima DIABY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0390

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 27 septembre 1993, la SA AOTEP SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TRADITION ET PROGRES, devenue la SA FRANCE HABITATION puis la SA SEQENS, a donné à bail à Monsieur [I] [K] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 11].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SA SEQENS a fait constater :

« Sur place, après avoir frappé, je rencontre une femme (…) celle-ci me présente une carte d’identité au nom de Madame [H] [S] (…). Celle-ci me déclare vivre sur place avec son conjoint, Monsieur [P] [M] (…) et leur fille de 244 ans. Celle-ci me précise vivre dans les lieux, depuis plusieurs décennies, sans que Monsieur [K] vive dans les lieux depuis son arrivée, celui-ci ayant à sa connaissance, toujours vécu ailleurs. (…) Elle m’indique que le loyer est payé par Monsieur [M] [P], son compagnon au lieu et place du locataire. »

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 pour Monsieur [K] et 2 janvier 2025 pour Monsieur [P] et Madame [S], la SA SEQENS a fait assigner Monsieur [I] [K], Madame [H] [S] et Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail pour défaut d’occupation personnelle et pour sous-location interdite,Ordonner l’expulsion des défendeurs en la forme ordinaire,Fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer, charges et éventuels suppléments de loyer de solidarité que Monsieur [I] [K] aurait payé si le bail n’avait pas été résilié, et condamner in solidum les défendeurs au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux et remise des clés,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 4 septembre 2025.

A cette date, la SA SEQENS, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures et forme les mêmes demandes qu’en son acte introductif d’instance.

En réponse à la demande reconventionnelle de voir ordonner une conciliation, la SA SEQENS fait valoir qu’elle a proposé deux solutions de relogement aux occupants et justifie de telles propositions les 24 mars 2025 et 23 avril 2025.

En réponse à la demande de sursis à statuer, la SA SEQENS fait valoir qu’il n’existe pas de discussions en cours et justifie d’une seconde et ultime offre de relogement qui n’a pas été acceptée par les défendeurs.

En réponse au moyen tiré par les défendeurs de la prescription acquisitive, la SA SEQENS souligne que le point de départ de ce délai n’est pas fixé par ces derniers, ni sa durée. Elle indique que le droit au bail portant sur un logement social n’est pas dans le commerce et ne saurait être prescrit en application des dispositions de l’article 2260 du code civil. Elle ajoute que la prescription acquisitive suppose une possession continue, paisible, publique et non équivoque, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle ajoute au surplus que la possession doit être licite, ce qui n’est pas le cas de cette occupation fondée sur une cession interdite du contrat de bail. Elle fait valoir que le locataire en titre a caché au bailleur ce défaut d’occupation personnelle, et produit la réponse du 31 octobre 2023 à l’enquête ressources dans laquelle le locataire ne mentionne pas les occupants mais déclare occuper personnellement les lieux.

Madame [H] [S], Monsieur [M] [P] et Monsieur [I] [K], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Ils sollicitent de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et d’après le dispositif de leurs conclusions :

Renvoyer les parties devant le juge conciliateur,Dire que la prescription acquisitive est acquise,Transférer le contrat de bail au nom de Madame [H] [S] et Monsieur [M] [P],Subsidiairement, dire que la prescription acquisitive est acquise, Condamner la SA SEQENS à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de leur demande de conciliation, ils font valoir au visa de l’article 56 du code de procédure civile et du décret 2015-282 du 11 mars 2015 que le bailleur n’a pas procédé à la tentative de règlement amiable préalable à la délivrance de l’assignation.

Au soutien du transfert de bail, ils font valoir au visa de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire en titre a abandonné le domicile et que le bail a été transféré aux occupants actuels.

Au soutien de leur demande subsidiaire de constat d’acquisition de la prescription acquisitive, les défendeurs font valoir au visa de l’article 2258 du code civil et de l’article 2272 du même code que Monsieur [P] exerce une possession personnelle du logement de façon continue, réelle, paisible, publique et non équivoque depuis plus de 31 ans.

Ils produisent des attestations établies par Monsieur [G] [C] et Madame [D] [V] indiquant que les occupants sont présents de longue date dans le logement.

Ils produisent également les offres de relogement effectuées par le bailleur, ainsi qu’un courrier en date du 22 juillet 2025 dans lequel la SA SEQENS indique :

« Compte-tenu du phasage des travaux de réhabilitation, ce logement sera rendu temporairement inhabitable à partir du début du mois d’aout. Pour des raisons de sécurité et afin de limiter les nuisances liées aux travaux, les locataires des escaliers 8, 9 et 10 font actuellement l’objet d’un processus de relogement. (…)

Lors de notre dernier échange, en date du 15 juillet 2025, nous vous avons proposé une solution temporaire de relogement (…). Vous avez accepté le principe de ce relogement temporaire dans l’attente de l’audience du 4 septembre. Nous attirons toutefois votre attention sur le fait que cette solution ne pourra être mise en œuvre qu’à la condition que Monsieur [K], locataire en titre, adresse à Seqens son congé, permettant l’examen de votre dossier de relogement. Pour rappel, nous avons fixé un rendez-vous le jeudi 24 juillet dans nos locaux en présence de Monsieur [K] afin de confirmer cette proposition. Si cette proposition est acceptée, le déménagement pourrait avoir lieu début août, à une date à convenir entre le déménageur et vous-même. »

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de tentative de conciliation préalable

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité, la demande en justice est précédée d’une tentative amiable de résolution du litige lorsque ladite demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros.

En l’espèce, la demande de prononcé de résolution judiciaire du contrat de bail est une demande indéterminée.

Cette demande n’est ainsi pas soumise aux dispositions susvisées.

Sur la demande de conciliation

L’article 1533 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que depuis la délivrance de l’assignation, le bailleur a proposé aux occupants deux logements, les 24 mars 2025 et 23 avril 2025.

La SA SEQENS a indiqué par la voix de son conseil à l’audience du 4 septembre 2025 que la deuxième offre était la dernière, et que les pourparlers n’étaient plus en cours.

Les défendeurs versent aux débats un courrier émanant de la SA SEQENS, daté du 22 juillet 2025, par lequel cette dernière propose aux occupants un relogement d’urgence pendant la durée de travaux de réhabilitation de l’immeuble. Toutefois, cette proposition de relogement explicitement décrite comme une solution temporaire au cours des travaux ne saurait s’analyser en une nouvelle proposition de relogement pérenne par le bailleur des occupants.

En outre, la SA SEQENS, par la voix de son conseil, a indiqué à l’audience ne pas souhaiter le relogement des occupants, suite au refus des deux propositions des 24 mars 2025 et 23 avril 2025. En outre, la proposition du 23 avril 2025 indique sans équivoque : « Seconde et ultime offre ».

Dès lors, il apparaît inutile de renvoyer les parties devant un conciliateur ou devant un juge conciliateur.

La demande à ce titre sera rejetée.

La demande de sursis à statuer fondée sur les mêmes moyens sera également rejetée aux mêmes motifs.

Sur la demande subsidiaire de voir constater l’acquisition du délai de prescription acquisitive

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. L’article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

En l’espèce, le bailleur n’était pas informé de l’occupation du logement par les défendeurs. Il justifie en outre du fait que le locataire en titre s’est frauduleusement renseigné comme occupant principal du logement au cours de l’exécution du bail, et jusqu’en 2023 au moins.

Dès lors, la possession invoquée étant équivoque et non publique, les conditions d’acquisition du délai de prescription ne sont pas réunies en l’espèce.

La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande principale de résiliation du contrat de location

Il ressort des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [I] [K] n’occupe pas personnellement le logement loué.

Cette inexécution aux stipulations contractuelles issues de l’article 2 du contrat de bail et aux obligations légales issues de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 est suffisamment grave en ce qu’elle trompe le bailleur sur les conditions d’occupation de son bien, et ne lui permet pas, s’agissant d’un logement conventionné, de remplir sa mission de service public, privant d’autres aspirants locataires d’un droit au logement auquel ils pourraient légitimement prétendre.

La résolution judiciaire du contrat sera prononcée.

L’expulsion des défendeurs sera ordonnée en la forme ordinaire.

Madame [H] [S] et Monsieur [M] [P], occupant effectivement le logement, seront condamnés in solidum au visa de l’article 1240 du code civil à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des locaux.

Monsieur [K], qui n’occupe pas le logement et ne contribue pas directement au préjudice né de l’occupation illicite du local, ne sera pas tenu au paiement de cette indemnité.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui perdent le procès, seront tenus in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution du contrat de location conclu le 27 septembre 1993 entre d’une part la SA AOTEP SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TRADITION ET PROGRES, devenue la SA FRANCE HABITATION puis la SA SEQENS, et Monsieur [I] [K] d’autre part, et portant sur un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 11],

ORDONNE à Monsieur [I] [K], Madame [H] [S] et Monsieur [M] [P] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, la SA SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble de leur choix, et à défaut choisi par le bailleur,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [S] et Monsieur [M] [P] à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K], Madame [H] [S] et Monsieur [M] [P] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection