TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/02134

N° Portalis DB3S-W-B7J-2XOX

Minute : 927/25

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE

LA VILLE DE [Localité 7]

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Madame [G] [K]

Monsieur [D] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME LEPAGE

Copie délivrée à :

MME [K]

M. [V]

Le 1er Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [P] [L], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7], Etablissement public local à caractère industriel ou commercial, siégeant [Adresse 3],

représentée par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, l’office public de l’habitat de [Localité 7] a fait signifier à M. [D] [V] et Mme [G] [K] un commandement de payer la somme en principal de 4222,61 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, l’office public de l’habitat de [Localité 7] a fait assigner M. [D] [V] et Mme [G] [K], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater la résiliation des baux liant les parties et concernant le logement n° 307 et l’emplacement de parking situés [Adresse 4] à [Localité 7] pour manquement grave sur le fondement des articles 1224 et 1228 du code civil ,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que tous les occupants de leur chef des lieux avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls des défendeurs ,

— condamner in solidum les défendeurs au paiement des sommes suivantes:

? 6 941,71 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 17 décembre 2024, sous réserves des indemnités d’occupation dues au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, capitalisés en application de l’article 1343,-2 du code civil,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 26 mai 2025, l’office public de l’habitat de [Localité 7], représenté, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 5148,37 arrêtée selon décompte du 20 mai 2025. Il a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant ayant procédé à un règlement de 6500 euros le 14 mai 2025. De ce fait, il n’est pas opposé à ce qu’il leur soit octroyé des délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé que l’office public de l’habitat de [Localité 7] a donné à bail à M. [D] [V] et Mme [G] [K], un logement, appartement n° 307, ainsi qu’une place de parking situé [Adresse 4], appartement n° 307 sur la commune de [Localité 7]. Il a indiqué ne pas être en capacité de verser aux débats les contrats de bail. Il a soutenu sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que les défendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

M. [D] [V] et Mme [G] [K], cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 février 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 26 mai 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par l’office public de l’habitat de [Localité 7] le 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de résiliation judiciaire est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 10 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 mai 2025, non contesté par les défendeurs, que l’office public de l’habitat de [Localité 7] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner M. [D] [V] et Mme [G] [K] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] la somme de 5148,37 euros actualisée au 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 441,71 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus.

Cette condamnation ne pourra être assortie de la solidarité à défaut de démonstration de l’existence d’une solidarité légale ou conventionnelle.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 20 mai 2025, que la dette s’élève à 5148,37 euros.

L’examen du décompte démontre un règlement très important de 6500 euros en mai 2025, mais insuffisant à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, au regard du règlement important intervenu quelques jours avant l’audience et compte tenu du fait que l’office public de l’habitat de [Localité 7] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M. [D] [V] et Mme [G] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local sur le fondement de l’article 1240 du code civil, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y aura lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [D] [V] et Mme [G] [K], aux dépens de l’instance.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à l’office public de l’habitat de [Localité 7] la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’office public de l’habitat de [Localité 7] aux fins de résiliation judiciaire des baux,

CONDAMNE M. [D] [V] et Mme [G] [K] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] la somme de 5148,37 euros actualisée 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, sur la somme de 441,71 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus,

AUTORISE M. [D] [V] et Mme [G] [K] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 214 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 4], appartement n°307 et place de parking sur la commune de [Localité 7] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] [V] et Mme [G] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [D] [V] et Mme [G] [K] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [D] [V] et Mme [G] [K] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [D] [V] et Mme [G] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE